佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见

佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见

佳木斯市人民政府关于城市棚户区改造的实施意见

佳政发〔2008〕18号

各县（市）区人民政府，市政府各直属单位，驻佳中省直单位：

为加快我市棚户区改造工作，改善城市棚户区居民居住和生活条件，根据国发〔2007〕24号、黑政发〔2008〕31号文件精神，结合我市实际，制定本实施意见。

一、工作目标

2008年—2012年，用五年时间基本完成市建成区占地面积约602万平方米、拆迁面积约246.82万平方米的棚户区改造任务。其中，前三年完成市中心区域329万平方米棚户区改造任务；后两年完成273万平方米棚户区改造任务，使居住在棚户区中群众的居住和生活条件得到明显改善。

二、改造原则

（一）坚持政府主体、统一领导、属地实施的原则。

（二）坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

（三）坚持政府组织、市场化运作为主的原则。

（四）坚持以政策吸引投资、以政策引导回迁的原则。

（五）坚持依法运作、保持社会稳定的原则。

三、建设标准

棚户区改造要以“造价不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美”为目标，全面提升建设标准。新建回迁住房应以中小户型为主，户型设计上充分考虑群众的需求和经济承受能力，一般以40－70平方米左右为宜。新建回迁住房配套设施要包括水、电、气、热、通信等，以满足居民入住使用的基本要求。

四、优惠政策

（一）棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

（二）对具有行政垄断性质的中介服务费用一律按50％收取。

（三）城市棚户区改造项目中的廉租住房和经济适用住房以行政划拨的方式提供土地，享受《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定的优惠政策。回迁房住宅部分建设用地，可参照廉租住房、经济适用房政策办理。

（四）棚户区居民因拆迁而重新购买普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征房屋契税。房地产开发企业与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经主管地税机关核准，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加；被拆迁人依据国家、省城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税。

五、拆迁房屋补偿安置政策

城市棚户区改造拆迁补偿方式实行产权调换或货币补偿，具体办法按《佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则》（附后）执行。

六、具体要求

（一）棚户区改造项目应严格遵循城市总体规划实施，建设用地和规划方案须经市规划行政主管部门批准。

（二）棚户区改造项目用地，除国家、省明文规定以划拨方式供地的以外，其它需经国土资源管理部门通过招、拍、挂出让方式取得。

（三）棚户区改造项目应认真履行基本建设审批程序。严格执行项目报建制、工程监理制、招投标制以及国家施工规范和强制性标准，确保施工安全和工程质量。

（四）棚户区改造实行净地开发的项目，异地安置被拆迁户应找补区位差价。

（五）棚户区改造项目应严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广新技术、新工艺、新产品，提高住房建设的整体水平，不准开发建设非节能住宅。

（六）棚户区改造新建住房应以中小户型为主，开发单位销售住宅时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（七）棚户区改造项目要确保回迁安置房屋的按期入住及达到初装标准。

七、项目报批

开发企业申报棚户区改造项目应向棚户区改造办公室提供书面材料，经棚户区改造办公室初审后，上报市棚户区改造推进指挥部审批。提供的书面材料应包括：

（一）项目开发申请；

（二）金融部门出具的资金证明文件，其中存款金额应不低于项目投资的30%（组团规模以上项目分期实施的，投资按一期开发规划计算）；

（三）房地产开发企业资质证书；

（四）市土地行政主管部门出具的定界资料；

（五）城市测绘部门出具的现状图；

（六）市规划主管部门出具的选址意见书。

八、法律责任

（一）在城市棚户区改造过程中，各有关部门应严格遵守国家法律、法规，执行省、市有关政策和本意见要求，各司其职，各负其责。

（二）拆迁人或拆迁承办单位未按拆迁政策标准给被拆迁人补偿安置或未按法律程序擅自采取粗暴手段拆除被拆迁人房屋的，由拆迁主管部门依照有关法律、法规的规定予以行政处罚；开发企业依照程序取得棚户区改造项目国有土地使用权闲置土地满一年的，按土地出让金的20%收取闲置费。连续满两年无正当理由不实施开发建设或开工之日起满两年实际投资未达到工程总造价25%且未经批准中止开发建设满一年的，由土地行政主管部门依法收回国有土地使用权。

九、组织领导

成立市棚户区改造推进指挥部，由市长任总指挥，政府常务副市长、主管副市长任副总指挥，市相关部门为成员单位。指挥部办公室设在市房产局，具体负责棚户区改造项目的审核、报批和日常工作。

十、本实施意见自发布之日起施行，《佳木斯市人民政府关于印发佳木斯市加快城市棚户区改造促进房地产市场发展意见的通知》（佳政发〔2006〕12号）同时废止。

附件：佳木斯市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则（暂行）(点击阅读)

佳木斯市人民政府

二○○八年六月二十五日

主题词：棚户区改造意见

抄送：市委办、人大办、政协办、纪检委办，市法院、检察院，军分区。

佳木斯市人民政府办公室2008年6月25日印发

共印220份。

佳木斯市棚户区改造

房屋拆迁补偿安置实施细则（暂行）

第一条为依法保护棚户区改造拆迁当事人的合法权益，加快改善棚户区居民的居住和生活条件，依据有关法律政策规定，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条凡被市政府批准列入棚户区改造计划的建设项目以及市政府批准建设的经济适用房和廉租住房项目的拆迁补偿安置适用本细则。

第三条棚户区拆迁补偿安置工作由佳木斯市房屋拆迁管理办公室（以下简称市拆迁办）负责监督管理，并组织实施。

第四条参与棚户区改造项目的开发建设单位应出具相关资质和资金证明文件，其中存款金额不低于项目投资的30%（组团规模以上项目分期实施的，投资按一期开发规模计算）。

近三年，开发建设单位凡在拆迁安置补偿中因自身原因拖延回迁，侵害被拆迁人、承租人利益和拖欠工程款、民工工资的，均不得参与棚户区改造项目。

开发建设单位需持市棚户区改造推进指挥部办公室出具的《房地产开发项目审查意见书》，方可到土地、建设、税务等部门办理享受棚户区改造优惠政策的相关手续。

开发建设单位取得棚户区地块后，必须与市棚户区改造推进指挥部办公室签订《佳木斯市棚户区改造承诺书》。

开发建设单位应当向回迁户出具《住宅质量保证书》。

第五条棚户区拆迁应依法办理房屋拆迁许可证。拆迁人应向市拆迁办提交下列资料：

（一）棚户区建设项目批准计划书；

（二）建设规划用地许可证和规划行政主管部门划定的拆迁范围图；

（三）国有土地使用权批准文件；

（四）拆迁计划和拆迁方案；

（五）市拆迁办指定的金融机构出具的房屋拆迁货币补偿资金到账通知。

市拆迁办应当自收到申请之日起3日内，对符合条件的建设项目，颁发房屋拆迁许可证。

第六条棚户区房屋拆迁补偿形式为产权调换和货币补偿，由被拆迁人选择。

第七条产权调换房屋的建筑面积限定为70平方米以内。设定回迁安置的基本户型：一室建筑面积40平方米；一室半建筑面积50平方米；二室建筑面积60平方米；二室半建筑面积70平方米。采取一次上靠基本户型安置的原则。被拆迁人自愿合户安置的，只享有一次上靠标准。

第八条拆迁住宅用房原房屋证照标明建筑面积在40平方米以下的，上靠40平方米安置；40平方米（含40平方米）以上、50平方米以下的，上靠50平方米安置；50平方米（含50平方米）以上、60平方米以下的，上靠60平方米安置；60平方米（含60平方米）以上、70平方米（含70平方米）以下的，上靠70平方米安置。

第九条被拆迁人在上靠标准户型安置后，应对超出原房屋建筑面积部分，按每平方米850元（每一年此价随市场浮动）缴纳超面积安置费；原房屋建筑面积部分按150元缴纳结构差价；还要增加面积的，按照商品房价格购买。安置房屋产权归被拆迁人所有。

原房屋证照标明建筑面积大于70平方米的，安置70平方米标准户型，不收取结构差价。剩余面积部分可就近上靠标准户型安置，超面积部分按经济适用房价格缴纳超面积安置费。

已缴纳住房公积金的被拆迁职工，可按有关规定支取使用公积金。

第十条对无能力全额交纳上靠面积安置费的，设置保障户型，建筑面积不低于40平方米。

因家庭经济困难无能力全额交纳上靠标准户型超面积安置费的，可以安置保障户型；仍无能力缴纳超面积安置费的，可以暂按成本租金标准承租保障户型，超出被拆迁房屋面积部分，待被拆迁人经济条件改善后，补交购房款，变更产权性质。

对原房屋建筑面积大于保障户型面积部分按市场评估价格予以货币补偿。

第十一条对持有《城市居民最低生活保障证》的被拆迁人，每户在原房屋建筑面积基础上无偿增加5平方米安置面积。对在《城市居民最低生活保障证》中登记并持有《中华人民共和国残疾人证》的残疾人，每户在此基础上再增加3平方米安置面积。

凡享受此相关优惠政策的回迁安置房屋5年内不得进入房地产市场交易。

对低保户和残疾人的确认，由当地县（区）级政府会同市民政、监察部门共同认定，并向社会公示。

第十二条拆迁非住宅房屋，被拆迁人选择回迁安置的，实行原房屋与产权调换房屋分别按市场价评估，互相找差，要求扩大面积的，扩大面积部分按商品房价格购买。

第十三条拆迁住宅房屋用于营业，被拆迁人在拆迁前已取得工商执照、按规定纳税、正在从事经营，没有违法记录，选择调换住宅房屋的，在原房屋证照标明建筑面积基础上上浮20%面积，按本细则第七条、第八条、第九条规定予以安置。

选择调换营业用房的，原房屋按住宅标准评估后，按本细则第十二条规定予以安置。

第十四条拆迁无合法产权证照房屋，房屋所有人有正式户口、有与正式户口相符的常住人口、无其他住处，房屋符合住房标准、墙体厚在0.37米以上，具备取暖、生活起居条件的独立房屋，可按房屋实际建筑面积折半计算，按本细则第七条、第八条、第九条规定安置。

对不符合上述条件的无合法产权证照房屋或违章建筑一律无偿拆除，不予安置补偿。房屋所有人按规定拆迁期限，自行拆除。

第十五条被拆迁人回迁楼房层次的确定，按搬迁先后顺序选择，不收取楼层差价。拆迁顺序号在拆迁现场公示，并报市拆迁办备案。

第十六条拆迁人应将拆迁安置房源在安置房屋现场张榜公布。公布内容应包括：拆迁安置房地点、数量、幢号、楼层、面积、售价及安置地块平面规划图和拆迁安置房单体平面图等，供被拆迁人选择并接受咨询。

被拆迁人选定拆迁安置房屋后，应与拆迁人就拆迁安置房屋地址、户型、幢号、楼层、建筑面积、产权性质、产权归属以及购买价格等项内容签订拆迁补偿安置协议，接受市拆迁办监督。

第十七条改造范围内批准的新建工程规划能够满足产权调换的，应当在改造范围内实行产权调换；拆迁后因市政等公益事业建设需要，批准的新建工程规划不能满足产权调换的，应当在市政府指定区域内实行产权调换。易地安置的，应根据区位变化给被拆迁人一定优惠政策。

东至建国路及胜利路南段接中山路；南至胜利路及中山路西、红旗路东段接红霞路；西至红旗路及胜利路北、友谊路南段接圃东路；北至松花江边及圃东路东段接友谊路。在此区域内易地安置到该区域外的，按本细则规定上靠标准户型安置后，还可以上靠一个户型给予安置，超面积部分按本细则第九条标准缴纳超面积安置费。

第十八条被拆迁房屋和安置房屋朝向相符的，不找取朝向差价；被拆迁房屋为正房安置到厢房的，超面积费减7%找取朝向差价。

第十九条拆迁人应当按国家建筑设计规范和基本户型进行设计、施工，保证回迁时间和房屋质量。回迁安置的基本户型建筑面积上下浮动2平方米以内为合理设计。

第二十条被拆迁人回迁安置房屋办理房屋产权权属登记，原房屋安置面积部分免交房屋契税。免交部分由财政（税务）部门和市拆迁办共同认定，产权权属管理部门负责办理。减免费用只能享受一次。

第二十一条被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿价格由具备房屋拆迁评估资质的估价机构评估确定。

第二十二条被拆迁人房屋符合本细则第十三条规定，选择货币补偿的，按住宅标准估价后上浮20%补偿。

第二十三条拆迁租赁房屋，符合房改条件的，应先行房改，产权变更后按本细则补偿安置。

租赁私产用房的，被拆迁人与房屋承租人应先行解除租赁关系，并按时搬迁，对被拆迁人予以补偿安置；租赁双方无法自行解除租赁关系，实行房屋产权调换，原租赁关系继续。

第二十四条被拆迁人的搬迁期限以拆迁公告颁布期限为准。在规定的搬迁期限内，被拆迁人应与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议，协议内容要载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限及违约责任等事项。

被拆迁人搬迁享受一次性搬迁费。拆迁住宅房屋按原房屋证照标明建筑面积每平方米10元标准计发；拆迁非住宅房屋按原有房屋证照标明建筑面积每平方米30元标准计发；住宅房屋从事营业，符合本细则第十三条规定的，按非住宅标准计发。

对积极支持棚户区改造，提前搬迁的被拆迁人给予适当奖励。

第二十五条被拆迁人的回迁安置期限为十八个月或以协议约定安置期限为准。被拆迁人在临时过渡期间享受临迁补助费。

住宅房屋的临迁补助费按原房屋证照标明建筑面积每平方米每月10元标准计发。

非住宅房屋临迁期间造成停产、停业的，拆迁人应当根据被拆迁人或者房屋承租人上年应纳税所得额和职工平均工资，结合过渡期限，给予一次性补助。

第二十六条在棚户区拆迁中，超过公告拆迁期限达不成协议拒不搬迁的，经拆迁人申请，由市拆迁办裁决。

第二十七条行政裁决应自受理申请之日起15个工作日内作出，并由市拆迁办出具裁决书。

行政裁决规定的搬迁期限不得少于5日。

第二十八条被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由市政府指定行政执法部门依法强制搬迁。

第二十九条拆迁当事人对行政裁决不服的，可以向人民法院起诉。拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，在诉讼期间不停止拆迁的执行。

第三十条拆迁当事人应服从有关部门的管理，对拆迁中寻衅滋事、阻挠拆迁、影响社会秩序的，由公安部门依法予以处理。

第三十一条本细则未规定事宜，按有关法律法规、上级文件及《佳木斯市城市房屋拆迁管理办法》执行。

第三十二条本细则自发布之日起施行。

附件：1、佳木斯市棚户区改造免交政府性基金及行政

事业性收费项目明细

2、佳木斯市棚户区改造减半收取垄断性中介服

务费项目明细

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