绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区城市房屋拆迁工作暂行办法》的通知

绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区城市房屋拆迁工作暂行办法》的通知

绵阳市人民政府关于印发《绵阳城区城市房屋拆迁工作暂行办法》的通知

绵府发〔2010〕14号

涪城区、游仙区人民政府，科技城管委会，各园区管委会，科学城办事处，市级有关部门：

《绵阳城区城市房屋拆迁工作暂行办法》已经市人民政府第81次常备会议审议通过，现予印发，请认真遵照执行。

特此通知。

绵阳市人民政府

二〇一〇年五月四日

绵阳城区城市房屋拆迁工作暂行办法

为加强城市房屋拆迁管理，进一步规范绵阳城区城市房屋拆迁行为，切实维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设有序有效进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(305号令)、《四川省城市房屋拆迁管理条例》(75号公告)、《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》(省政府173号令)、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房〔2003〕234号)、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房〔2003〕252号)等有关规定，结合绵阳城区实际，制定本办法。

一、基本原则

(一)在绵阳城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿和安置的，适用本办法。

(二)城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于推进城市建设、加快旧城改造、改善城市环境和居民居住条件，促进城市的可持续发展。

(三)拆迁安置坚持公平、公开、公正原则，实行等价交换；坚持以人为本，充分保障被拆迁人基本居住条件；鼓励货币补偿和提前搬迁。

(四)拆迁人应当按照本办法规定，对被拆迁人进行合理补偿和安置；被拆迁人应服从城市建设需要，在规定搬迁期限内完成搬迁。

二、拆迁管理

(一)绵阳市房产管理局是绵阳城区城市房屋拆迁管理部门，对本行政区域内城市房屋拆迁实施监督管理。各区政府和市级有关部门应协同做好城市房屋拆迁管理工作。

(二)城市房屋拆迁实行行政许可制度。拆迁人实施城市房屋拆迁必须依法取得拆迁许可证，未取得房屋拆迁许可证不得实施拆迁。

办理拆迁许可证需提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置资金证明、资金监管协议等资料。

(三)市、区政府组织实施的拆迁项目，由土地储备机构或政府确定的符合条件的其他单位担任拆迁人；非政府组织实施的拆迁项目由建设用地单位作为拆迁人。房屋拆迁管理部门不得充任拆迁人或接受拆迁委托，也不得设立房屋拆迁公司。

(四)房屋拆迁管理部门可向已出具符合要求的拆迁计划和拆迁补偿安置方案并取得拆迁补偿安置资金存款证明的国有土地储备机构颁发房屋拆迁许可证，不得向临时机构颁发房屋拆迁许可证。

(五)房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项予以公告。

拆迁人应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁实施方案、安置房情况、拆迁工作流程、补偿结算办法、拆迁实施单位和评估机构名称以及拆迁上岗人员名单等内容，并向被拆迁人、房屋承租人做好拆迁政策的宣传、解释工作。

(六)拆迁人在申请办理拆迁许可证时，须将拆迁补偿安置资金存入拆迁项目所在地办理存款业务的金融机构，并与房屋拆迁管理部门和金融机构就拆迁补偿安置资金使用监督事项签订协议，确保资金专款专用。拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明，由出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构拨付。拆迁补偿安置资金的存款额度，应当不少于扣除安置现房价值后该项目的补偿安置总额。

(七)拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。

(八)房屋拆迁管理部门要加强对拆迁安置和拆迁评估工作人员的监督管理。拆迁安置和拆迁评估工作人员应当经过有关法律和业务知识的培训，持证上岗。

(九)房屋拆迁管理部门应依法加强房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案资料。

三、拆迁补偿安置

(一)城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算。房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

(二)被拆迁房屋使用性质的认定，以房屋权属证书记载为准。

房屋所有权证记载为住宅的房屋，拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的，在交验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定。

(三)拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人提请城市建设规划主管部门认定后依法拆除。拆除未超过批准期限的临时建筑，可按照工程造价给予适当工料补偿。

(四)拆迁公益事业的房屋及其附属设施，拆迁人应当按照城市规划的要求予以重建或者货币补偿。拆迁非公益事业的房屋附属物，不作产权调换，由拆迁人按照工程造价结合成新给予工料补偿。

(五)拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，被拆迁人可以选择补偿方式。

(六)实行货币补偿的，货币补偿的标准根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

(七)实行房屋产权调换的，非住宅按被拆迁房屋和安置房屋的市场评估价结算差价；住宅按被拆迁房屋和安置房屋的市场评估价结算差价，拆迁非电梯住宅安置电梯住宅，安置房公摊面积超过12％部分的价款由拆迁人承担。

(八)双方签订拆迁安置补偿协议后，被拆迁人应依据约定腾空被拆迁房屋，交付拆迁人，由拆迁人进行处置。

(九)拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予货币补偿或者房屋产权调换。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同，原租赁合同另有约定的除外。

拆迁政府保障类住房时，只进行产权调换，政府另有规定的从其规定。

(十)拆迁无产权关系证明、产权人下落不明、暂时无法考证产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋、已作抵押的房屋，在拆迁公告规定的搬迁期限内未解决的，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后先行拆除。拆除前，拆迁人应当就拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全手续，待产权明确后按本办法有关规定给予货币补偿或者房屋产权调换。

(十一)对拆迁设有抵押权的房屋实行货币补偿或者产权调换的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只作产权调换。

抵押权人和抵押人在房屋拆迁管理部门公告的搬迁期限内达不成一致意见的，由拆迁人按照本办法“拆迁补偿安置”中第十项规定实施。

拆迁公告发出后，抵押人应及时向抵押权人通报抵押物将拆迁的实际情况，抵押权人也应积极主动配合拆迁工作。

(十二)实行产权调换需过渡安置的，过渡期限不超过18个月。拆迁人不得擅自延长过渡期限。拆迁人提供周转用房的，过渡期满后，周转用房使用人应当按期腾退周转用房。

住宅房屋因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处过渡的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限的，应适当增加停产、停业补偿费。

(十三)用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。

对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款由拆迁人承担；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算；超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。

(十四)新建住宅楼房回迁安置被拆迁人或者房屋承租人时，应当本着先签协议先选房的原则，在确定的安置房源范围内进行安置。对烈属、残疾人和孤寡老人视具体情况在楼层安排上给予适当照顾，在支付临时安置补助费和搬家费时，可按规定标准提高20％。拆迁人在安置时应对此进行公示。

(十五)拆迁人应在政策规定范围内充分考虑被拆迁人的合理安置需求，按本办法规定给予拆迁安置补偿补贴和奖励，并按照财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)的规定免征个人所得税和契税。

(十六)房屋拆迁发生的电话、水、电、气、闭路电视、宽带和空调移机迁装等费用，由拆迁人按拆迁时合法的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。

(十七)拆迁补助。包括临时安置补助、停产停业经济补偿、搬家补助和临时交通补助。

1、临时安置补助。对住宅房屋实行产权调换并自行过渡的被拆迁人，由拆迁人按照相当于被拆迁房屋所在位置平均月租金标准向被拆迁人支付临时安置补助费。安置房交付后，另给予2个月的装修过渡费，过渡费标准按首次支付的临时安置补助费标准执行。拆迁人提供了周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

住宅房屋选择货币补偿安置的，由拆迁人一次性发放3个月临时安置补助费。

2、停产停业经济补偿。拆迁商业、办公、生产用房等非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。

3、搬家补助费。住宅每户每次补助不超过1000元。实行产权调换的发放两次搬家补助费，实行货币补偿安置的发放一次搬家补助费。

非住宅由拆迁当事人双方协商确定或由拆迁人组织搬迁，据实补助搬家费用。

4、临时交通补助费。产权调换过渡期间，按每户100元/月发放交通补助。

(十八)拆迁补贴。包括货币补偿补贴、产权调换补贴和物管费补贴。

1、货币补偿补贴。选择货币补偿安置的，住宅按不高于被拆迁房屋评估价的30％给予货币补偿补贴；非住宅按不高于被拆迁房屋评估价的10％给予货币补偿补贴。

2、产权调换补贴。选择产权调换的，住宅按不高于被拆迁房屋评估价的10％给予产权调换补贴；非住宅按不高于被拆迁房屋评估价的5％给予产权调换补贴。

3、物管费补贴。对被拆迁人，按被拆迁房屋面积一次性给予不超过5年物管费补贴。

(十九)提前搬迁奖。

1、按被拆迁房屋以户(套)为单位，在拆迁公告的拆迁期限内，拆迁人对提前签订拆迁补偿安置协议、完成搬迁并交付被拆迁房屋的，可按项目拆迁工作实施方案给予不同档次奖励，奖励总额每户不超过3万元。

2、在公告期限内搬迁的，按被拆迁房屋建筑面积另给予不高于每平方米100元的奖励。被拆迁房屋以户(套)为单位，每提前一天完成搬迁的，按不超过200元/天给予奖励。起止时间为拆迁评估结论公告发布次日至拆迁许可时间结束日。

四、拆迁评估

(一)城市房屋拆迁补偿评估，分为分类评估和分户评估。拆迁规模在十户以下的拆迁项目，可以分户评估；成片拆迁和集中安置的，进行分类评估。

分类评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构等类型及环境、设施配套等因素进行的每层房屋的房地产市场平均价格的评估。

分户评估是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途、建筑面积、成新、朝向、楼层、装修、环境、设施配套等因素按户进行的评估。

(二)城市房屋拆迁补偿评估，由取得三级以上房地产价格评估资格等级的估价机构(以下简称估价机构)进行。估价机构根据房地产市场的变化，严格按照估价技术规范，独立、客观、公正地进行评估。

城市房地产市场价格的评估应当包括被拆迁房屋及其土地价值的评估。

(三)评估机构由拆迁人与被拆迁人共同协商确定。拆迁人与被折迁人就选择评估机构不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门组织抽签确定。

(四)被拆迁人应积极配合拆迁评估工作，无正当理由不到场或者拒绝评估，影响拆迁正常进行的，评估机构可依据房屋的权属证明和相关资料进行评估，并在评估报告中作出说明，同时提供第三人的证明。

(五)评估机构应当将初步评估结果在拆迁地段向被拆迁人公示7日，并解答被拆迁人提出的有关房屋评估的问题。

公示期满，评估机构应当向委托人提供分类评估报告或分户评估报告。委托人应将评估报告进行公示并在公示期满后10日内送达被拆迁人。

(六)拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以委托其他有资格的评估机构重新评估。

拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。拆迁当事人重新委托评估机构评估的，受委托评估机构应当在受委托之日起10日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果在±5％误差范围之内的，原评估结果有效。

(七)拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者重新评估结果与原评估结果超出±5％误差范围且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者重新委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向评估专家委员会申请技术鉴定。专家委员会鉴定结论作为最终裁决结果。

五、拆迁裁决

(一)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决前，裁决机关应当组织调解。

拆迁当事人申请裁决，同一项目暂未达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户数超过20％(含20％)的，裁决机关在受理申请前，应当进行听证。

(二)房屋拆迁管理部门应当严格按照城市房屋拆迁行政裁决工作规程进行裁决。

(三)当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。

(四)被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，市政府可作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，依法责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

(五)房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。

(六)未经行政裁决或未提供拆迁补偿资金或安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。

六、法律责任

(一)拆迁有关单位及工作人员违反有关规定，按相关规定处理，涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

(二)拆迁人要做到文明拆迁，不得野蛮拆迁。被拆迁人应顾全大局，积极搬迁。对辱骂、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》处理；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

七、附则

(一)本办法未作规定的，按国家相关法律、法规处理。

(二)本办法在执行中的具体问题，由绵阳市房产管理局负责解释，并制定配套文件。

(三)本办法自发布之日起施行，有效期一年。

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