莆田市人民政府办公室关于印发莆田市农村土地承包经营权流转实施细则的通知（试行）

莆田市人民政府办公室关于印发莆田市农村土地承包经营权流转实施细则的通知（试行）

莆田市人民政府办公室关于印发莆田市农村土地承包经营权流转实施细则的通知（试行）

莆政办〔2013〕125号

各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：

为全面实施城乡一体化综合配套改革试验和农村产权制度改革，规范农村土地承包经营权流转，切实维护农民群众土地承包合法权益。根据《中共莆田市委莆田市人民政府关于开展“幸福家园”试点工作的通知》（莆委[2012]55号）精神，经市政府常务会议研究同意，现将《莆田市农村土地承包经营权流转实施细则（试行）》印发给你们，请认真组织实施。

附件：1.福建省农村土地承包经营权转包（出租）合同（示范文本）

2.福建省农村土地承包经营权互换合同(示范文本)

3.福建省农村土地承包经营权转让合同(示范文本)

4.福建省农村土地承包经营权入股合同(示范文本)

5.福建省农村土地承包经营权流转委托书(示范文本)

6.福建省农村土地承包经营权转让申请表(示范文本)

7.莆田市农村土地承包经营权流转登记册(示范文本)

莆田市人民政府办公室

2013年7月17日

莆田市农村土地承包经营权流转实施细则（试行）

第一章总则

第一条为规范农村土地承包经营权流转行为，保护流转双方的合法权益，促进土地资源的优化配置和合理利用，推进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《福建省实施<农村土地承包法>若干问题的规定》等相关政策规定，结合我市城乡一体化综合配套改革试验和农村产权制度改革的要求和实际，制定本细则。

第二条本市行政区域内依法通过家庭承包方式和招标、拍卖、公开协商等方式承包并经依法登记取得承包经营权的耕地、园地、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地承包经营权流转管理适用本细则。

第三条市、县（区）农业部门及乡（镇）政府负责本区域内农村土地流转的指导、管理与服务。

(一)市农业部门负责农村土地承包经营权流转政策的贯彻宣传和组织落实工作。引导农村土地承包经营权依法有序流转。协调指导农村土地承包经营权流转及纠纷调解、仲裁工作，切实解决在农村土地承包、流转等环节损害农民利益的问题。做好农村土地承包经营权流转调研工作，提出解决农村土地流转中出现问题的思路和办法，探索农村土地流转新机制。

（二）各县（区）政府要制定促进农村土地流转的具体政策措施，加强土地流转服务体系和队伍建设，落实流转工作经费，确保农村土地经营权流转工作正常运转；建立健全民间协商、乡村调解、县级仲裁、司法保障的农村土地承包和流转纠纷调处机制，支持有关调解组织和农村土地承包仲裁委员会依法开展工作。

（三）县（区)农业部门负责指导农村土地流转和管理工作。负责辖区内土地流转工作的指导、协调、服务和管理，制订土地流转操作规程，依法引导农民参与土地流转；负责土地流转政策调研，确保规模经营土地流转符合本县（区）产业发展导向；开展农村土地流转法规政策培训和咨询服务，加强对乡（镇）土地流转服务中心的业务指导，对农村土地规模经营流转项目进行前置审查，依法规范流转行为，切实维护流转双方合法权益；指导乡（镇）做好流转档案收集、整理和归档工作；做好农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作，指导和协助乡（镇）调处纠纷，维护土地所有者、承包者、受让者的合法权益；做好土地流转供求信息的收集、发布、汇总，提供流转信息服务，逐步推行土地承包经营权流转网络化管理。

（四）乡（镇）政府设立农村土地流转服务中心，作为农村土地流转交易场所，具体负责农村土地流转政策咨询、信息收集发布、资格审查、合同鉴证、纠纷调解和档案管理等工作。依托乡镇政府门户网站以及乡镇招投标委托中心，建立电子化、开放式的农村土地流转交易平台，将土地流转双方的供求信息进行网上发布，实现从信息收集、发布、交易、经营权证变更登记的一站式服务。有条件的乡（镇）可设置电子屏幕滚动播放土地流转信息及相关法规政策和知识信息。第一批“美丽莆田、幸福家园”试点村所在的乡（镇）年底前要全部建立起电子化、开放式的农村土地流转交易平台，确保运作，规范管理。

（五）各行政村要确定一名土地流转信息员。乡（镇）政府为每个村聘请一名专兼职信息员，负责收集、登记、核实、汇总、备案土地流转供求信息，及时上报乡（镇）土地流转服务中心，并做好农村土地承包经营权流转纠纷的调解处理工作。

第四条农村土地流转应当遵循下列原则：

（一）平等协商、依法、自愿、有偿。承包人有权依法自主决定是否流转以及流转的对象、方式、时间、收益处置，土地流转收益全部归转出方所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴；

（二）不得擅自改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益;

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）对撂荒一年以上的承包土地，村组集体经济组织可组织代耕，代耕收入及国家各种补贴归代耕者所有。对举家长期外出且失去联系农户的撂荒土地，可由村组集体经济组织代为流转，但不得改变土地承包关系,且期限不超过两年。

第五条农村土地流转的受让方可以是农户，也可以是其他从事农业生产经营的单位、组织和个人。同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第六条本市对农村土地承包经营权流转实行备案管理制度。依法形成的流转关系和各方权益受法律保护。

第二章流转方式

第七条依法取得的农村土地承包经营权，可以依法采取转让、转包、互换、入股、出租，也可依法探索担保、抵押等方式流转。

（一）转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

（二）转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

（三）互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。

（四）入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。

（五）出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

第八条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以进行再流转。通过转包、出租方式取得的土地承包经营权，需征得原承包方的书面同意后，方可进行再流转。

流转土地上农业生产设施的经营权可以随土地承包经营权一同流转。其价值由流转双方根据设施的面积、构造、使用效益等协商确定，也可经评估认定。

第三章流转条件和程序

第九条农村土地流转应具备以下条件：

（一）农村土地承包经营权权属明晰；

（二）承包方具有转出其农村土地承包经营权的意愿；

（三）受让方应是有农业经营能力；

（四）转出方与受让方就流转方式、价格、期限等协商一致；

（五）流转项目符合国家法律法规、环境保护政策、农业产业发展规划。

第十条农户流转土地承包经营权的，按下列程序进行：

（一）收集流转信息。有土地流转意向的农户，以书面形式向村土地流转信息员提供流出、流入土地的位置、面积、适宜用途、参考底价等信息，村土地流转信息员将收集到的土地流转信息汇总后，定期向乡（镇）农村土地流转服务中心上报。农户也可委托发包方或中介组织流转其承包土地，由承包方出具土地流转委托书，注明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名。受让方也可直接向乡（镇）农村土地流转服务中心提供需要流转土地的信息。

（二）发布流转信息。乡（镇）农村土地流转服务中心要及时收集、整理各村上报的土地流转信息，建立土地流转台账。要对所辖村土地流转的数据进行采集、分析整理，将收集到的流转信息通过乡（镇）政府门户网站中设置的农村土地流转专栏及时发布，并将土地流转信息定期上报县(区)农业部门，以建立土地流转信息库。

（三）双方对接洽谈。在乡（镇）农村土地流转服务中心的指导下，土地流转供求双方按照平等、依法、自愿、互利的原则，对所流转土地的位置、面积、用途、价格及支付方式等进行协商洽谈，达成流转意向。

（四）资格审查。县（区）农业部门、乡（镇）土地流转服务中心要对拟流转农村土地的双方进行资格审查，审查的内容为转出方是否依法取得所流转土地的承包经营权，流转受让方是否具备资质，重点审查流转受让方法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力以及实施的项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划等。其中，单宗流转面积500亩以下的由乡（镇）土地流转服务中心审查；500亩以上（含500亩）由县（区）农业部门审查。资格审查应在7个工作日内完成。

（五）签订流转合同。土地流转双方达成一致意见后，应由乡（镇）农村土地流转服务中心提供全省统一规范的合同文本。合同一式四份，在乡（镇）服务中心工作人员的指导下签订规范的书面流转合同，流转双方、村集体经济组织、乡（镇）土地流转服务中心各执一份。

（六）鉴证流转合同。乡（镇）农村土地承包管理部门根据流转双方当事人的申请，对土地流转合同进行鉴证。

（七）办理流转登记。乡（镇）土地流转服务中心要建立农村土地流转情况登记册，及时准确记载农村土地流转情况。对以转包、出租或者其他方式流转土地的，及时办理相关登记;以转让、互换方式流转土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。

（八）资料归档保管。农村土地流转相关资料要及时交乡（镇）土地流转服务中心、村集体经济组织备案归档。归档的资料包括：

1.承包方的申请；

2.承包方有稳定非农职业和稳定收入来源的情况说明；

3.受让方的资信材料及农业经营能力的资料；

4.村民代表大会的记录及表决资料；

5.村集体经济组织的答复意见；

6.乡（镇）的审批意见；

7.流转合同；

8.承包合同及经营权证的变更、注销及换发的全部资料；

9.各种委托书及其它证明资料；

10.其他流转资料；

在法律允许范围内村组集体经济组织预留的机动地、村民自愿交回或依法收回的承包地的流转，应按以下程序办理：

（一）召开有三分之二以上本集体经济组织成员参加的村民会议，选举产生土地流转工作小组；

（二）土地流转工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布土地流转方案，经三分之二以上本集体经济组织成员参加的村民会议，讨论通过土地流转方案；

（三）土地流转工作小组将本集体需流转土地的面积、座落、流转期限、流转方式、流转价格等相关信息在乡（镇）政府门户网站对外公布，接受受让流转土地意向者的咨询、递交书面申请等；

（四）公告期结束后，由工作小组通过乡（镇）招投标委托中心进行招标或与已提交受让流转土地的申请人进行商谈，并召开会议确定流转受让人，经村民会议或村民代表会议讨论确定后，与土地流转受让人签订流转合同，并将洽谈记录和流转合同副本报送乡(镇)农村土地流转服务中心备案。

不宜采取家庭承包的集体土地和“四荒”地的流转，要依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表会议讨论通过后，进入乡（镇）招投标委托中心，采取招标、拍卖、协商等方式进行发包，承包方所取得的土地承包经营权可依法再流转。

第十一条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，农户应当提出申请，经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

因转让、互换以外的其他方式导致农村土地承包经营权分立、合并的，应当办理农村土地承包经营权证变更。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第十二条承包方自愿委托发包方、合作社或其它中介服务组织代为流转土地承包经营权的，应签订委托流转书面协议，否则，委托无效。

第十三条承包方委托流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。

第四章管理与服务

第十四条各级人民政府应当加强农村土地流转的宣传和引导工作，建立管理和服务体系，改善农业生产基本条件和土地流转环境，推进农村土地流转。

第十五条农村土地流转的转包费、租金、转让费等，可以约定为现金支付，也可以约定为粮食等农产品或者其他物品支付，还可以约定以粮食等农产品或者其他物品计价，兑现货币支付。

第十六条在集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转的农户，乡（镇）、村可以出面协调，在承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。

第十七条各级政府实施的种粮农民农资综合补贴、农作物良种补贴等强农惠农政策的享受，由双方当事人在合同中约定。

第十八条乡（镇）政府要切实做好农村土地流转档案的收集、立卷、归档和保管工作，要做到装订规范、存放安全、方便查找。

第十九条从事农村土地流转服务的中介组织应向县（区）农业部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。

第二十条县（区）政府依法成立农村土地承包经营纠纷调解仲裁委员会，负责农村土地承包及流转纠纷的调解仲裁，工作经费由同级财政承担。

第二十一条农村土地流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决；当事人协商不成的，可以向乡村提请调解；当事人不愿协商或者调解不成的，可以向县（区）农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第五章政策扶持

第二十二条各级人民政府应当加大财政扶持力度，引导农村土地承包经营权向农业产业园区聚集，实现产业化、规模化经营，积极探索建立“以补代投、以补代建”机制，鼓励开展高标准农田建设。对规模经营流转土地的农业基础设施建设项目，优先纳入水利、交通基础设施、农业综合开发和中低产田改造建设。

第二十三条各级金融机构应当对农村土地流转实行信贷支持。

金融机构应当将规模经营主体作为信贷支农的重点，对土地流转规模经营项目，纳入贷款、融资担保的备选范围，为项目开发设计适合自身特点的融资服务产品。对于符合条件的项目优先受理、调查评估、办理贷款、担保事宜，并在贷款利息以及收取的担保费给予适当的倾斜和优惠。

第二十四条流转后的土地应当鼓励受让方在其获得经营权的土地上重点发展设施农业、投资兴建农田水利基础设施。修建直接用于设施农业、种植业和养殖业的生产、管理和服务性的非永久性建（构）筑物，不破坏耕作层的，其占用地可不纳入农村建设用地管理，并免办相关手续及免收费用。

第二十五条市、县（区）财政每年要安排专项资金，扶持土地流转大户进行规模化经营。对流转耕地达到200亩以上，且进入乡（镇）土地流转服务中心备案的专业大户或农业企业每年每亩给予100元的奖励补助，补助资金市与县（区）各承担50%，；对农村土地流转工作成绩突出的县（区）农业部门和乡（镇）服务中心、村集体经济组织给予适当奖励。

第二十六条对自愿放弃土地承包经营权的农户，经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论同意，可用集体经济组织收益给予一定补偿。

第二十七条鼓励工商企业、科研机构、机关事业单位、城镇居民等带项目、带技术、带资金下乡流转土地，开发高效农业项目。引进全省乃至全国农业前沿项目的，政府将给予奖励扶持。同时，鼓励和扶持农村土地承包经营大户和农业产业化龙头企业通过土地流转建立农产品生产基地。

第六章相关责任

第二十八条有下列行为之一的，受损害方有权请求人民法院或者农村土地承包仲裁机构依法认定流转合同无效，变更或者撤销流转合同：

（一）发包方违反民主议定原则越权流转的；

（二）依法应当经发包方同意而未经其同意擅自流转的；

（三）一方以欺诈、胁迫等手段订立农村土地流转合同的，损害对方利益的；

（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；

（五）违反法律法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的；

（六）没有取得合法土地承包经营权而与其他单位或个人签订流转合同的；

（七）强迫承包方进行流转的；

（八）擅自改变流转土地农业用途的。

第二十九条发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等责任：

（一）借流转之机收回、调整承包土地的；

（二）强迫或者阻碍承包方进行土地流转的；

（三）假借少数服从多数名义强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地流转的；

（四）以划分“口粮田”和“责任田”等为由违法收回承包地搞招标承包的；

（五）侵占、截留、扣缴承包方土地流转收益的；

（六）其他侵害农村土地流转的行为。

第三十条受让方违法将承包地用于非农业建设的，由有关行政主管部门依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。受让方对流转土地造成永久性损害、破坏耕作层的，发包方有权制止，并有权要求受让方赔偿由此造成的损失。

第三十一条任何单位、组织和个人利用职权强迫、阻碍农村土地流转造成损失的，承担损害赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条国家机关及其工作人员在农村土地流转工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守给流转双方造成损失的，由纪检监察机关追究相应的党纪、政纪责任;情节严重的，给予直接责任人员行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第七章附则

第三十三条本细则自发布之日起施行。

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