关于“城中村”改造试点工作的指导意见

关于“城中村”改造试点工作的指导意见

关于“城中村”改造试点工作的指导意见

大政发〔2009〕57号

各县市人民政府，州级国家行政机关各委办局（司行社区）：

为加快城市建设，实现“城中村”区域与城市建设全面融合，促进城市经济社会协调发展，构建和谐大理，州委、州人民政府决定开展全州“城中村”改造试点工作，现提出如下指导意见。

一、提高认识，明确目标

随着城镇化的推进，在全州12县市中形成了一些位于城市规划区内，已经被城市建设用地包围的“城中村”。这些“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防、火灾隐患突出、市政设施不配套、布局零乱、环境脏乱差和治安混乱等问题，“城中村”的长期存在和无序发展，威胁着所住居民的生命和财产安全，一定程度上影响了大理经济社会的和谐发展，制约了城市整体形象和品位的提升。对“城中村”实施改造，已经成为我州城市建设工作的重要任务之一。从全州实际情况看，进行“城中村”改造试点工作，有利于积累经验，以点带面，稳步推进“城中村”改造工作。

（一）指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以维护公共利益、增强城镇功能、提升城市品位、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，从各市、县（区）实际出发，积极开展“城中村”改造试点工作。统筹考虑，科学规划，促进城市土地合理利用，优化城市空间布局，完善城市管理体系，保护“城中村”改造试点大多数村(居)民的合法利益，兼顾各方利益，通过改造，将“城中村”改造试点建设成为现代化城市社区，推进城市和谐发展。

（二）工作原则

——政府主导，市场运作；

——城乡统筹，科学规划；

——整体联动，市县为主；

——以人为本，依法行政；

——因地制宜，分类指导；

——改善基础，完善功能；

——综合推进，改善民生。

（三）工作目标

大理市城市建成区范围内确定2个“城中村”改造试点，大理省级经济开发区、旅游度假区和各县县城建成区范围内各确定1个“城中村”改造试点。自2009年开始，争取用两年的时间完成“城中村”试点改造工作；处于城市规划区内的村庄纳入城市规划，依法管理。

（四）主要工作任务

——“城中村”改造试点按照城市规划确定的用途依法实施供地。

——解决“城中村”改造试点的二元土地管理体制问题；完成村改居工作；完成农村集体管理体制向城市社区管理体制的转变；完成集体经济管理体制改革，促进集体经济向现代企业转变；完成社区服务、社会保障、就业服务等各项服务功能配套落实。

——“城中村”改造试点内道路、供水、排水、电力、通讯、环卫、绿地等市政设施和教育、卫生、医疗、文化体育等公共设施配套完善并纳入城市管理体系；“城中村”试点区域形象得到提升，城市功能明显增强。

二、因地制宜，分类指导

（一）根据“城中村”改造试点的具体实际确定改造方式和模式。“城中村”改造一般有综合整治、局部改造和全面改造三种方式，改造模式主要有政府主导、市场化运作、半市场化运作、自主改造等。“综合整治”是指基本不涉及房屋拆建，只对“城中村”进行环境净化、美化，公共服务设施配套；局部改造是指涉及“城中村”局部地段房屋的拆建，同时对“城中村”进行环境净化、美化和公共服务设施配套；全面改造是指对“城中村”进行整体拆除，全面规划重建。我州各市、县（区）经济社会发展、城市规划要求和改造试点情况各不相同，要根据地区实际，因地制宜，分类指导，针对不同情况采取不同类型的改造方式和模式。改造试点工作中要注意历史文化遗产和遗迹的保护，位于历史文化名城、名街范围内的“城中村”改造应严格按照历史文化名城保护的相关要求进行；历史风貌保存相对完好的“城中村”在改造中要避免大拆大建，应根据村庄特色、城市整体功能和发展需求进行局部改造和综合整治。

（二）注重资源整合，改善用地布局。“城中村”改造试点范围以各市、县（区）确定为主，根据实际，合理划定，行政村或自然村都可以作为改造单元，但应充分整合周边土地资源，保持街区规划的完整性。同时，要将“城中村”改造与城市功能布局调整、城市重要景观节点营造以及重大市政基础设施建设项目实施等因素有机结合起来，改善用地布局，提高土地利用效率，提升城镇综合服务能力和产业综合竞争力。

三、完善设施，改善环境

（一）改造完善“城中村”改造试点的市政公共设施。要改造和完善道路、供水、排水、电力、通讯、环卫、绿地等市政设施，并将其纳入城市管理体系，按现行城市管理体制和标准，落实工作任务、经费和队伍。加强对公共建筑、路面、广场、绿地、照明、市政构筑物等设施的规划设计和整治美化，建设环境优美、富有地方特色的社区环境。处理好改造区域与城市空间景观的关系，塑造统一、协调的城市形象。

（二）完善“城中村”改造试点的公共服务设施体系，使社区成员享受与其他城市居民同等的公共服务。要加快教育资源整合，优化布局布点，鼓励社区办学，努力提高教育水平；加快社区医疗机构建设步伐，鼓励社会力量开办医疗保健服务机构，加强对医疗服务机构的监管，努力营造安全方便的医疗服务环境；不断改善“城中村”的文化体育服务设施。

四、政策引导，综合推进

（一）切实解决“城中村”二元土地管理体制问题。“城中村”改造试点属于集体所有的土地全部统一征为国有，彻底解决“城中村”二元土地管理体制问题。“城中村”改造腾出的土地除用于现有村民回迁安置和必要的完善公共设施用地外，用地性质应当符合批准的城市总体规划和片区控制性详细规划。

（二）切实做好“城中村”改造试点的拆迁安置工作，确保区域内大多数村（居）民的利益。在改造中，应当按照优先建设安置住宅的原则进行，确保有意愿回迁的被拆迁户及早入住。实施整体拆建的“城中村”改造试点，旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。“城中村”改造试点中的拆迁补偿标准由各市、县（区）依据有关法律、法规和规范性文件，结合改造试点实际情况确定。

（三）加强对“城中村”改造试点的产业引导。按照城市产业统一布局和协调发展的要求，结合所在地区城市功能定位，深入挖掘产业资源，引导“城中村”改造试点通过各种改造方式为周边的重要城市功能区提供配套服务，丰富“城中村”改造试点的产业构成，保障“城中村”改造试点经济的可持续发展，促进与城市产业体系的彻底融合。

（四）切实解决“城中村”改造试点村（居）民的社会保障问题。各市、县（区）要加强对原村民就业意愿和能力的调查及信息公布，建立专门平台，制定相应扶持办法，通过多种方式，帮助原村民进入城市劳动力市场。一是强化政府的主体责任，政府在行使征地权的同时，应当负起对被征地农民的补偿责任；二是将原村民纳入城市统一的社会保障体系，参加城市医疗和养老保险，符合当地城市低保条件的，可申请享受城市居民的最低生活保障。被征地农民的社会保障费用采取政府、集体和个人三个一点的办法筹集；三是将被征地农民的就业培训费用纳入财政预算，形成以培训促进就业的良性机制，提高他们的职业技能素质和就业竞争能力；四是加强“城中村”改造试点的房屋产权登记管理，将村内出租屋纳入城镇房屋租赁管理体系，使原村民的房租收入合法化。

（五）积极针对“城中村”改造试点的特点和存在的主要矛盾，创新体制机制，强化管理，加快促进改造试点与城市的融合。努力创新社区管理体制，理顺“城中村”改造试点的政府管理、居民自治、物业管理、外来人口管理等职能和组织体系。“城中村”试点改造中，原村委会建制和农村管理体制依法撤销，并可适当调整社区区划，积极稳妥进行“村改居”工作。深化“城中村”改造试点的集体经济管理体制改革，在逐渐剥离其管理社会事务职能的基础上，通过创新管理体制和运行机制，促进集体经济向独立自主经营的现代企业转变，经营结构从单一的物业出租向多元化经营转变。

强化“城中村”改造试点的综合管理。不断深化警务制度改革，推进社区警务建设和报警监控系统建设，完善社会治安综合防治体系，加强法制宣传，实现治安形势根本好转；继续推进公安、工商、城管等部门协同执法，遏制违法经营现象；加强市政基础设施管理，确保“城中村”改造试点市政设施安全有效运行，保障人民群众生产生活；研究制定相关办法，加强对“城中村”改造试点建设行为的监管，努力消除安全生产管理死角。

五、项目带动，市场运作

（一）各市、县（区）应针对“城中村”改造试点的不同改造模式，从一切有益于“城中村”改造试点工作出发，设立专项改造资金。改造项目中应由政府承担的资金，由各市、县（区）政府承担。州级“城中村”改造试点领导小组工作经费由州级财政予以保障。各市、县（区）“城中村”改造试点领导小组工作经费由各市、县（区）财政予以保障。

（二）积极引导和鼓励社会资本参与“城中村”试点改造。要采取多种合作方式，引导和鼓励社会组织、企业、个人和“城中村”村（居）民等各类社会资本积极参与“城中村”试点的改造。各市、县（区）应对参加“城中村”改造试点的开发机构设定准入条件，制定切实可行的准入制度；在进行项目前期研究准备过程中，应公开择优选择企业作为意向投资人参与；积极探索引进资金进行合法规、便实施、易操作、形式多样的土地供应开发建设方式。

对进行局部改造和综合整治的“城中村”，各市、县（区）要多方筹资，加大项目争取力度，整合各类项目资金，引导各种资金投入，完成改造和整治工作。

（三）对全面完成“城中村”整体改造任务，以及全面完成“城中村”局部改造和综合整治任务的试点，州人民政府将作以奖代补的方式给予补助（以奖代补办法另行制定）。

六、规划先行，依法管理

（一）加快控制性详细规划和村庄规划的编制。各市、县（区）要加快城市规划区内控制性详细规划的编制工作，以指导城市规划区范围内城市建设活动。加快位于城市规划区范围内的村庄规划编制工作，以控制和规范村庄的建设活动。同时，应尽快制定和修订完善城市规划管理技术规范和相关政策文件，以具体指导城市规划区内的建设活动。

（二）依法行政，加强城市规划区范围内村庄土地和规划建设各项行为的管理。各市、县（区）要依法加强对城市规划区内村庄违法土地交易和各项建设活动的监管。切实加强管理和执法，就城市规划区范围内的村庄管理出台相应的土地和规划建设管理措施，建立完善的土地和城市规划建设执法管理系统，健全监察报告制度，形成社会联动的管理局面。对于少批多占、未批先建、违法扩建搭建、抢占公共设施用地等行为要加强执法，加大整治力度，及时控制村庄无序建设活动的蔓延，制止违法建设行为的发生，为“城中村”改造工作打牢基础。城市规划区内的建设项目涉及村庄拆迁的，必须进行统一规划、统一拆迁、统一配套建设，杜绝出现新的“城中村”。

七、制定计划，稳步推进

（一）认真做好“城中村”改造试点的调查摸底工作。大理市、大理省级经济开发区、旅游度假区和11个县城要根据辖区“城中村”的实际，结合城市建设的发展需要，以城市建成区的重要地段为重点，确定“城中村”改造试点任务，同时要尽快开展深入细致的调查摸底工作。各市、县（区）“城中村”改造试点确定后及时上报州“城中村”改造试点工作领导小组办公室。

（二）制定“城中村”改造试点工作实施意见，编制改造专项规划和改造工作方案。各市、县（区）要根据州级指导意见，结合“城中村”改造试点的实际，制定出各市、县（区）“城中村”改造试点的实施意见，以指导“城中村”改造试点工作的具体实施。要按照科学布局、有利改造的原则和城市总体规划、片区控制性详细规划的要求，在“城中村”改造试点工作启动前编制完成改造专项规划。改造专项规划要重点研究“城中村”改造试点的主要特点、改造模式、改造策略及改造影响，确定改造的工作目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求，作为具体改造项目的强制性依据，以保证改造项目符合城市建设目标的要求，使之具有科学性和可操作性。在不与城市规划强制性控制条件相冲突的前提下，各市、县（区）可对“城中村”改造试点项目的开发强度进行综合协调平衡。同时，要根据州级指导意见和市、县（区）具体实施意见的相关要求，按照“一村一案”的原则，编制“城中村”试点改造方案。

各市、县（区）“城中村”改造试点实施意见、专项规划和“城中村”试点改造方案要在试点工作启动前上报州“城中村”改造试点工作领导小组办公室备案。

（三）加强指导，为“城中村”改造试点工作提供政策依据。州、市、县（区）国土、发改、劳动、规划、建设、财政等各职能部门要按照一切有利于“城中村”改造试点工作的原则，针对各个试点实际，分别制定“城中村”改造土地征用（收）、土地出让收支管理、项目管理、村改居人员劳动就业和社会保障、拆迁补偿安置、市政工程建设、改造项目建设、专项资金建立与管理等相关配套政策和优惠政策，以指导“城中村”改造试点工作。

（四）尽快出台“城中村”改造试点拆迁补偿标准。要在严格城市规划管理、尊重历史的前提下，在“城中村”改造试点确定后，对涉及的房屋明确拆迁补偿的建筑层数和建筑面积，制定统一可行的补偿标准。

八、加强领导，强化宣传

（一）州人民政府决定成立大理州“城中村”改造试点工作领导小组（见附件），主要负责：统筹协调和指导全州城市“城中村”改造试点工作；督促检查“城中村”改造试点专项资金收支情况；研究决定“城中村”改造试点工作的其他重大事项。领导小组下设办公室在州规划局，工作人员从州级相关部门抽调。

（二）各市、县（区）要按照“以各市、县（区）为主”的原则，负责辖区内“城中村”改造试点工作的具体组织实施，要成立以政府主要领导为组长、分管领导任副组长的“城中村”改造试点工作领导小组，落实人员、经费、办公场所、做到保障到位，制度健全、责任落实、督查有力，确保“城中村”改造试点工作的顺利实施。各市、县（区）“城中村”改造试点领导小组要以两年内完成“城中村”改造试点工作为目标，实事求是，因地制宜，自行决定本级工作机制和工作措施。

（三）强化目标管理，提供优质服务。“城中村”改造试点作为一项重要的工作任务，要实行目标管理，州、县（市）均要建立目标管理督查体系。发展改革、规划、国土、建设、环保、公安消防等相关职能部门要建立办理相关手续的“直通车”，简化程序，提高审批效率，为“城中村”改造试点工作提供优质服务。金融部门要积极为“城中村”改造试点工作提供资金支持和金融服务。

（四）强化宣传，发挥舆论引导作用。“城中村”改造是一项事关群众切身利益、事关社会和谐稳定，涉及面广、影响大的社会系统工程。各市、县（区）要根据实际制定“城中村”改造试点的宣传计划，积极发动基层组织，利用多种形式，加大“城中村”改造试点的舆论引导，激发社会各界对“城中村”改造试点的关注和参与热情，争取广大群众的理解和支持，为“城中村”改造试点工作创造良好的舆论环境和社会环境，确保“城中村”改造试点工作顺利进行。

附件：大理州“城中村”改造试点工作领导小组

大理白族自治州人民政府

二○○九年六月九日

大理白族自治州

“城中村”改造试点工作领导小组

组长：何金平州委副书记、州人民政府州长

副组长：李红卫州人民政府副州长

杨毅平州人民政府副秘书长、办公室副主任

陈绍明州规划局局长

成员：尹锡山州政府研究室主任

李福安州国土资源局局长

张正贤州发改委主任

沈锡清州建设局局长

杨光军州财政局局长

杨泽兵州民政局局长

张松州劳动和社会保障局局长

李琼杰州环保局局长

周云州交通局局长

李志林州工商局局长

刘洪州教育局局长

丁一先州卫生局局长

杨政业州文化局局长

王兆炜州农业局局长

鲁华中州人防办主任

张建国州公安局常务副局长

张国建武警消防大理支队支队长

王永榆州规划局副局长、大理市规划局局长

领导小组在州规划局设办公室，由陈绍明同志担任办公室主任，并组建相应的工作班子，具体负责“城中村”改造试点工作领导小组日常工作。

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