关于进一步加强住宅小区日常管理和行政监管深化整治垄断装修违法行为专项工作的通知

关于进一步加强住宅小区日常管理和行政监管深化整治垄断装修违法行为专项工作的通知

关于进一步加强住宅小区日常管理和行政监管深化整治垄断装修违法行为专项工作的通知

沪房管物〔2012〕336号

各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业、局属相关事业单位:

近期以来，针对本市部分住宅小区存在违法垄断小区装修业务，侵害市民群众的合法权益，引发市民群众投诉的情况，我局根据市领导指示精神和法定职责，在全市住宅小区集中开展了信访排查、现场巡查等一系列专项整治工作，部分已经查实的违法分子和违规单位及个人已被相关行政管理部门依法作出处理，违法垄断小区装修业务的势头得到初步遏制。为进一步落实各相关责任主体义务，强化责任落实和责任追究制度，加强住宅小区日常管理和装饰装修专项管理，建立违法垄断小区装修业务综合治理的长效机制，现将有关事项通知如下：

一、从严落实各相关主体责任义务

（一）物业服务企业

1.严格装饰装修备案管理

实施房屋装饰装修、零星施工备案管理制度。凡是业主（使用人）需要装饰装修房屋或零星施工的，物业服务企业应要求业主（使用人）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》（见附件1），附房地产权证、业主身份证明（使用人附房屋租赁协议）、施工合同等复印件；《房屋装饰装修（零星施工）备案表》要一式三份，一份由物业服务企业留存，两份由物业服务企业及时报所在地派出所（警署）和房管办事处，为社区民警和房管办事处工作人员进小区专项巡查提供便利；如物业服务企业未按规定要求业主（使用人）办理该备案登记表的，或未及时将该备案表报送所在地派出所（警署）和房管办事处的，视为管理不善或失职。

2.严格装饰装修（零星施工）单位、人员出入管理

实施施工人员持证出入管理制度。物业服务企业应根据《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》载明信息，在业主（使用人）或委托代理人到场见证下，为装饰装修施工单位或零星施工人员办理《施工人员出入凭证》（见附件2），并留存装饰装修企业营业执照、施工人员身份证等复印件备查，施工结束应收回《施工人员出入凭证》；如物业服务企业未按规定办理出入凭证的，视为管理不善或失职。

3.严格施工工具、装饰装修材料等出入登记管理

实施装饰装修材料出入登记查验制度。物业服务企业应严格业主（使用人）、装饰装修单位及零星施工人员携带装饰装修材料、施工工具的出入登记管理，对出入小区装修材料和施工工具必须进行查验，建立书面记录，如实填写《装饰、装修材料及施工工具出入登记表》（见附件3）；如物业服务企业未按规定查验并如实填写《装饰、装修材料及施工工具出入登记表》的，视为管理不善或失职。

4.严格装饰装修或零星施工动态巡查

实施动态巡查制度。物业服务企业（小区管理处）应建立装饰装修、零星施工动态巡查制度，及时发现拆除承重墙、违法搭建等违规施工行为并及时予以劝阻、制止，劝阻制止无效的，应立即向有关部门报告；物业服务企业（小区管理处）每天应如实填写《住宅小区装饰装修、零星施工巡查登记表》（见附件4），并于每周五下午16时前汇总本周巡查情况，填写《住宅小区装饰装修、零星施工巡查情况汇总表》（见附件5）报所在地房管办事处；如物业服务企业未按规定落实巡查登记、填写巡查登记表、上报《住宅小区装饰装修、零星施工巡查汇总表》的，视为管理不善或失职。

5.严格违法垄断装修行为的发现报告

物业服务企业在落实日常管理和房屋装饰装修管理过程中，如发现本小区有违法垄断装修业务的团伙、单位或个人及正在发生的情形的，应立即报告当地公安机关，同时制作《违法垄断装修行为情况报告表》（见附件6）报房管部门备案；如知而不报、隐瞒不报或不及时报告的，视为管理不善或失职。

本通知自执行之日起，物业服务企业应在小区主要出入口予以张贴公示，广而告之，主动接受业主监督，主动争取业主对相关管理制度、管理措施的理解。物业服务企业负责人、小区经理要将小区装饰装修管理情况及相关制度要求的落实情况作为住宅物业服务“四查制度”的检查重点，落实检查制度，做好检查记录，发现问题要立即督促整改。

（二）业主（使用人）

1.严格遵守装饰装修备案及相关管理制度

业主（使用人）装饰装修房屋或实施零星施工的，应当主动到物业服务企业（小区管理处）如实填写《房屋装饰装修（零星施工）登记备案表》（见附件1），并附房地产权证（租赁合同）、业主（使用人）身份证复印件，积极配合物业服务企业为施工单位和人员办理出入凭证，积极配合物业服务企业对出入小区施工工具、装饰装修材料的查验记载。

2.严格遵守法规规定和《管理规约》

业主（使用人）装饰装修房屋或实施零星施工，应当遵守法律法规规定、《管理规约》或《临时管理规约》的约定，不得有违法搭建、拆除房屋承重结构、破坏房屋外貌、占用公共部位等违法违规行为。

3.主动报告违法垄断装修行为

业主如遇到装饰装修施工企业和施工人员擅自违背合同约定或以明显高于市场价格侵害自身合法权益的，应当及时向公安机关报案；如发现物业服务企业及从业人员参与、纵容违法垄断装修行为的，可拨打962121物业服务热线予以举报；如发现装饰装修企业和施工单位擅自哄抬施工价格、威胁业主的，应及时向公安机关和12319城建服务热线举报。

（三）装饰装修企业、施工单位、施工人员

1.严格遵守法律法规和规范

装饰装修企业、施工单位、施工人员应当遵守国家、地方法律法规及规范，规范装饰装修业务行为和施工活动；应当按照平等自愿、公平合理的原则与业主（使用人）签订房屋装饰装修或施工合同，不得强制或变相强制业主（使用人）接受施工服务，不得诱导业主（使用人）同意其从事物业使用的违法违规和违约行为。

2.严格约定禁止性条款

装饰装修企业、施工单位、施工人员在与业主签订装饰装修合同或施工合同时，应当将违法搭建、拆除承重墙、占用物业共用部位、改变房屋外貌、违反《管理规约》或《临时管理规约》等行为作为禁止性条款在合同中予以明示，明确约定业主（使用人）不得要求装饰装修企业、施工单位、施工人员违法违规施工；业主强行要求装饰装修企业、施工单位、施工人员违反合同约定的，装饰装修企业、施工单位和施工人员应当及时报告物业服务企业。

3.严格遵守行业规范和职业道德

装饰装修企业、施工单位、施工人员应当严格遵守行业规范和职业道德，不得采取非法、违规手段垄断小区装修业务，威胁敲诈业主（使用人）谋取暴利。

4.积极配合物业服务企业加强管理

装饰装修企业、施工单位、施工人员开展装修业务和施工时，应当积极配合物业服务企业，按照相关管理要求和管理规定，及时办理各种手续，服从小区统一管理。

（四）房管部门

房管办事处要落实人员，分片包干，对辖区内重点区域、重点小区进行全覆盖巡查，督促指导物业服务企业落实本通知精神和相关管理规范、管理要求，切实加强对住宅小区装饰装修活动的管理，严防违法垄断装修行为的发生，同时，要及时填写《房管办事处装饰装修巡查情况登记表》（见附件7），并于每周五下午16时前填报《房管办事处装饰装修巡查情况汇总表》（见附件8）报区县房管部门。

区（县）房管部门要组织力量，加强检查，对本地区物业服务企业执行本通知情况和执行相关管理规范、管理要求的情况加强动态监管；对房管办事处及工作人员落实日常检查巡视情况进行检查督导并建立考核制度；同时，要及时填写《区县装饰装修管理情况汇总表》（见附件9），每月15日报市局物业管理处。

市局要抽调力量，强化督导，对本市各区县房管部门、房管办事处、物业服务企业落实通知要求、执行管理规范和管理要求情况进行动态检查和监督，对区县房管部门开展专项整治工作进行指导。

市局将根据各区县房管部门定期报告情况和督查情况，及时编辑情况通报，抄送各区县政府、区县房管部门。

二、从严处理违规违法企业及管理失职人员

（一）严格物业服务企业诚信和从业人员资格管理

区县房管部门对检查、督查过程中发现物业服务企业及从业人员落实通知要求不力、管理不善、管理失职的情况或市民群众投诉查实有违规违法参与垄断装修行为的，要在物业服务企业诚信档案中予以记载，对存在问题的小区经理按照《物业服务企业、小区经理装饰装修管理考核记分标准明细表》（见附件10）予以计分处理，情节严重的，要向所在企业发出《关于终止×××项目经理职务建议书》（见附件11），要求相关物业服务企业立即终止其管理职务，调离管理岗位。

（二）严格物业服务企业资质管理

对落实通知不力、疏于管理的物业服务企业，区县房管部门要对相关物业服务企业的资质进行动态监管，发现不符合企业资质管理规定的，要立即发出整改通知，整改不到位的，应依据《物业服务企业资质管理办法》和相关规范性文件要求，降低资质等级或取消从业资质；凡是被市局督查组发现存在问题的物业服务企业或市民群众投诉参与、纵容违法垄断装修情形查证属实的，要向企业注册地所在区县房管部门发出《关于对×××企业资质实行动态检查的建议书》（见附件12），区县房管部门实施动态检查和处理的情况要及时报市局物业管理处。

（三）严把物业服务招投标管理“入口关”

对管理不善或管理失职的物业服务企业，区县房管部门和市局督查组要及时将有关企业名单报市局物业管理处，市局将相关企业纳入物业服务招投标平台的“黑名单”，停止其参与物业服务项目招投标的资格。

（四）严格追究行政管理人员责任

各区县房管部门对开展专项整治活动不力、处理市民群众投诉不及时的房管部门工作人员要予以警告，因管理失职、放任违法垄断装修行为造成恶劣影响的，要坚决追究直接责任人责任，依法依纪作出严肃处理。市局在督查过程中发现区县房管部门、房管办事处工作人员存在疏于管理或管理失职情形的，要及时通报区县房管部门并建议区县房管部门作出处理。

（五）建立约谈制度

对问题突出、管理不善、管理失职的物业服务企业、从业人员和行政管理人员，市局将视情约谈企业负责人、小区经理、相关行政管理责任人员，责令限期整改，并将该单位、项目和相关区域作为重点跟踪督查；对拒不整改、整改不力，依据相关规定予以严肃处理。

三、强化横向协作形成整治合力

在深化专项整治过程中，各区县房管部门要加强与公安机关、综合治理、建设管理部门、街道（乡镇）的“条条联动”和“条块结合”，对日常管理和检查中发现的违法垄断装修业务的情形，要立即报告公安机关依法予以打击；对违法垄断业务问题突出的地区，要积极配合综治部门、街道（乡镇），采取措施予以整治；对市民投诉、举报经查属实的违规违法装修企业和施工单位要定期报告建设主管部门，建议建设主管部门对相关企业和单位依法作出处理。

附件：1.房屋装饰装修（零星施工）登记备案表

2.装饰装修施工人员出入凭证

3.装饰、装修材料及施工工具出入登记表

4.物业服务企业装饰装修、零星施工巡查登记表

5.物业服务企业装饰装修、零星施工巡查情况汇总表

6.物业服务企业违法垄断装修行为情况报告表

7.房管办事处装饰装修巡查情况登记表

8.房管办事处装饰装修巡查情况汇总表

9.区（县）房管部门装饰装修管理检查情况汇总表

10.物业服务企业装修管理考核记分标准明细表

11.关于终止×××项目经理职务建议书

12.关于对×××企业资质实行动态检查的建议书

上海市住房保障和房屋管理局

2012年9月26日

附件1

（小区）房屋装饰装修(零星施工)登记备案表

业主(使用人)姓名

电话

地址

路弄号室

业主(使用人)身份证号码

合同约定装修企业或施工单位名称

施工负责人姓名联系方式及身份证号码

施工人员姓名及身份证号码

1、

2、

3、

4、

5、

6、

预计装修时间

自年月日起至年月日止

有关资料复印件

1、业主（使用人）身份证复印件

2、房地产权证（预售合同）复印件或租赁协议复印件

3、装修、施工合同复印件

备注

附件2

装饰装修施工人员出入凭证（样张）

公司名称

注册地址

组织机构代码

企业法人

装修现场负责人

负责人

联系电话

业主（使用人）信息

业主姓名：房屋地址：

业主联系方式：

施工人员姓名及身份证号码

姓名：

身份证号码：

出入证有效期

自年月日起至年月日止

备注

附件3

装饰、装修材料及施工工具出入登记表

业主（使用人）信息

姓名：

联系方式：

房屋地址

施工负责人姓名

联系电话

装修项目

装修材料

1、

2、

3、

4、

5、

6、

施工工具

1、

2、

3、

4、

5、

6、

装修时间

年月日至年月日

备注

附件4

（）住宅小区物业服务企业装饰装修、零星施工巡查登记表

巡查人

姓名职务

巡查室号

巡查日期

巡查内容

1、装修人员持出入凭证情况

2、装修过程中是否有擅自拆除承重墙现象

3、装修过程中是否有违规打洞、乱封阳台现象

4、装修过程中是否有违法搭建现象

5、装修过程中是否有建筑垃圾乱堆放现象

6、装修过程中是否有破坏房屋外立面、占用公用部位等行为

7、是否按规定时间作业

8.装修中发现的其它违规现象

备注

附件5

()住宅小区物业服务企业装饰装修、零星施工巡查情况汇总表

物业企业名称

小区名称

小区经理

巡查地址

巡查日期

巡查中发现的违规事项

违规、违法装修业主姓名

违规、违法装修企业或施工单位名称及主要情形

是否发放整改通知书

整改期限

备注

附件6

物业服务企业巡查违法垄断装修行为情况报告表

物业企业名称

小区名称

小区地址

小区经理

姓名

巡查地址

巡查日期

对垄断小区装修业务团伙的基本掌握情况

是否上报当地公安机关备案

是否报所属区县房管部门备案

上报日期及签章

备注

附件7

房管办事处装饰装修巡查情况登记表

区(县)名称

房管办名称

巡查人

职务

被巡查物业企业

巡查日期

被巡查小区地址

小区经理姓名

巡查内容

1.小区是否严格执行装饰装修和零星施工备案登记管理制度

2.对进入小区进行装饰装修(零星施工)的单位、人员的管理情况

3.对施工工具、装修材料是否有登记管理

4.小区管理处对装修施工过程中的违规装修现象是否予以劝阻并及时向上级部门报告

5.检查中是否发现有垄断装修的团体组织或个人

4.小区“四查制度”的落实情况

巡查中发现的其它问题

备注

附件8

房管办事处装饰装修巡查情况汇总表

区(县)名称

房管办名称

巡查小区数量

存在问题小区数量

巡查物业企业数量

存在问题企业数量

巡查内容

1、小区是否严格执行装饰装修和零星施工备案登记管理制度

是（）个；

否（）个

2、是否执行对进入小区装饰装修(零星施工)的单位、人员实行出入凭证管理

是（）个

否（）个

3、是否对施工工具、装修材料进行出入登记登记管理

是（）个

否（）个

4、小区管理处是否对装修施工过程中的违规、违法装修情况予以劝阻、制止并及时向上级部门报告

是（）起

否（）起

5、检查中是否发现有垄断装修的团体组织或个人

是（）（）起

否（）

4、物业服务企业是否落实“四查制度”

落实企业数：

未落实企业数：

落实小区经理数：

未落实小区经理数：

巡查中发现的其它问题

备注

附件9

区(县)房管部门装饰装修管理检查情况汇总表

区(县)名称

（单位签章）

房管部门建查房管办事处工作数量

个

检查小区数量

个

履职不到位房管办事处数量

个

管理不到位小区数量

个

巡查结果

1、房管办事处是否按要求对本地区住宅小区装饰装修工作进行巡查

是（）个

否（）个

2、巡查中物业企业及小区经理按《通知》要求实施装修管理情况

执行企业数：

执行要求小区数：

未执行要求企业数：

未执行要求小区数：

4、巡查发现业主（使用人）违规装修情况

按规定实施装修的业主（使用人）数量：

未按规定实施装修的业主（使用人）数量：

5、检查中是否发现有垄断装修的团体组织或个人

有（）个

无（）

4、“四查制度”是否突出装修管理

是（）个

否（）个

业主投诉违法垄断装修业务数量及处置情况

受理投诉数量：

核实处理数量：

处理违规物业企业数：

处理小区经理数：

建查中发现的其它问题

备注

附件10

物业服务企业装修管理考核记分标准明细表

考核指标

记分标准

考核方式

指标1

物业服务企业未建立“强行垄断小区装修违法行为”应急处置制度的，给予企业记2分。

1、房办、区县房管局、市房管局在“四查”制度检查中查阅相关资料；

2、房办、区县房管局、市房管局依据居民投诉、媒体曝光、相关部门批转的案件进行核查。

指标2

小区经理未建立“强行垄断小区装修违法行为”日常巡查制度的，给予小区经理记2分。

指标3

未建立“住宅小区人员及车辆出入管理制度”，或落实情况不好的，给予小区经理记2分。

指标4

未建立“住宅小区装饰装修人员管理制度”，或落实情况不好的，给予小区经理记2分。

指标5

未建立“住宅小区装饰装修材料及工具进出管理制度”，或落实情况不好的，给予小区经理记2分。

指标6

未设置住宅小区统一告示牌的，给予小区经理记2分；

指标7

未签订《住宅装饰装修管理协议》的，给予小区经理记2分。

指标8

未履行住宅小区装饰装修现场巡查义务的，给予小区经理记2分。

指标9

未能通过巡查及时发现“强行垄断小区装修违法行为”，事后有居民投诉、媒体曝光、相关部门批转，经核查情况属实的，出现一起给予小区经理记4分。

指标10

发现“强行垄断小区装修违法行为”经劝阻无效，未能及时报警，并在24小时内通过书面方式报告区县房管部门的，出现一起给予小区经理记4分。

指标11

未在小区主要出入口公示本通知的，记4分。

指标12

经有关部门认定，物业企业、小区经理或保安人员参与“强行垄断小区装修违法行为”的，分别给予企业及小区经理记18分。

附件11

关于终止×××项目经理职务建议书

附件12

关于对×××企业资质实行动态检查的建议书

延伸阅读

中华人民共和国选举法

定西市残疾人优惠待遇规定

定西市按比例安排残疾人就业实施办法