潮州市人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见

潮州市人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见

关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见

潮府〔2010〕15号

各县、区人民政府（管委会），市府直属各单位，市各开发区管委会：

根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省政府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）精神，为确保我市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作规范有序推进，实现我市经济社会又好又快发展，结合我市实际，提出如下实施意见：

一、“三旧”改造的范围

符合上级规定，经批准纳入“三旧”改造规划范围的用地。

二、“三旧”改造中违规用地时间的界定及处罚

（一）用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，经依法实施处罚后，可以补办用地手续。2007年6月30日之后发生的违法用地按现行法律、法规及有关规定处理。

（二）用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间，按用地面积25元/平方米标准处罚。审核或审批部门进行审核或审批时以1989年度和2007年度两个时段的航片或卫片作为审核和处罚的依据。

（三）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续的相关工作应当在2012年底前完成报批。

三、因地制宜，采用多种方式进行“三旧”改造

（一）政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。

（二）在旧城镇改造范围内，符合城乡规划以及“三旧”改造规划和年度实施计划的，鼓励原土地使用权人自行进行改造。自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后按归属分别报市、县人民政府批准实施。所涉及的原划拨土地使用权改为出让的可按协议方式出让；涉及原出让土地使用权需改变用途或延长土地使用权期限的，应补交地价差款。

（三）市场主体根据“三旧”改造规划和年度实施计划收购相邻多宗土地，申请集中改造，收购的土地按土地使用权转让程序办理，土地使用权可以按协议方式出让，涉及划拨土地使用权改为出让，或需改变土地用途以及多宗地块出让年限不同、须统一年限的，应补交地价差款。

（四）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，农村集体经济组织申请将集体建设用地征为国有的，经村民会议或村民代表大会2/3以上人数表决同意后向所属国土资源部门申请，按程序逐级上报省人民政府批准，县（区）人民政府（管委会）根据“三旧”改造规划组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，在建新必须拆旧的前提下，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或进行合作开发。

（五）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民会议或村民代表大会2/3以上人数表决同意的前提下，且房产不进入市场交易的，经“三旧”改造办公室牵头有关成员单位讨论同意并按归属分别报市、县人民政府批准后，直接办理过户手续，不视为交易。

（六）集体经济组织申请将其所有的集体建设用地征为国有后自行改造，或与有关单位合作开发建设的，可以协议方式出让供地，按基准地价核算缴交土地出让金。但必须按归属分别经市、县“三旧”改造领导小组审核后，分别由市、县政府常务会议集体审定，并进行公示。

四、关于“三旧”改造涉及土地置换问题的处理

为优化城市布局，满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和城市控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间、在特殊情况下集体建设用地与国有建设用地之间的土地置换，按归属分别报经市、县人民政府批准，国土资源部门给予办理置换手续。

五、“三旧”改造中土地协议出让程序和土地出让金的收缴及扶持措施

（一）“三旧”改造土地协议出让的具体办理程序为：符合“三旧”改造用地要求的申请人自行制订改造方案按归属分别报市、县国土资源部门，由市、县国土资源部门发函规划部门要求提出规划条件,再由市、县国土资源部门拟订供地方案后分别报市、县人民政府批准，之后,申请人再向国土资源部门申请签订国有土地使用权出让合同。

（二）土地出让金收取的标准。“三旧”改造中涉及转让土地使用权补办用地手续和改变土地用途的，按下列规定收取土地出让金或地价差款。

1、原划拨土地使用权人申请协议出让土地，不改变土地用途的，应缴纳土地出让金额=拟出让时的土地出让市场评估价格－拟出让时的划拨权益价格。

需改变土地用途的应经规划、国土部门同意，应缴纳土地出让金额=拟出让时的土地使用条件下出让市场评估价格－拟出让时的原土地使用条件下划拨权益价格。

补缴的土地出让金的60%返还扶持受让方用于项目改造。

2、出让土地改变土地用途的，应经规划部门同意，并按以下标准补缴土地出让金。补缴的土地出让金＝批准改变时的新土地使用条件市场评估价格－批准改变时原土地使用条件下剩余年期市场价格。

补缴的土地出让金的60%返还扶持受让方用于项目改造。

3、延长土地使用年限的，按使用条件市场评估价格÷现时使用条件市场价格的土地使用年限×延长的年限。

（三）扶持措施

1、农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行建设使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途（工业建设用地改变为商业建设用地）且土地使用权不发生转移的，只要土地使用者与土地所有者一致，也享受本文的优惠措施。

2、农村集体将国有留用地或集体征为国有后的土地自行开发商品房或与投资主体合作开发商品房而发生土地使用权转移的，应按本文的规定办理土地出让手续，收取的土地出让金（或地价差款）应全部上缴财政，在扣除应计提的农业土地开发资金、廉租房基金、国有土地收益基金、出让业务费等专项资金后，余额的60%返拨给该农村集体，专项用于包括保证征地农民原生活水平补贴支出、补助征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。

3、市、县（区）人民政府（管委会）通过征收农村集体建设用地进行经营性开发的，土地出让纯收益的60%返还村集体用于农村集体经济组织的发展。

4、对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共建筑、基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

5、工业用地改造在符合城市规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

6、属政府产权的公共建筑用地，不收取土地出让金。

7、在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经县（区）“三旧”改造办公室报同级人民政府（管委会）批准，企业在原厂房内设区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计或动漫制作产业，不视为改变土地用途。

六、明确部门职责

各县、区人民政府（管委会）对本地区的“三旧”改造工作负总责，相关部门应各司其职，共同推进。发展改革部门负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项；规划部门会同国土资源部门负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划和近期改造片区的详细规划，对建设用地提出规划条件，及时办理项目有关手续；国土资源部门负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让等工作；建设部门负责“三旧”改造中房屋的拆迁管理，工程项目建设监管；财政、税务、监察、农业、社会保障、环境保护、林业、文化、城管、人防、公安等相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推动“三旧”改造。

市规划、建设、国土资源、财政等部门应根据本规定，就各自职责配套相关的实施细则，报市政府批准后执行。相关部门要各负其责，做好配合、服务工作，共同推动“三旧”改造工作。

二○一○年四月二十一日

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