徐州市人民政府关于批转市建设局《徐州市城市房屋拆迁补偿价评估技术规则(试行)》的通知

颁布单位：江苏省徐州市人民政府	文号：
颁布日期：2002-05-30	失效日期：
效力级别：地方法规及地方人大文件

(2002年5月30日)

各县(市)、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：

市建设局提出的《徐州市城市房屋拆迁补偿价评估技术规则(试行)》，经市人民政府研究同意，现批转给你们，希各单位认真贯彻执行。

徐州市城市房屋拆迁补偿价评估技术规则(试行)

第一章总则

第一条为加强对城市房屋拆迁补偿价评估工作的管理，规范城市房屋拆迁补偿价评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国价格法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》，结合我市实际，制定本规则。

第二条城市房屋拆迁补偿价评估是指房屋拆迁评估机构接受委托对被拆迁房屋补偿价进行评估的行为。城市房屋拆迁补偿价是指被拆迁房屋及其占用的合法土地使用权所形成的房地产的拆迁补偿评估价，不包含房屋的装饰价值，也不包含房屋拆迁过程中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补偿费等。

第三条徐州市城市规划区内国有土地上房屋拆迁补偿价评估，适用本规则。

第四条房屋拆迁补偿价评估必须遵循国家有关法律、法规和规章的规定，做到独立、客观、公开、公正。

第五条估价原则：房屋拆迁补偿价评估在遵循合法原则的前提下，遵循替代原则和估价时点原则。

第六条估价目的：城市房屋拆迁补偿估价。

第七条估价时点：房屋拆迁管理部门发布房屋调查评估公告的日期。评估报告有效期限为六个月。

第八条违章建筑和超过批准期限的临时建筑，拆迁补偿价评估为零。未超过批准期限的临时建筑的拆迁补偿价，根据重新建造成本，结合年限成新率进行评估。

第二章房屋拆迁补偿价评估程序

第九条房屋拆迁评估机构接受委托进行房屋拆迁补偿价评估，应当与委托方签订《委托合同》或《委托书》。

遇有下列情形之一时，房屋拆迁评估机构选派的评估人员应当申请回避，拆迁当事人有权要求其回避：

1．与当事人有亲属关系或与评估事项有利害关系的；

2．与当事人有其他利害关系，可能会影响评估活动公正进行的。

被拆迁人应当提交估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及相关资料，并对所提供资料的真实性负责。

第十条房屋拆迁评估机构接受委托后，应当选派至少两名评估人员共同进行现场勘察，记录并保存评估的原始数据、资料、台帐。

第十一条评估人员应当搜集充分的估价资料，按照本规则规定的估价方法，测定估价结果。

第十二条评估人员应当按照《房地产估价规范》的要求撰写估价报告。估价报告至少应当有一名房地产估价师签章。

第十三条房屋拆迁评估机构应当在约定的时间内完成估价报告，以保障拆迁工作的顺利进行。

第十四条拆迁当事人对评估结果有异议的，可以委托其他房屋拆迁评估机构重新评估，亦可以持原有房屋拆迁评估机构出具的估价报告向徐州市价格认证中心提出价格鉴定。

第三章住宅房屋拆迁补偿价评估方法

第十五条住宅房屋拆迁补偿估价采用拆迁综合评估法，即根据拆迁区位补偿基准价、拆迁宗地环境因素综合补偿价、重置成新价、合法院落补偿价或层差调整系数等因素评估。

拆迁区位补偿基准价：由政府根据不同区位的普通商品房市场价格和土地价格测定、公布，并定期调整。

拆迁宗地环境因素综合补偿价：根据拆迁宗地内的道路、绿化、容积率、区内配套设施、朝向、物业管理等环境因素综合确定。

重置成新价=重置价×(1－残值率)×成新率+重置价×残值率。

合法院落补偿价=拆迁区位补偿基准价×合法院落面积×修正系数。

层差调整系数：由政府根据四层及四层以上楼房楼层差异测定系数并公布。

第十六条低层住宅房屋(三层及三层以下)拆迁补偿价包括被拆迁房屋的拆迁区位补偿基准价、拆迁宗地环境因素综合补偿价、被拆迁房屋的重置成新价及合法院落补偿价四部分。计算公式如下：

低层住宅房屋拆迁补偿价=(拆迁区位补偿基准价+拆迁宗地环境因素综合补偿价+重置成新价)×合法建筑面积+合法院落补偿价。

其中：

1．合法土地面积为土地使用权证(或其他有效证件)上载明的面积。

2．合法建筑面积为房屋所有权证(或其他有效证件)上载明的面积。

3．拆迁区位补偿基准价：按照政府公布的《徐州市市区住宅房屋拆迁区位划分及区位补偿基准价格》执行(见附表一)。

4．拆迁宗地环境因素综合补偿价：按照政府公布的《拆迁宗地环境因素综合补偿价》执行(见附表二)。

5．重置价：按照市房管局、物价局公布的《徐州市市区各类房屋重置价格》执行(见附表三)。

6．成新率：指被拆迁房屋的成新程度，按照政府公布的《房屋成新评定说明表》(见附表四)、《房屋直线折旧参数说明表》(见附表五)中的内容，采用直接观察法、直线折旧相结合的方法确定。

7．残值率按《房屋直线折旧参数说明表》执行。

8．合法院落(土地)面积=合法土地面积－合法建筑面积。若合法院落(土地)面积为负值，则取零。

9．修正系数：划拨土地的修正系数为60％，出让土地的修正系数根据收益年限确定。

第十七条多层住宅(四层及四层以上)拆迁补偿价包括拆迁区位补偿基准价、拆迁宗地环境因素综合补偿价、房屋重置成新价三部分，并考虑层差因素进行调整。计算公式如下：

多层住宅房屋拆迁补偿价=(拆迁区位补偿基准价+拆迁宗地环境因素综合补偿价+重置成新价)×合法建筑面积×层差调整系数。

层差调整系数，按照政府公布的《拆迁四层及四层以上住宅楼房补偿层差系数表》执行(见附表六)。

其它相关参数同本规则第十六条。

第四章非住宅房屋拆迁补偿价评估方法

第十八条非住宅房屋拆迁补偿价宜采用综合评估法进行评估，即根据房屋的区位、用途、层次、建筑面积、容积率、临街状态等因素评估。亦可以采用以下方法中的两种或两种以上方法取权重的办法评估：综合评估法、市场比较法、收益法、成本法、基准地价修正法。

第十九条非住宅房屋拆迁补偿价综合评估法计算公式：

非住宅房屋拆迁补偿价=一层房屋拆迁补偿价+二层及二层以上房屋拆迁补偿价。

1．一层房屋拆迁补偿价包括两部分：

①一部分是沿街(有路线价的)一层纯商业营业用房临街深度不超过8米部分的补偿价。公式为：

一层纯商业营业用房拆迁补偿价=(土地路线价×K1×K2×K3×K4+房屋重置成新价)×合法建筑面积。

②另一部分指一层纯商业营业用房临街深度超过8米的部分，或非纯商业营业用房及所沿街道没有测定路线价的房屋的补偿价。公式为：

一层非住宅房屋拆迁补偿价=(被拆迁房屋所在土地级别基准地价×K1×K4+房屋重置成新价)×合法建筑面积。

《徐州市市区主要商业街道路线价表》见附表七，《徐州市市区基准地价表》见附表八。

2．二层及二层以上非住宅房屋拆迁补偿价计算公式：

各层非住宅房屋拆迁补偿价=(被拆迁房屋所在土地级别基准地价×H×K4+房屋重置成新价)×合法建筑面积。

以上公式中的各参数含义如下：

①Ｋ１为被拆迁房屋容积率调整系数

②非住宅拆迁房屋容积率调整系数(K1)表

③

容积率〖〗＜01010203040506070809系数6.006.003.222.301.831.561.371.24〖〗1.141.06容积率1.02.03.04.05.06.07.08.09.0〖〗10.0系数1.000.950.910.870.820.780.730.690.640.60

根据被拆迁房屋《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》所载明的房屋建筑面积和土地使用面积，确定现状容积率，并在上表中查取K1，容积率在两个临界点之间时，采取插入法求取。

不具备《国有土地使用权证》时，按有关划拨文件及征地文件中载明的、与事实相符的土地面积计算。不具备上述文件或记载不明的，由土地管理部门界定。

②K2为非住宅房屋临街状态系数

临街宽度÷临街深度(即进深比)与K2的关系为：

进深比小于0．6，K2取0．85；

进深比大于等于0．6，小于0．8，K2取0．9；

进深比大于等于0．8，小于1，K2取0．95；

进深比大于等于1，小于1．2，K2取1；

进深比大于等于1．2，小于1．5，K2取1．05；

进深比大于等于1．5，K2取1．10。

两面临街(含两面以上临街)，以区位等级级别高的临街面(主临街面)区位补偿为准。次临街面：

面宽达到主临街面宽的50％(含50％)，调整系数1．05；

面宽超过主临街面宽的50％，不足100％，调整系数1．1；

面宽超过主临街面宽的100％(含100％)，调整系数1．15。

③K3为区位调整系数，由评估人员根据营业用房在该路线上的位置、朝向等因素确定。范围在０．9～1．1之间。

④K4为年限修正系数，划拨土地取60％，出让土地根据剩余使用年限修正。

⑤H为非住宅房屋楼层调整系数，二层为80％，三层为70％，四层及四层以上为60％，地下室及半地下室为40％。

第二十条拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，由拆迁入给予被拆迁人一次性损失补偿。

纯商业营业用房损失补偿费按上述口径测算为房屋拆迁补偿价的10％计取。

其它非住宅用房损失补偿费按上述口径测算为房屋拆迁补偿价的6％计取。

第五章评估责任

第二十一条房屋拆迁评估机构与签字的房地产估价师共同对估价报告的客观性、真实性、合理性承担责任。

第二十二条房屋拆迁评估机构及其评估人员违反本规则，致使评估结果失实的，由资质管理部门依法处理。

第六章附则

第二十三条被拆除房屋中不能自行拆除的装饰物及附属物的补偿标准，拆迁中的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费及电话、有线电视、管道煤气、集中供暖等设施迁移费标准，由房屋拆迁管理部门会同价格管理部门共同制定并公布。

第二十四条县(市)、贾汪区可以参照本规则执行。

第二十五条本规则自二○○二年六月一日起施行。

附表一

徐州市市区住宅房屋拆迁区位划分及区位补偿基准价格表

类别区位划分级别级别划分区位补偿基准

价(元／M２)A

类和平路以北(东至迎宾路，西至西安南路)；迎宾路、黄河南路以西(沿黄河故道南至和平东路，西至西安北路)；西安路以东(南至和平路，北至黄河南路)Ａ——1230B

类除A类以外的以下区域：八一大堤以北(东过溢洪道至津浦铁路，西至二环西路)；京沪铁路线以西(南至津浦立交桥，北至陇海铁路线)；陇海铁路线以南(东至京沪线，西至苏堤北路)；苏堤北路以东(北至陇海铁路线，南至淮海路)；煤建路以东(北至淮海路，南至八一大堤)B1

级迎宾路以西，黄河南路以南1130B2

级迎宾路以东，坝子街以东980B3

级除B1、B2级外的B类区域730C

类除B类以外的以下区域：湖南路、金山东路以北(东至京沪铁路线，西至湖中路)；京沪铁路线以西(南至金山东路，北至郭庄路)；郭庄路以北(东至东三环路，西至京沪线)；东三环路以西(南至郭庄路，北至广山路)；广山路以西(北至京沪铁路线)；煤港路以南(东至京沪线，西至祥和路)；祥和路以南；马场湖路以南；马场湖西路以东(南至二环北路，北至马场湖路)；二环北路以南(西至二环西路，东至马场湖西路)；二环西路以东(北至陇海铁路、南至矿山路)；矿山路以南(东至二环西路，西至工农路)；工农路以东(南至八一大堤，北至矿山路)；八一大堤以北(东至湖中路，西至工农路)；湖中路以东。C1

级淮海西路以南，京沪线以西780C2

级陇海铁路以南，淮海西路以北720C3

级郭庄路以北，响山路以南580C4

级除C1、C2、C3级以外的C类区域500D

类除C类以外的以下区域：南三环路以北；东三环路以西(北至荆马河、南过杨山工程兵指挥学院东侧至城东大道)；郭庄路以北(东至庆丰路，西至东三环路)；庆丰路以西(北至城东大道、南至郭庄路)；东三环与郭庄路交叉口至飞虹岛以南；荆马河以南(东至东三环路)；九里山以南(东至荆马河，西至西三环路)；西三环路以东(北至陇海线，南至南三环路)。D1

级陇海铁路以南、郭庄路以南500D2

级除D1级外的D类区域310E

类除A、B、C、D类以外的区域230附表二

拆迁宗地环境因素综合补偿价

级别环境状况拆迁宗地环境

因素综合补偿

价(元／M２)一级小区内给排水、电、暖、通讯、煤气等配套设施齐全，道路畅通，容积率、绿化率符合标准，环境优美，有完善的物业管理。100二级小区内给排水、电、暖、通讯、煤气等配套设施比较齐全，道路畅通，容积率、绿化率基本符合标准，环境较好，有较好的物业管理。75三级小区内给排水、电、煤气等配套设施基本齐全，道路基本畅通，无物业管理。50四级不符合以上一、二、三级标准的。30附表三

徐州市市区各类房屋重置价

(徐州市房管局、物价局2002年5月公布)

类别等级结构、装修及配套设施重置价(元)钢筋混凝土结构〖〗一

级高层建筑，层高3．8米，桩基，框架结构，外墙面砖或外墙涂料，内墙中级抹灰，内墙涂料，水磨石或地砖地坪，铝合金门窗，水、电、卫及通讯、消防设施齐全。二

级高层或多层建筑，层高3．2—3．8米，钢筋条形基础或整板基础，框架结构，外墙面砖或外墙涂料，内墙中级抹灰，内墙涂料，水磨石或地砖地坪，铝合金门窗，水、电、卫及通讯、消防设施齐全。住宅803非住宅l０l2住宅745非住宅920砖混结构一

级层高2．8米，钢筋条形基础或整板基础，砖墙为主要承重结构，钢筋混凝土构造柱，层层圈梁，现浇楼梯，外墙面砖或外墙涂料，内墙中级抹灰，内墙涂料，水磨石或地砖地坪，砼屋面有防水保温层，铝合金门窗及纱窗，水、电、卫及通讯设施齐全；住宅有独立的厨房、卫生间、阳台及管道煤气。二

级层高2．6—2．8米，砖石基础或砼基础，砖墙为主要承重结构，有钢筋混凝土构造柱和圈梁，外墙拉毛，内墙中级抹灰，内墙涂料，水泥砂浆地面，砼屋面，木门窗，水、电设施齐全；住宅有独立的厨房、卫生间。三

级砖混结构除一、二级以外的。住宅617非住宅686住宅568非住宅621住宅485非住宅538砖木结构一

级层(檐)高3．0米，砖石基础或砼基础，240MM砖墙，松杉木桁条，内墙中级抹灰，内墙涂料，水泥砂浆地面，瓦屋面，木门窗及纱窗，水、电、卫设施齐全；住宅有独立的厨房、卫生间。二

级层(檐)高2．8－3．0米，砖石基础，240MM砖墙，松杉木桁条，内墙抹灰，内墙涂料，水泥砂浆地面，瓦屋面，木门窗及纱窗，水、电设施齐全；住宅有独立的厨房、卫生间。三级砖木结构除一、二等以外的。住宅535非住宅595住宅452非住宅546住宅394非住宅472简易

结构简易楼、平房、木板房、砖土坯房等住宅230备注：1．评估时按实际层高对照以上结构层高标准每增减10厘米调整价格±2％，前后檐高不等的，按平均高度计算；

2．本标准的调整，由市房管局、物价局定期公布。附表四

房屋成新评定说明表

完损等级成新评定说明新旧程度成新率完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不漏水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用的，通过小修即能修复的房屋。十成新100％九成新90-99％八成新80-89％基本

完好房结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即可恢复使用功能的房屋。七成新70-79％六成新60-69％一般

损坏房个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患。屋面或板缝局部漏雨，外装修和设备局部破损的房屋。五成新50-59％四成新40-49％严重

损坏房部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足，个别构件已处于危险状态，屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。三成新30-39％危险房

(严重破损)主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或抢修的整栋房屋。不足

三成新3—29％附表五

房屋直线折旧参数说明表

建筑结构耐用年限残值率钢砼结构非生产用房60年生产用房50年受腐蚀的生产用房35年０％砖混结构非生产用房50年生产用房40年受腐蚀的生产用房30年2％砖木结构一等非生产用房〖〗40年生产用房30年受腐蚀的生产用房20年6％砖木结构二等非生产用房40年生产用房30年受腐蚀的生产用房20年4％砖木结构三等非生产用房40年生产用房30年受腐蚀的生产用房20年2％简易10年2％注：钢结构根据实际情况确定附表六

拆迁四层及四层以上住宅楼房补偿层差系数表

比例楼层层次四层五层六层七层一102102105105二105106108112三105106114117四88103108112五8390100六7582七〖5〗72说明：a．底层地下室为车库的，底层系数增加1％，顶层系数减1％。

b．顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增2％。

c．实行产权调换的，所调换房屋的层差结算系数亦按本表执行。附表七

徐州市市区主要商业街道路线价表序号商业街名称地段范围路线价(元／M２)１淮海东路彭城路——铁路宾馆西巷110002淮海西路中山路——西安路

西安路——纺织东路

纺织东路——韩山路8150

5300

33103中山北路少华街——庆云桥

庆云桥——铁路7030

45004中山南路淮海路——建国路

建国路——和平路7730

40005青年路中山南路——复兴南路67706彭城路淮海东路——建国东路

淮海东路——富庶街11700

70307解放南路淮海东路——青年路

青年路——和平路6520

58008民主北路淮海东路——中山北路41009建国东路中山南路——复兴南路697010建国西路中山南路——永安广场512011王陵路中山南路——永安广场502012和平路中山南路——复兴南路230013夹河街中山北路——淮海西路452014永安街永安广场——淮海西路303015西安路建国西路——黄河南路636016苏堤北路淮海西路——黄河南路183017苏堤南路淮海西路——永安广场

永安广场——中山南路2260

165018矿山路矿山东路——三环西路105019二环西路黄河南路——湖北路227020煤建路淮海西路——湖北路202021环城路中山北路——复兴北路330022复兴北路大马路——环城路630023复兴南路青年路——铁路医院4200附表八

徐州市市区基准地价表

元／M２级别用途一级二级三级四级五级六级七级商业4500330022501400950450300综合3820278017901075665290210

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