商洛市人民政府关于加快推进中心城市城中村改造工作的实施意见

商洛市人民政府关于加快推进中心城市城中村改造工作的实施意见

商洛市人民政府关于加快推进中心城市城中村改造工作的实施意见

各县区人民政府，商丹园区管委会，市政府有关工作部门、事业机构：

为切实加快中心城市城中村改造步伐，进一步提升城市品位，优化人居环境，促进城乡统筹协调发展，现就推进城中村改造工作提出以下实施意见：

一、城中村改造的重要意义

城中村是城镇化进程中特定历史阶段的产物。长期以来，由于受规划滞后、基础设施缺失等各种因素影响，我市城中村普遍存在环境卫生差、消防安全和治安及计划生育隐患多等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的整体面貌。实施城中村改造，是贯彻落实科学发展观、以人为本、关注民生、改善民生的重要体现，是加强城市基础设施建设,完善城市功能，提升城市品位的重要手段。加快城中村改造工作，对于优化城市空间布局，改善群众生产生活条件、促进社会和谐发展，推动城镇带动战略顺利实施具有十分重要的意义。

二、指导思想和基本原则

（一）指导思想：坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，统筹考虑村(居)民安置、城市品位和经济社会发展等因素，提高城中村土地的集约利用水平，保护村民合法权益，兼顾各方利益，将城中村改造为现代化城市社区。

（二）基本原则：

1、统一规划、分步实施原则。城中村改造是一项复杂的系统工程，在实施过程中，要严格按照城市总体规划的要求，统一规划、连片开发、配套建设。要坚持立足实际，量力而行，分期分批予以推进，条件成熟一个，审批改造一个。

2、政府主导、市场运作原则。充分发挥各级政府在城中村改造中的主导作用，研究制定相关配套政策，积极引导和推动城中村改造工作。要采取市场化运作模式，充分利用市场资源和市场手段，加快推进城中村改造，降低改造成本，提高改造效益。

3、立足实际、因地制宜原则。要根据改造范围内各村组的实际情况，因地制宜，统筹考虑各方利益，制定符合本村实际的实施方案，充分调动改造片区内群众的积极性，引导群众主动参与改造。

4、坚持先无形改造，后有形改造的原则。即“先改制、再改造”，在切实抓好集体土地向国有土地转变，农民向居民转变，村委会向居委会转变，农村集体经济向股份制经济转变等无形改造工作的基础上，再按照城中村改造实施方案，进行征地拆迁和项目建设。

5、先易后难、属地管理原则。在具体改造项目的选择上，可采取先易后难的办法，选定条件成熟的村组先行试点，取得成功经验后再全面铺开。城中村改造工作实行属地管理，市区城中村改造工作由商州区人民政府具体组织实施。

6、严格程序、依法行政原则。对改造片区的项目规划、拆迁安置、工程建设等内容和环节，要严格履行公示、听证、招投标等法定程序，坚持依法行政，公开透明、阳光操作。

三、总体思路和目标任务

（一）总体思路：以健全机构，创新机制，完善制度，提高效能为核心，坚持“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，在充分尊重村民意愿的基础上，全面推进市区城中村改造工作。

（二）目标任务：根据中心城市市区的实际情况，计划用十年时间，分三期完成市区城中村改造工作。

第一期（2010年至2013年）：文卫路以西，构峪口以东，金凤山以南，龟山以北区域。重点做好四皓、郭村、王塬、西新、五四等村庄及李家塬、贾圪崂、贺咀村的改造；

第二期（2014年至2017年）：东环路以东，东龙山以西，金凤山以南，静泉山以北区域；

第三期（2018年至2020年）：对城市规划区内沙河子镇、杨峪河镇中符合条件的村庄逐步进行改造。

四、改造的范围、条件和审批程序

（一）城中村改造的范围：对城市规划区内以集体土地和农业户口居多，且区域基础设施落后，村民生产、生活环境较差的行政村进行综合改造。具体范围为中心城市规划区以内、旧城改造规划范围以外“四办两镇”的部分社区，共涉及50个行政村、1.7万户6.1万余人。

（二）城中村改造应具备的条件：

1、村级领导班子坚强有力，具有良好的群众基础和稳定的社会环境，且通过村民大会或村民代表大会同意；

2、改造方案必须坚持城市化标准，且符合城市总体规划、分区规划和片区控制性详细规划等相关规划的要求；

3、坚持依法办事，妥善处理好村民的拆迁补偿、就业、医疗、社会保障等问题。

（三）城中村改造的审批程序：

1、申请。在符合改造条件的前提下，市区各城中村可根据本村实际情况，向商州区人民政府提出书面申请，并附村民大会或村民代表大会意见；

2、提交方案。商州区人民政府对纳入改造计划且申请改造的城中村进行实地踏勘调研，制定改造方案，向市城中村改造办公室提出正式改造申请，并提交方案；

3、论证、审查。市城中村改造办公室接到申请后，组织相关部门和专家对改造方案进行论证和审查，并形成书面意见报市政府审定；

4、审批实施。改造方案经市政府审议通过后，由商州区人民政府具体组织实施。

五、加强城中村改造工作管理

（一）规划管理：城中村改造项目规划由项目实施主体按照规划条件组织编制，报规划主管部门批准后组织实施。城中村改造项目规划必须符合城市总体规划、土地利用规划、产业发展规划要求，遵循“就近集中、成片开发”的原则，优化整合城中村土地资源，避免重复建设。要严格执行《陕西省城市规划管理技术规定》，确保改造区域内安全设施、物业管理用房、社区办公用房等基础设施配套齐全。同时，应根据改造规模，统筹规划幼儿园、中小学校、社区服务中心等公共服务设施。

（二）土地管理：城中村改造用地按性质分为村民生活安置用地、基础设施用地和配套开发用地三大类。其中村民生活安置用地、基础设施建设用地均以划拨方式供地，配套开发用地采取招、拍、挂的方式供地。城中村改造规划方案之外的剩余用地，由市土地收储中心按有关规定和程序征收后作为国有建设用地予以储备。

（三)拆迁安置管理：城中村拆迁安置采取整体规划，整村拆除，重新布局、统一建设的办法进行。在符合规划条件的前提下，通过建设住宅小区予以集中安置，不再进行单家独户式的宅基地安置；要优先保障安置房建设，确保被拆迁人及早入住新居。对旧村未整体拆除的，其他建设项目一律不得开工建设；房屋拆迁中涉及的特困户应享受保障性住房的各项优惠政策，享受政策后仍无力支付差价款的，由村集体经济组织或城中村改造实施单位按照有关规定酌情给予照顾。

在城中村改造的拆迁过程中，对各类违法、违章建筑和超过审批时限的临时建筑一律不予补偿。

城中村改造主体应当严格按照《商洛市城市房屋拆迁管理暂行办法》中规定的补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。

（四）建设管理：

1、城中村改造规划和项目改造方案经批准后，由市城中村改造办公室负责项目的公开招商、招标，确定改造项目受让人，交由商州区人民政府组织实施。市发改、规划、建设、国土、城管等相关部门要充分发挥职能，加快办理相关手续，全力做好配合。

2、项目竣工后由商州区人民政府牵头，与市直相关部门组成联合验收组，进行综合验收。验收合格后方可组织村民回迁入住。

3、列入城中村改造计划的村庄，应停止一切与实施城中村改造无关的建设项目。各级各有关部门要加大巡查力度，加强监管，对未经审批，擅自进行建设的，要依法严肃查处。

4、市城中村改造办公室负责指导全市城中村改造工作，协调解决工作中遇到的困难和问题，督促、检查城中村改造项目的工作进展情况，并定期向市城中村改造工作领导小组汇报全市城中村改造工作情况。

5、城中村改造是关注民生、改善民生的德政工程，各级各有关部门要按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，精心组织，周密安排，合理使用资金，强化质量监管，努力打造一流工程、精品工程、样板工程和廉政工程。同时，要严格控制在工程质量和安全事故等方面存在不良记录的企业参与项目建设，确保高质量、高标准完成建设任务。

六、相关优惠政策

（一）惠农政策：我市城中村改造的过渡期为五年，五年内城中村改造范围内的群众可自主选择享受城市居民待遇或农民待遇，但不能重复享受。过渡期结束后统一按城市居民对待；各级各有关部门要加大支持力度，鼓励和引导城中村劳动力自主创业或自谋职业。城中村改造后组建的经济实体，要优先安排本村劳动力就业；人社部门要优先为村民办理社会保险手续，提供组织外出务工和劳动派遣服务；民政部门要按照有关规定为符合低保条件的人员办理城市最低生活保障；公安部门负责农转居过程中的户口簿的更换以及地址名称的变更；教育部门负责“农转居”子女义务教育阶段国家“两免一补”政策的落实。

（二）扶持政策：

1、综合用地收益：改造区域内配套开发用地以市场评估价为出让底价，采取招、拍、挂的方式供地。综合用地收益由市城改办负责归集到城中村改造的专项资金账户，专项资金的使用管理另行制定办法。

2、规费减免：城中村改造的村民安置房建设项目，可免缴城市基础设施配套费（不含代收资金），其他建设项目的基础设施配套费减半收取。

3、税费优惠。通过集体经济组织改制后组建的新企业，享受国家新办企业相关税收优惠政策。

七、保障措施

（一）加强组织领导：为加快推进城中村改造工作，市政府成立以市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长和市建设、国土、规划、发改、财政、城管、公安、监察、司法、教育、环保、民政、农业、物价和商州区政府主要负责人为成员的市城中村改造工作领导小组，主要负责审定城中村改造有关政策、区域规划和重大改造开发项目，协调解决城中村改造过程中的重大问题。领导小组办公室设在市建设局，负责领导小组日常工作。商州区政府要参照市上模式，尽快成立相应的组织机构，确保城中村改造工作有序开展。

（二）明确工作责任：市城中村改造工作领导小组各成员单位要认真履行职责、充分发挥职能，通力协作、密切配合，积极做好项目规划、立项、环评、土地供应、建设管理及房屋预销售等各项工作，缩短审批周期，提高工作效率。市监察部门要会同有关部门，加强对城中村改造项目的监督检查，确保城中村改造工作健康、有序发展。商州区政府要加快城中村改造的试点工作，科学合理编制规划，制定切实可行的实施方案，做好城中村改造实施过程中的各项工作。

各级各有关部门要严格执行城中村改造的相关政策和工作程序，依法行政，不断提高城中村改造管理水平。市政府将不定期对城中村改造工作进行督查，对作出突出贡献的单位和个人予以通报表彰，对在工作中推诿扯皮、敷衍塞责，甚至玩忽职守、徇私舞弊的单位和个人，将依法依纪追究有关领导和责任人责任。

二〇一〇年十一月十九日

（商政发〔2010〕37号）

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