毕节市人民政府办公室关于印发毕节市集体建设用地使用权流转试点工作方案和实施细则的通知

毕节市人民政府办公室关于印发毕节市集体建设用地使用权流转试点工作方案和实施细则的通知

毕节市人民政府办公室关于印发毕节市集体建设用地使用权流转试点工作方案和实施细则的通知

各镇乡人民政府、办事处，市政府各工作部门：

《毕节市集体建设用地使用权流转试点工作方案》和《毕节市集体建设用地使用权流转试点工作实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

特此通知

毕节市人民政府办公室

二○一一年八月二十六日

毕节市集体建设用地使用权流转试点工作方案

为统筹城乡经济社会协调发展，促进土地资源优化配置和小城镇建设快速发展，培育集体土地市场，规范集体建设用地使用权流转行为，维护集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，根据《毕节地区集体建设用地使用权流转管理办法（暂行）》规定，充分运用省委、省政府赋予毕节试验区“超前探索、先行试验、封闭运行、大胆创新”的机制推动我市城乡统筹发展试点工作，现结合实际制定本工作方案。

一、试点工作的指导思想和基本原则

（一）指导思想。根据《中华人民共和国土地管理法》、《贵州省土地管理条例》等法律法规，按照土地所有权和使用权分离、国有和集体两种产权并存、一个市场统一管理、土地所有者和使用者自愿的原则，建立集体建设用地使用权有偿、有限期流转制度，实行建设用地统一规划、统一开发、统一供地、统一管理，推进乡镇土地利用方式由粗放型向集约型转变，促进全市小城镇建设和农村经济快速健康发展。

（二）基本原则。试点工作必须坚持以下原则：

１、落实土地基本国策，促进耕地保护和集约节约用地的原则；

２、积极引入市场机制，优化集体土地资源配置，有利于加快小城镇建设和发展的原则；

３、逐步完善农村集体建设用地产权制度建设，明晰产权的原则；

４、维护农村集体和农民合法权益的原则；

５、符合土地利用总体规划、城镇或者村庄建设规划的原则；

６、依法、自愿、有偿的原则；

７、公开、公平、公正的原则。

试点工作要与贯彻实施《中华人民共和国土地管理法》和《贵州省土地管理条例》相结合；与农村集体建设用地产权制度建设相结合；与建立保护耕地和鼓励集约用地新机制相结合；与促进小城镇建设和城乡经济协调发展相结合；与城乡建设用地增减挂钩相结合；与保障农民合法权益，促进农村社会稳定相结合；与推进依法行政相结合。

二、试点目的

通过集体建设用地使用权流转试点，探索在社会主义市场经济条件下，农民集体所有建设用地使用权流转的条件和形式，管理方式和程序，以及土地收益分配制度等，建立集体建设用地使用权流转的运行机制、管理模式及流转制度，培育集体土地市场，加快小城镇建设发展步伐及农村经济快速发展。

三、试点范围

(一）选择普宜镇、青场镇、清水铺镇、撒拉溪镇、杨家湾镇、千溪乡为首批试点单位，封闭运行。

(二）试点范围为试点乡镇土地利用总体规划确定的集镇建设用地规模范围内依法办理了农用地转用和建设用地审批手续新增集体建设用地和依法办理了建设用地审批手续并取得《集体土地使用证》的存量集体建设用地。

四、试点内容

（一）新增集体建设用地的取得方式。

1、乡（镇）、村公共设施、公益事业项目以及本集体经济组织的农村村民建住宅可以通过拨用方式取得建设用地使用权；

2、乡（镇）、村工业、商业、旅游业、娱乐营业等项目用地其他项目用地通过有偿方式取得建设用地使用权。

（二）在集体土地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权流转方式。

1、集体建设用地使用权转让，即集体建设用地所有权人或集体建设用地使用权人经批准，依法将集体建设用地使用权转移的行为。

2、集体建设用地使用权出租，即集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）作为出租人，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人与出租人签订一定年限的土地出租合同，并按合同约定向出租人支付土地租金的行为。

3、集体建设用地使用权作价入股（出资），即集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，参与分红的行为。

4、集体建设用地使用权抵押，即集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）作为抵押人，以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（三）集体建设用地使用权有偿流转方式。集体建设用地有偿流转方式为协议、招标、拍卖、挂牌。流转用于工业、商业、旅游业、娱乐服务业等经营性项目建设以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，要进入土地有形市场采取招标、拍卖、挂牌等方式公开流转。

（四）集体建设用地使用权流转的具体操作程序。集体建设用地使用权流转总收入，在扣除市、镇（乡）、村各项投入及按规定缴纳有关税费后的收益，在村集体经济组织及原土地承包人之间合理分配。集体建设用地使用权首次流转获得的收益，归农村经济组织优先用于失地农民的社会保障，剩余部分用于村基础设施建设、公益事业建设或发展村级企业经济；依法办理了土地登记手续的集体建设用地使用权人，经批准转让、出租建设用地使用权获得的收益，原则上归原集体建设用地使用权人所有，可以考虑一定比例的收益上缴村集体经济组织作为村集体经济发展统筹基金。

（五）集体建设用地使用权流转收益分配。集体建设用地所有权人流转集体建设用地使用权取得的总收入，在扣除市、乡（镇）、村各项投入和按有关规定缴纳税费后的收益，归农村集体经济组织所有；集体建设用地使用权人流转集体建设用地使用权的，原土地使用权人应当参照国有土地增值税征收标准，向农村集体经济组织缴纳土地增值收益。

（六）集体建设用地使用权流转资金管理。农村集体经济组织所获得的集体建设用地流转收益，应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于解决农民的社会保险，然后用于土地开发整理和城镇、村基础设施及公益事业建设。农村集体经济组织所获得的集体建设用地流转收益，由当地乡（镇）政府财政部门负责管理，严格执行收支两条线政策。

（七）正确处理集体建设用地使用权的产权关系。明确土地所有者和土地使用者各自的权能，在不改变农村土地集体所有性质的前提下，以市场配置决定权利主体和权利内容，并建立相应的土地登记制度。

五、试点方法与实施步骤

（一）准备阶段（2011年9月1日—9月30日）

1、建立组织。市政府成立毕节市集体建设用地使用权流转试点工作领导小组。其主要职能是：安排试点工作计划，协调解决有关重大事宜，指导督促试点方案的实施。领导小组下设办公室在市国土资源局，负责有关日常组织和管理工作。各试点乡镇都要成立相应的组织领导机构及办事机构，保障集体建设用地流转试点工作顺利开展。

2、制定流转试点工作实施细则。由市国土资源局制定毕节市集体建设用地流转工作实施细则，并报市政府批准实施。

3、加快规划审批。根据市级土地利用总体规划、城镇体系规划及试点乡镇的国民经济和社会发展规划，在2011年12月底前完成试点乡镇的土地利用总体规划和城镇建设规划修编工作并报批准实施。

4、试点乡镇实施方案批准。各试点乡镇结合实际，制定具体实施方案并报市政府批准实施。

5、制定试点乡镇的基准地价体系并公布实施。

6、制定各类文书表格。

（二）实施阶段（2011年10月1日—2012年8月31日）

1、宣传动员阶段（2011年10月1日—10月31日）。各试点乡镇采取多种方式进行宣传发动，将开展集体建设用地使用权流转的指导思想、原则、目的意义等有关情况告知农民，充分征求试点村集体经济组织及农民的意见，必要时可以采取听证方式进行。

2、培训阶段（2011年11月1日—11月30日）。由市政府组织各相关部门、各乡镇分管领导、国土资源管理所所长等进行参观学习，由市国土资源局在试点乡镇召开培训会，搞好业务培训。

3、实施阶段（2011年12月1日—2012年6月30日）。从2011年12月1日起，各试点乡镇按照流转工作实施指导意见的具体要求，实施集体建设用地使用权流转具体工作。新增集体建设用地，办理集体建设用地使用权首次流转手续；原集体建设用地办理集体建设用地使用权流转手续。

4、检查阶段（2012年7月1日—7月15日）。市政府组织相关部门对试点乡镇开展集体建设用地使用权流转工作情况进行检查。查找问题，寻找原因，督促整改。

5、总结阶段（2012年7月16日—7月30日）。试点工作结束后，市试点工作领导小组办公室应对试点的实施情况、存在的问题、取得的成效进行全面总结。

6、修改完善《毕节市集体建设用地使用权流转工作实施细则》（2012年8月1日—8月31日）。由市试点工作领导小组办公室修改完善《毕节市集体建设用地使用权流转管理工作实施细则》，报市政府研究同意并报经行署批准后，于2012年9月1日在全市范围内全面开展集体建设用地使用权流转工作。

毕节市集体建设用地使用权流转试点工作领导小组成员名单

组长：刘建平市委副书记、市政府代市长

副组长：聂忠智市委常委、常务副市长

成员：汪翔市国土资源局局长

董玉祥市政府法制办主任

聂祥华市财政局局长

王茂市审计局局长

江晓燕市监察局局长

严琪市发展和改革局局长

黄佑春市发展和改革局副局长

张珍龙市房产局局长

彭新立市住房和城乡建设局局长

宋家臣市规划局局长

宋智祥普宜镇镇长

陈云峰青场镇镇长

李萍清水铺镇镇长

王占勇撒拉溪镇镇长

谢勇杨家湾镇镇长

白胜千溪乡乡长

领导小组办公室设在市国土资源局，汪翔同志兼任办公室主任。

毕节市集体建设用地使用权流转试点工作实施细则（试行）

第一章总则

第一条为统筹城乡经济社会协调发展，促进土地资源优化配置和小城镇建设，培育集体土地市场，规范集体建设用地使用权流转行为，维护集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，根据《毕节地区集体建设用地使用权流转管理办法（暂行）》及有关法律法规，结合我市实际，制订本细则。

第二条本细则适用于本市试点镇（乡）集体建设用地使用权的流转及相关管理。

第三条本细则所称集体建设用地，是指已经依法办理了审批手续的新增集体建设用地和依法取得了《集体建设用地使用证》的原有集体建设用地。包括乡（镇）、村集体企业，乡（镇）、村公共设施和公益事业，农村村民住宅等建设用地。

第四条集体建设用地按照先整理集中，后流转使用的原则，在保持集体土地所有权不变的前提下，实行土地使用权有偿、有限期流转。

第五条市国土资源局负责集体建设用地使用权流转的管理和监督工作。

第二章集体建设用地的确定与取得

第六条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织代表集体行使所有权。

第七条集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。

第八条乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等可以使用农民集体所有土地。

兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和城镇、村庄建设规划，并纳入土地利用年度计划，依法办理建设用地规划许可及农用地转用和建设用地审批手续。

乡（镇）、村公共设施、公益事业项目以及本集体经济组织的农村村民建住宅可以通过拨用方式取得建设用地使用权；乡（镇）、村工业、商业、旅游业、娱乐营业等用地通过有偿方式取得建设用地使用权。

第九条集体建设用地所有权与使用权，由市政府登记造册、颁发《集体土地所有权证》和《集体建设用地使用证》。具体工作由市国土资源局负责组织实施。

第三章集体建设用地使用权流转管理

第一节一般规定

第十条集体建设用地使用权流转，是指在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权发生转移、再转移的行为。包括转让、出租、作价（出资）入股、抵押等形式。

第十一条集体建设用地使用权流转主体是集体建设用地所有权人和集体建设用地使用权人。

第十二条集体建设用地使用权流转对象包括新增集体建设用地流转和存量集体建设用地流转。具体对象：

（一）依法办理了农用地转用和建设用地批准手续的新增集体建设用地；

（二）乡（镇）、村办集体企业用地和闲置的公共设施、公益事业用地；

（三）企业使用的集体存量建设用地；

（四）破产、兼并企业原使用的集体建设用地；

（五）个体工商户生产经营性集体建设用地；

（六）农民宅基地；

（七）其他符合条件的集体非农建设用地。

第十三条集体建设用地流转应遵循依法、自愿、有偿、公开、平等的原则，并符合下列条件：

（一）符合土地利用总体规划，城镇、村庄建设规划；

（二）持有集体建设用地批准文件或《集体建设用地使用证》；

（三）土地权属明确，四至清楚无争议；

（四）房地产权利的行使未受司法机关、行政机关限制；

（五）集体建设用地所有权人同意流转；

（六）共有土地使用权人书面同意流转；

（七）无其他民事合同约定不得流转；

（八）不属于国家建设近期拟征收土地范围。

第十四条集体土地所有权人统一征用土地，依法办理农用地转用和建设用地批准手续后进行新增集体建设用地流转的，统一征用土地前，要充分取得原土地承包人同意，并分别按下列情况保障原土地承包人合法权益：

（一）原土地承包人愿意交回土地使用权给土地所有权人统一征用，要求需要进行补偿和安置的，要按征用时国家建设征收集体土地的补偿标准进行补偿，并将该土地承包人纳入被征地农民就业培训与社会保障范围，涉及政府筹集的70%的社会保障资金，由土地所有权人承担。

（二）原土地承包人愿意交回土地使用权给土地所有权人统一征用，要求参与流转收益分配的，要将流转净收益一定比例合理分配给原土地承包人。分配给原土地承包人的收益，不得低于征收该地块的征地补偿费及参加社会保障资金之和。

第十五条集体建设用地所有权人转让、出租、作价（出资）入股、抵押等流转集体建设用地使用权的，流转前须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府审查，经市国土资源局审核报市政府批准后，方可按程序流转。

第十六条农村村民将依法取得的宅基地使用权转让、出租、作价（出资）入股后，不能再申请宅基地使用权。城镇居民不得到农村购买农民宅基地、农民住宅。

第十七条集体建设用地使用权流转不得用于商品房地产开发。

第十八条任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。

第十九条集体建设用地使用权流转，双方应当签订统一制定的集体建设用地使用权流转合同。

第二十条集体建设用地使用权首次流转最高年限不得超过同用途国有土地使用权出让年限和集体土地发包年限，再次流转年限不得超过首次流转合同约定年限的剩余年限。

第二十一条土地使用者应当按照规划确定的用途以及流转合同的约定使用土地，不得擅自改变土地用途；确需改变土地用途的，应当报经原批准流转机关批准。

第二十二条集体建设用地使用权转让、作价（出资）入股、租赁合同约定使用年限届满，土地使用者要求继续使用的，应在使用年限届满前一年内提出续期申请，按本细则规定重新办理集体建设用地使用权流转手续；土地使用者不需继续使用的，在集体建设用地使用权流转年限届满之日起30日内，土地使用权人应到市国土资源局办理土地流转注销登记。

第二十三条集体建设用地使用年限届满不需继续使用的，土地使用权由土地所有权人无偿收回。其地上建筑物及其附着物按流转合同约定执行或参照国有土地使用权出让使用年限届满处置规定执行。

第二十四条因国家建设或公共利益需要，依照法律规定的权限和程序，需要征收集体建设用地的，土地所有者及使用者应当服从，原建设用地使用权流转合同自批准集体土地征收之日起终止。对原土地使用者因合同终止造成的损失，应当给予合理补偿。

第二节转让管理

第二十五条集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地所有权人或集体建设用地使用权人经批准，依法将集体建设用地使用权转移的行为。

集体建设用地使用权首次转让，是指集体建设用地所有权人经批准，将依法办理了农用地转用和建设用地批准手续的新增建设用地，在一定年限内让与土地使用者使用的行为。

集体建设用地使用权首次转让用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，必须进入市土地、矿权交易所采取招标、拍卖、挂牌方式公开转让。

集体建设用地使用权再次转让，是指依法取得集体建设用地使用权的土地使用权人，将集体建设用地在一定年限内让与土地使用者使用的行为。

第二十六条集体建设用地使用权转让，其地上建筑物及其附着物随之转让；地上建筑物及其附着物转让，其集体建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十七条集体建设用地使用权转让，按照下列程序办理：

（一）申请。集体建设用地使用权转让人持下列资料向基层国土资源管理所提出转让申请。

1、转让申请及转让人有效身份证明；

2、新增集体建设用地使用权批复文件或《集体建设用地使用权证》；

3、地上建、构筑物等附着物产权证明；

4、共有土地使用权人同意转让书面意见；

5、三分之二以上成员或三分之二以上村民代表签字同意的村民会议决议（集体建设用地所有权人转让土地使用权的）；

6、土地所有权人同意转让的证明（集体建设用地使用权人转让土地使用权的）；

7、乡（镇）人民政府同意转让的证明；

8、无司法机关、行政机关限制房地产权利行使及无民事合同约定不能转让的承诺。

（二）审查。经基层国土资源管理所初审符合要求的，上报市国土资源局审查。

（三）审批。经市国土资源局审查符合要求的，上报市政府审批。

（四）核发《集体建设用地使用权准予转让通知书》。市政府批准同意转让的，由市国土资源局向转让申请人核发《集体建设用地使用权准予转让通知书》。

（五）签订合同。转让申请人按照本细则的规定实施转让，并与受让人签订《集体建设用地使用权转让合同》。

（六）登记发证。受让人持下列资料到市国土资源局办理集体建设用地使用权登记手续，领取《集体建设用地使用权证》：

1、有效身份证明；

2、市政府同意转让的批复文件；

3、《集体建设用地使用权准予转让通知书》；

4、《集体建设用地使用权转让合同》；

5、转让费及有关税费缴纳凭证；

6、转让人原取得的《集体建设用地使用权证》。

第三节出租管理

第二十八条集体建设用地使用权出租，是指集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）作为出租人，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人与出租人签订一定年限的土地出租合同，并按合同约定向出租人支付土地租金的行为。

第二十九条集体建设用地使用权出租，按下列程序办理：

（一）申请。集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）持下列资料向基层国土资源管理所提出租赁申请：

1、租赁申请及转让人有效身份证明；

2、新增集体建设用地使用权批复文件或《集体建设用地使用权证》；

3、地上建、构筑物等附着物产权证明；

4、共有土地使用权人同意租赁书面意见；

5、三分之二以上成员或三分之二以上村民代表签字同意的村民会议决议（集体建设用地所有权人租赁土地使用权的）；

6、土地所有权人同意租赁让的证明（集体建设用地使用权人转让土地使用权的）；

7、乡（镇）人民政府同意租赁的证明；

8、无司法机关、行政机关限制房地产权利行使及无民事合同约定不能租赁的承诺。

（二）审查。经基层国土资源管理所初审符合要求的，上报市国土资源局审查。

（三）审批。经市国土资源局审查符合要求的，核发《集体建设用地使用权准予出租通知书》。

（四）签订合同。出、承租双方签订《集体建设用地使用权出租合同》。

（五）承租人持下列资料到市国土资源局办理集体建设用地使用权出租备案手续：

1、出、承租双方有效身份证明；

2、《集体建设用地使用权准予出租通知书》；

3、《集体建设用地使用权出租合同》；

4、租金支付凭证；

5、出租人取得的《集体建设用地使用权证》。

第三十条集体建设用地使用权出租，其地上建筑物及其附着物随之出租；地上建筑物及其附着物出租，其集体建设用地使用权随之流出租，但地上建筑物、其他附着物作为动产出租的除外。

第三十一条集体建设用地使用权出租后，承租人必须按照集体建设用地使用权原用途和流转合同的规定使用土地，不得改变土地用途。

第四节作价入股（出资）管理

第三十二条集体建设用地使用权作价入股（出资），是指集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，参与分红的行为。

第三十三条集体建设用地使用权作价入股（出资）的股份一般不得转让。

第三十四条作价入股（出资）年限应与企业登记的经营年限相一致，并不得超过集体建设用地使用权的使用期限或农村土地承包期限。

第三十五条土地使用权作价入股（出资）的红利（收益金）每年支付一次，土地作价入股的红利按实际收益分配或固定受益分配。

第三十六条集体建设用地使用权作价入股(出资)，按下列程序办理：

（一）申请。集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）持下列资料向基层国土资源管理所提出申请。

1、作价入股（出资）申请及有效身份证明；

2、新增集体建设用地使用权批复文件或《集体建设用地使用权证》；

3、地上建、构筑物等附着物产权证明；

4、共有土地使用权人同意租赁书面意见；

5、三分之二以上成员或三分之二以上村民代表签字同意的村民会议决议（集体建设用地所有权人作价入股(出资)土地使用权的）；

6、土地所有权人同意作价入股（出资）的证明（集体建设用地使用权人出租作价入股(出资)土地使用权的）；

7、乡（镇）人民政府同意作价入股（出资）的证明；

8、土地估价报告；

9、无司法机关、行政机关限制房地产权利行使及无民事合同约定不能作价入股（出资）的证明的承诺。

（二）审查。经基层国土资源管理所初审符合要求的，上报市国土资源局审查。

（三）审批。经市国土资源局审查符合要求的，上报市政府审批。

（四）核发《集体建设用地使用权准予作价入股（出资）通知书》。市政府批准同意作价入股（出资）的，由市国土资源局向作价入股（出资）申请人核发《集体建设用地使用权准予作价入股（出资）通知书》。

（五）签订合同。作价入股（出资）申请人按照本细则的规定实施作价入股（出资），双方签订《集体建设用地使用权作价入股（出资）合同》。

（六）申请人持下列资料到市国土资源局办理集体建设用地使用权作价入股（出资）备案手续：

1、入股申请人有效身份证明及企业营业执照、法人代表身份证明；

2、市政府同意入股的批复文件；

3、《集体建设用地使用权准予作价入股（出资）通知书》；

4、《集体建设用地使用权作价入股（出资）合同》；

第三十七条集体建设用地使用权作价入股（出资），其地上建筑物及其附着物随之作价入股（出资）；地上建筑物及其附着物作价入股（出资），其集体建设用地使用权随之流作价入股（出资），但地上建筑物、其他附着物作为动产作价入股（出资）的除外。

第五节抵押管理

第三十八条集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）作为抵押人，以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十九条集体建设用地抵押期限不得超过集体建设用地使用权的使用期限或农村土地承包期限。

第四十条抵押人和抵押权人必须在抵押合同签订15日内向县国土资源局申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。依法办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权受法律保护。

第四十一条集体建设用地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有权人同意，并出具书面证明。

第四十二条抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，并依法办理集体建设用地使用权抵押登记。

第四十三条集体建设用地使用权抵押登记，按照下列程序办理：

（一）申请。集体建设用地所有权人（或集体建设用地使用权人）持下列资料向基层国土资源管理所提出抵押申请：

1、抵押申请及有效身份证明；

2、新增集体建设用地使用权批复文件或《集体建设用地使用权证》；

3、地上建、构筑物等附着物产权证明；

4、共有土地使用权人同意抵押书面意见；

5、三分之二以上成员或三分之二以上村民代表签字同意的村民会议决议（集体建设用地所有权人抵押土地使用权的）；

6、土地所有权人同意抵押的证明（集体建设用地使用权人抵押土地使用权的）；

7、乡（镇）人民政府同意抵押的证明；

8、土地估价报告；

9、无司法机关、行政机关限制房地产权利行使及无民事合同约定不能抵押的承诺。

（二）审查。经基层国土资源管理所初审符合要求的，上报市国土资源局审查。

（三）审批。经市国土资源局审查符合要求的，核发《集体建设用地使用权准予抵押通知书》。

（四）签订合同。抵押双方签订《集体建设用地使用权抵押合同》。

（五）抵押申请人持下列资料到市国土资源局办理集体建设用地使用权抵押登记，并核发《他项权利证书》：

1、抵押双方申请及有效身份证明；

2、《集体建设用地使用权准予抵押通知书》；

3、《集体建设用地使用权抵押合同》。

第四十四条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。

转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

第四十五条抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

第四十六条地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。

第四十七条抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。

第四章地价流转收益管理

第四十八条市政府按照国家规定，定期制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权流转最低保护价，并根据城镇发展和土地利用状况，对基准地价和最低保护价转适时调整。

集体建设用地使用权流转价格，由集体建设用地所有权人或土地使用者委托具备资质的地价评估机构评估确定。

集体建设用地使用权流转价格不得低于政府公布的工业用地最低价。

集体建设用地使用权流转价格明显低于同期市场价格，政府可行使优先购买权。

第四十九条集体建设用地所有权人流转集体建设用地使用权取得的总收入，在扣除市、乡（镇）、村各项投入和按有关规定缴纳税费后的收益，归农村集体经济组织所有。

第五十条集体建设用地使用权人流转集体建设用地使用权的，原土地使用权人应当参照国有土地增值税征收标准，向农村集体经济组织缴纳土地增值收益。

第五十一条农村集体经济组织所获得的集体建设用地流转收益，应当纳入农村集体财产统一管理，实行专户存储，优先用于解决农民的社会保险，然后用于土地开发整理和城镇、村基础设施及公益事业建设。

第五十二条农村集体经济组织所获得的集体建设用地流转收益，由当地乡（镇）政府财政部门负责管理，严格执行收支两条线政策。

第五十三条农村集体经济组织应当将所获得的集体建设用地流转收益使用情况定期向社会公布，接受群众监督。

第五章监督检查

第五十四条市国土资源局应当加强集体建设用地有偿使用和使用权流转的监督检查，对不符合本办法规定的行为，有权责令改正或直接予以纠正。

第五十五条市财政、国土、审计、监察等部门，应当加强对土地流转收益和土地增值收益使用的监督检查，对于违反财经管理制度的，责令限期纠正；拒不纠正的，依照有关法律、法规处理。

第六章附则

第五十六条国家、省、地对集体建设用地流转管理有新的规定，按新的规定执行。

第五十七条本办法施行之前，因各种原因未履行用地和规划报建批准手续，已经形成的集体建设用地，若符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展布局的，在本办法施行之日起6个月内，按有关规定依法处罚后完善相关手续。1999年以后占用耕地建设的，须按规定缴纳耕地开垦费后方可办理相关用地批准手续（农村村民建房除外）。

第五十八条本细则由市国土资源局负责解释。

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