上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范（试行）

上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范（试行）

上海市国有建设用地使用权公开出让业务流程及操作规范（试行）

（2008年2月29日以沪房地资用〔2008〕124号文发布，根据2012年8月8日《关于修改并重新发布〈上海市市政交通工程规划管理暂行规定〉等13件行政规范性文件的通知》（沪规土资法〔2012〕672号）修改后重新发布）

为规范国有建设用地使用权出让，建立公开、公平、公正的土地交易平台，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地交易市场管理办法》，结合本市实际情况，制定本规范。

一、接收地块出让资料

上海市土地交易市场从土地审批系统接收市、区（县）土地使用权出让招标拍卖挂牌办公室（以下简称“招拍挂办公室”）提交的地块出让信息，并收取地块出让资料纸质文件，对其种类、数量、内容进行查验、初审，若地块出让资料中基础文件缺失、内容前后不一致或与土地交易系统信息数据不一致的，作退件处理，招拍挂办公室须收回地块出让资料，重新确认后，再行提交。

地块出让资料中的基础文件包括：人民政府土地储备计划批文、供地批文、出让方案批文（附出让方案），投资部门立项条件批文、规划部门规划条件批文。

地块出让资料确认后，土地交易市场向招拍挂办公室出具《国有建设用地使用权出让要素材料申报收件收据》，并将地块出让资料中的指标数据录入至土地交易系统，报上海市规划和国土资源管理局（以下简称“市规划国土资源局”）审核，由其出具出让意见（附出让方式）、起始价和起始加价幅度确认文件及标底（底价）和评标专家类型、人数确认文件。

二、编制出让文件、出让公告

经市规划国土资源局核准出让后，土地交易市场根据市规划国土资源局确定的交易进度编制、制作出让文件及当期出让公告。

三、发布出让公告，发放出让文件

（一）发布出让公告

土地交易市场根据进度安排在土地交易市场、各区（县）房地产交易中心、相关报刊及网站上发布出让公告。

拍卖、挂牌出让的，出让公告应当至少在拍卖、挂牌活动开始前20日发布；招标出让的，出让公告应当至少在招标活动开始前60日发布。以首次发布的时间为起始日。

公告期间，出让公告内容发生变化，确需变更公告内容的，应当按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及土地使用条件变更等影响土地价格的重大变动，补充公告发布时间距招标拍卖挂牌活动开始时间少于20日的，招标拍卖挂牌活动相应顺延。发布补充公告的，应当书面通知已报名的申请人。

（二）发放出让文件

土地交易市场根据进度安排在土地交易市场及各区（县）房地产交易中心土地交易受理窗口（以下简称“受理窗口”）发放出让文件，随出让文件同时发放的还包括《国有建设用地使用权出让投标申请表》（《国有建设用地使用权出让竞买申请表》）（以下简称“《申请表》”）及其《联合投标申请附表》（《联合竞买申请附表》）、《国有建设用地使用权出让咨询单》（以下简称“《咨询单》”）、《授权委托书》及《转授权委托书》等相关附件。

以上文件的发放自出让公告发布之日起，至投标（竞买）申请受理截止当日止。

拍卖、挂牌出让的，土地交易市场根据《申请表》发放情况统计领取人数，及时在土地交易市场、各区（县）房地产交易中心及相关网站发布。

四、组织现场勘察

意向投标（竞买）人可自行前往地块进行现场勘察。若确需带领前往勘察现场的，须在出让文件规定的期限内进行预约。

意向投标（竞买）人可将填毕的《咨询单》于现场勘察时提交，也可在出让文件规定的期限内自行送至土地交易市场，或以《咨询单》上所示的其他方式提交。

提问截止后，土地交易市场将所有提问汇总整理，并填写《国有建设用地使用权出让提问汇总表》。

五、组织答疑会

土地交易市场根据进度安排组织答疑会，在答疑会前将《国有建设用地使用权出让提问汇总表》作为与会通知的附件交招拍挂办公室，由其分别转交相关应询单位准备，并组织相关应询单位与会。

答疑会中各应询单位根据提问一一答复，会议主持人认为答复不确切的，可以要求应询单位现场说明。记录员根据应询单位的答复和现场说明填写《答疑纪要》，由应询人、主持人及记录员签名确认。

若答疑会后应询单位确需对解答进行修改或补充的，可用书面方式将材料交招拍挂办公室，由其在规定的期限内转交土地交易市场。

土地交易市场根据进度安排，最终形成并在相关网站上发布《答疑纪要》。

六、受理投标（竞买）申请

（一）交纳保证金

投标（竞买）申请人在出让文件规定的期限内，将保证金汇入指定账户，在贷记凭证或电汇“用途”栏中注明申请投标（竞买）的地块公告号，并按出让文件的资格要求向受理窗口提出投标（竞买）申请。

若投标（竞买）申请人以本票方式交纳保证金的，应事先向土地交易市场提出申请，并申领《本票交纳保证金申请表》。投标（竞买）申请人须在该表中阐明以本票交纳的原因，同时填写若未中标（未竞得）后保证金退还的银行账号，并签名盖章确认。土地交易市场同意后，向投标（竞买）申请人开具汇款单，由其自行向保证金开户银行交款，并收取保证金开户银行出具的回执，以此作为保证金交纳凭证。

境外投标（竞买）申请人按照《告客户书》的规定交纳保证金。

（二）收取投标（竞买）申请文件

投标（竞买）申请人本人、法定代表人或有权受托人按照出让文件的规定，向受理窗口提交投标（竞买）申请文件。

（三）投标（竞买）资料标准化

受理窗口确认并接收投标（竞买）申请人提交的投标（竞买）申请文件后，从中提取关于投标（竞买）申请人资格的信息，录入至土地交易系统，形成《竞买申请文件收件收据》（以下简称“《收件收据》”）及《竞买申请文件标准化列表》（以下简称“《标准化列表》”）。

（四）发放交易卡

受理窗口现场制作交易卡，将交易卡序列号关联至投标（竞买）申请人信息，向投标（竞买）申请人发放后由其当场设置密码。

若投标（竞买）申请人在交易期间遗失交易卡或遗忘交易卡密码，须由原交易卡办理人凭本人身份证明文件及《收件收据》至土地交易市场注销原交易卡，并重新办理新交易卡。

（五）统计投标（竞买）申请人数

受理窗口向竞买申请人发放《收件收据》第一联后，将投标（竞买）申请文件装入件袋后送保密室保存。土地交易系统统计各拍卖、挂牌出让的地块竞买申请人数，在土地交易市场、各区（县）房地产交易中心及相关网站上发布。

七、投标（竞买）资料糊名（密封）

受理窗口将需要提交公证处进行核对的投标（竞买）申请文件上涉及投标（竞买）人名称的信息糊名或密封。

八、提取保证金到账情况

土地交易市场根据进度安排，向保证金开户银行提取保证金到账情况，将由保证金开户银行密封的保证金到账情况资料转交公证处。公证处解封后输入资料中提供的保证金到账情况列表，连同标准化列表一并提交土地交易系统进行资格审查。

若出让地块有投标（竞买）资格限定条件，公证处须将《标准化列表》的内容与糊名后的投标（竞买）申请文件复印件核对。

九、投标（竞买）资格确认

土地交易系统根据投标（竞买）资格条件入围标准，自动匹配和判读标准化列表与保证金到账情况列表中的相关信息和数据，确认投标（竞买）申请人资格。

投标（竞买）申请人凭交易卡及其密码查询资格审查结果并领取《投标资格证书》(《竞买资格证书》）或《申请人未入围通知书》。

十、实施招标拍卖挂牌交易操作

（一）招标

按照价高者得原则确定中标人的，不成立评标小组；按照综合条件最佳者得原则确定中标人的，应抽选评标专家成立评标小组进行评标。

按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，公证处根据评标专家类型、人数、在评标专家库内随机抽取评标专家，并当场联系确定出席情况，若有缺席的，再次随机抽取直至人数额满为止。

1、投标

投标开始前，招标主持人现场组织开启标箱，检查标箱情况后由公证处加封。

投标人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件，在规定的时间将《国有建设用地使用权招标出让投标书》及其他投标文件送达指定的投标现场。

招标主持人接受投标，填写《投标存根》及《投标回执》，向投标人出具《投标回执》。投标人将投标文件投入标箱。

招标主持人在规定的投标时间内，将投标保证金到账情况投入标箱。

按照综合条件最佳者得原则确定中标人的，投标人投标后可对投标文件进行补充说明，但须以更新形式在出让文件规定的投标截止时间前将更新投标文件送至投标现场，并通知招标人。

2、开标

评标专家应在开标会前候场，工作人员及时将评标专家签到情况通报招标主持人。若到场的评标专家人数不足，则招标主持人当场宣布在开标会后评标会延时或延期。

招标主持人宣布开标会开始，邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱。标箱开启后，招标主持人点算投标文件。若具有投标资格的投标人数低于3人的，招标主持人宣布招标终止；若具有投标资格的投标人数为3人或3人以上的，招标主持人当众拆封有效投标文件，宣读投标人名称、投标价格及投标文件的其他内容。

以综合条件最佳者得确定中标人的，工作人员需将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件两部分，由公证处对技术标文件随机编号，同时，投标人须在开标现场提交评标所需的备核原件。公证处将标底、有效投标文件等送评标室。

开标后投标人须在相关开标记录上签名确认。

3、评标

评标须在严格保密的情况下进行。首名接受评标邀请的评标专家即为该评标小组组长，由其主持评标会进程。

评标专家审查各份投标文件是否有效，将无效的投标文件的评定结果填写至《国有建设用地使用权招标出让无效标书评定表》；然后按照出让文件规定的评分标准对各份有效投标文件进行评分，并将评分及评分说明分别输入《国有建设用地使用权招标技术标评分表》及《国有建设用地使用权招标商务标评分表》。评分提交后不得进行修改，评标得分情况在开标现场即时公布。

评标过程中，评标专家可以通过记录员要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。若投标人不在现场，则视作自动放弃澄清、说明权利。

所有评标专家提交评分后形成《国有建设用地使用权招标评标得分汇总表》，得出每份投标文件的最终得分；评标小组按照出让文件规定的评标标准和方法，根据最终得分及投标报价确定中标候选人，并签署《国有建设用地使用权招标出让评标报告》。

评标小组组长宣布评标会结束，记录员邀请评标专家一同参加定标会。

4、定标

招标主持人宣布最高报价或最高评分及其投标人名称，并根据报价和评分情况宣布中标人或转入现场竞价。若投标人的报价均低于标底或投标条件均不能满足标底要求的，招标终止。

按照价高者得原则确定中标人的，招标主持人宣布报价最高且不低于标底者为中标人；按照综合条件最佳者得原则确定中标人的，招标主持人宣布评标小组确定的中标候选人为中标人。

若按照价高者得原则确定中标人的，有两个或两个以上投标人最高投标价相同，且不低于标底的；按照综合条件最佳者得原则确定中标人的，有两个或两个以上中标候选人的，招标主持人询问该投标人是否愿意继续竞价。若该投标人均不愿意继续竞价，则以抽签方式确定中标人；若该投标人有愿意继续竞价的，则通过竞价确定中标人。

招标主持人宣布中标人后，公证处致公证词。中标人当场签收《中标通知书》，未中标人领取《未中标通知书》。招标主持人宣布投标活动结束。

（二）拍卖

竞买人在拍卖前凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。

拍卖主持人点算竞买人。若竞买人数低于3人的，拍卖主持人宣布拍卖终止；若竞买人数为3人或3人以上的，拍卖主持人宣布拍卖可以进行，由记录员宣读《拍卖竞价规则》。

拍卖主持人宣布起叫价和增价幅度，主持拍卖竞价。

拍卖主持人三声报价，现场无人应价，或者最高应（报）价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止；若现场最高应（报）价不低于底价的，拍卖主持人落槌成交，并宣布最高应（报）价者为竞得人。

公证处核验竞得人身份后致公证词。竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录，未竞得人领取《未竞得通知书》。拍卖主持人宣布拍卖活动结束。

拍卖底价应于拍卖当日前以保密方式送至土地交易市场，由拍卖主持人在拍卖前交公证处解封；无底价拍卖的，应在拍卖前告知竞买人。

（三）挂牌

1、公示挂牌信息

土地交易市场在挂牌开始时将挂牌地块的基本情况、起始价、增加幅度等信息挂牌公示。

挂牌报价时间不得少于10日。

2、挂牌报价

竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件在专用挂牌机上填写并提交《挂牌竞买报价单》，确认有效后更新显示挂牌价格，并自动打印《挂牌竞买报价有效确认回执》。

竞买人也可手填纸质《挂牌竞买报价单》，凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件至挂牌主持人处挂牌报价，挂牌主持人签名确认后填写《挂牌竞买报价有效确认回执》交竞买人，并更新显示挂牌价格。

挂牌报价应在土地交易市场、各区（县）房地产交易中心及相关网站上及时发布。

3、挂牌截止

竞买人应在规定的挂牌截止时间前入场参加挂牌截止和现场竞价活动。若在挂牌截止前未能出席的，视作该竞买人放弃参加现场竞价的权利。

挂牌主持人按照出让文件规定的时间宣布挂牌截止时间已到，同时宣布挂牌截止时的最高报价及其竞买人竞买资格证书编号，并询问现场竞买人是否愿意继续竞价。若无人愿意继续竞价且挂牌报价期间无人挂牌报价的，挂牌主持人宣布挂牌终止，并根据出让文件的规定宣布对相关竞买人进行处罚；若无人愿意继续竞价而挂牌竞价期间有人挂牌报价，且最高报价不低于底价的，挂牌主持人宣布最高报价者为竞得人；若有人愿意继续竞价，挂牌主持人宣布转入现场竞价。

4、现场竞价

(1)书面报价

竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取《竞买现场报价单》。

挂牌主持人宣读《现场书面报价竞价规则》，现场组织开启密封箱，邀请竞买人或其推选的代表检查密封箱情况后，会同公证处分别加封，并宣布开始现场竞价。

竞买人在10分钟内保密填写《竞买现场报价单》后投入密封箱，开始及结束时间以公证处确认的现场时间为准。该报价应当是不低于当前最高报价与当前增价幅度之和的万位整数。

挂牌主持人在本轮书面报价截止时宣布截止书面报价，当众开启密封箱，在公证人员公证下逐一拆封所有《竞买现场报价单》，宣读报价及其报价者名称，并宣布最高报价。

若最高报价唯一，挂牌主持人宣布该最高报价者为竞得人。若有两个或两个以上最高报价的，挂牌主持人宣布该最高报价者再按上述程序作新一轮书面报价，直至产生唯一最高报价者，即为竞得人；若两个或两个以上最高报价者均不愿意继续竞价，或新一轮报价均为无效报价的，挂牌主持人以抽签方式确定竞得人。

(2)举牌竞价

竞买人凭交易卡及其密码和本人、法定代表人或有权受托人身份证明文件领取竞价号牌。

挂牌主持人点算竞价竞买人，并宣读《现场竞价规则》。

挂牌主持人根据出让文件的规定及当前最高报价宣布起始价规则、起始价和增价幅度后，主持竞价活动。其中，现场竞价起始价为挂牌活动截止时的最高报价（若无人挂牌报价的，则为挂牌起始价）增加一个加价幅度后的价格。

挂牌主持人三声报价，现场无人应价，且挂牌报价期间无人挂牌报价或报价均低于底价的，或者现场最高应（报）价低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌终止；若现场无人应价，但挂牌报价期间有人挂牌报价且最高报价不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌截止时最高报价者为竞得人；若现场最高应（报）价不低于底价的，挂牌主持人宣布该应（报）价者为竞得人。

5、结束挂牌

公证处核验竞得人身份后致公证词。竞得人当场签订《成交确认书》及竞价记录，未竞得人领取《未竞得通知书》。挂牌主持人宣布挂牌活动结束。

挂牌底价应于挂牌开始前以保密方式送至土地交易市场，由挂牌主持人在挂牌截止时交公证处解封；无底价挂牌的，应在挂牌开始前告知竞买人。

十一、发布出让结果

交易结束后，土地交易市场将交易结果及中标人（竞得人）详细资料于10个工作日内在土地交易市场、各区（县）房地产交易中心、报刊及相关网站上及时发布。上述信息通过土地交易系统提交土地审批系统，并接收该地块签定《国有土地使用权出让合同》的相关信息。

十二、退还保证金

境内未中标人（未竞得人）的保证金于交易结束后5个工作日内按原途径退还；境外投标（竞买）人的保证金按照《告客户书》的规定退还。

延伸阅读

中华人民共和国选举法

定西市残疾人优惠待遇规定

定西市按比例安排残疾人就业实施办法