上诉人王玉英因租赁合同纠纷一案

发表时间：2016-08-19 浏览次数：410

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2005）沪二中民二（民）终字第2136号

上诉人（原审原告）王玉英，女，1917年7月19日生，汉族，住上海市会稽路38弄5号。

委托代理人施萍平，上海市君成律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海南房（集团）有限公司，住所地上海市徽宁路155号。

法定代表人郑龙生，董事长。

委托代理人黄纪堂，该公司工作人员。

被上诉人（原审被告）上海北门物业管理有限公司，住所地上海市方浜中路743号。

法定代表人陈明德，董事长。

委托代理人郭耀平，该公司工作人员。

原审第三人孙福荣，男，1957年12月26日生，汉族，住上海市会稽路38弄5号。

上诉人王玉英因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2005）黄民四（民）初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王玉英的委托代理人施萍平，被上诉人上海南房（集团）有限公司（以下简称南房集团）的委托代理人黄纪堂、被上诉人上海北门物业管理有限公司（以下简称北门物业）的委托代理人郭耀平，原审第三人孙福荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：本市会稽路38 弄5号二层前楼、底层灶间房屋原有王玉英之子倪如祥承租，1983年倪如祥为享受国家福利分房将二层前楼与灶间分户，灶间由王玉英承租，二层前楼由倪如祥承租。同年，倪如祥单位调配倪如祥本市芷江西路239弄2号505室房屋居住。1990年孙福荣单位分配其同号亭子间房屋一间。自九十年代中期开始，王玉英每月支付孙福荣人民币250元，孙福荣负责照顾王玉英生活。2000年3月22日，孙福荣与妻周育荣向王玉英书面保证：“多年来我们夫妇一直关心、照顾王玉英老太，老太为报答我们夫妇现将会稽路38弄5号灶间转让给我弟孙福明。我们夫妇保证今后无论到那里都将和老太一起生活，使其安享晚年，一直到老太百年。”2000年4月 15日，倪如祥在此保证书上写明：“请孙、周二位保证其弟待老太百年之后才能进住。倪如祥同意。”2000年3月22日，孙福明也向王玉英书面保证：“我孙福明对哥嫂为我解决困难表示感谢。我保证房屋使用卡更改我名后不住进此房，待王玉英百年之后我再进住。”孙福荣、周育荣以担保人的身份在此保证书上签名。2000年4月15日，倪如祥也在此保证书上写明：“确保我母百年之后，孙福明才能进住。倪如祥同意（王玉英之子）。”2000年3月24日，在向物业公司递交的承诺书和代办房地产交易手续委托书上有王玉英和孙福明的签名。2000年3月28日，物业公司办理系争房屋承租人为孙福明的手续。之后孙福明仍居住其户籍地本市新村路248弄13号405室，至2001年9月 8日报死亡。2001年12月6日，北门物业按规定办理系争房屋承租人变更为孙福荣的手续。

原审中，王玉英诉称：王玉英于1983年入住会稽路38弄5号底层灶间公有住房，系该房屋的承租人。2005年4月，孙福荣称王玉英居住的房屋系其租赁，要求王玉英搬出。王玉英得知后，即与当地居委同去物业公司查实，系争房屋确为孙福荣承租。之前，王玉英根本不知自已承租的房屋会被南房集团、北门物业擅自改变为孙福荣。王玉英认为，南房集团、北门物业在办理租赁户名变更时，没有依照差价换房的规定办理，王玉英没有取得房屋补偿款，亦无处居住，造成新的居住困难。为此，南房集团、北门物业将王玉英承租的公房擅自变更为孙福荣之弟（已去世），显然侵害其合法权利。故诉请要求南房集团、北门物业恢复王玉英为会稽路38弄5号底层灶间的承租人。

原审中，南房集团、北门物业辩称：王玉英称其在2005年4月才知情系争房屋为孙福荣承租与事实不符。2000年3月24日，王玉英到物业公司表示为报答孙福荣自愿售房，交易价格由双方自行商定、履行，变更手续有王玉英签名，其本人愿意有偿转让，南房集团、北门物业按王玉英的请求变更。王玉英之子倪如祥知道该事情后，要求孙福荣保证其弟孙福明待老人百年后才能住进房屋，孙福荣根据此要求履行。2000年3月28日，南房集团、北门物业与孙福明建立租赁关系符合规定。现王玉英以不知情再要求反悔，已超过法定的诉讼时效，且孙福明亦已去世。孙福明去世后，系争房屋承租权又作了变更，故王玉英请求不能成立。

原审中，孙福荣述称：孙福荣对王玉英已经照顾了十五年，王玉英为表示对孙福荣的感激再提出出卖系争房屋给孙福荣之弟孙福明。办理手续前，向物业公司进行了咨询；办理手续时，王玉英亲自到场，并在手续上签名。嗣后王玉英之子倪如祥亦表示同意，故不同意王玉英的诉讼请求。

原审法院认为：王玉英自愿将其租赁的本市会稽路38弄5号底层灶间转让给孙福明承租，有王玉英与孙福明向物业公司的意思表示和提交的承诺书、代办房地产交易手续委托书上的亲笔签名为证。北门物业根据双方当事人的真实意思表示，为双方办理系争房屋由王玉英更户为孙福明的手续，未违反法律规定。变更后，孙福明亦根据王玉英儿子的要求未进入承租的房屋内生活。孙福明去世后，北门物业按照规定办理系争房屋更户为孙福荣的手续，亦符合相关规定。现王玉英以南房集团、北门物业擅自将其承租的公房变更为孙福明，后又变更为孙福荣的手续不当，侵害其合法权利为由，提起诉讼，而未提供事实依据。

原审法院审理后，作出判决如下：原告王玉英要求被告上海南房（集团）有限公司、上海北门物业管理有限公司恢复本市会稽路38弄5号底层灶间承租人为王玉英的诉讼请求，不予支持。

上诉人王玉英不服原审判决，向本院提起上诉称：王玉英从未将系争房屋有偿转让给孙福明，南房集团和北门物业未按规定办理变更系争房屋承租权的变更手续，依法应予撤销。故请求二审法院撤销原判，改判支持王玉英在原审时的诉讼请求。

被上诉人南房集团辩称：办理承租权变更手续时是有相关委托书、保证书的，王玉英的意思表示是真实的，故不同意王玉英的上诉请求，请求二审法院维持原判。

被上诉人北门物业辩称：当时办理变更承租权手续时，王玉英是亲自到场并由其本人签字、盖章的，北门物业在承租权变更过程中手续并无不当，故不同意王玉英的上诉请求，请求二审法院维持原判。

原审第三人孙福荣述称：南房集团、北门物业办理变更承租权至孙福明名下的手续是合法的，是按王玉英的委托书等相关材料而办理的，而孙福荣取得系争房屋的承租权则是在自己弟弟孙福明死亡后按规定所取得的。

本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为：从2000年3月22日的两份保证书以及王玉英向物业公司递交的2000年3月24日的承诺书和代办房地产交易手续委托书的一系列证据可以证明，王玉英系自愿将系争房屋转让给孙福荣的弟弟孙福明，同时由孙福明保证其在取得系争房屋的承租权后并不入住，待王玉英百年后才能入住，孙福荣及王玉英之子倪如祥对该节事实也签字予以认可。据此，南房集团、北门物业按照王玉英的承诺及相关法律规定，办理系争房屋承租户名的变更手续，并无不当。王玉英称未将系争房屋转让给孙福明及南房集团、北门物业未按规定办理变更手续与事实不符，本院不予采信。系争房屋承租户名变更后，王玉英虽一直居住在系争房屋内，但该居住权利系基于系争房屋转让时所附的条件而产生，现王玉英以同住人的身份提出在孙福荣的弟弟孙福明死亡后，系争房屋的承租权变更应征得王玉英的同意，并无法律依据，本院亦不予采信。南房集团、北门物业在孙福明死亡后，根据有关规定将系争房屋变更由孙福荣承租，并无不当。但孙福荣现作为系争房屋的承租人，应承继原承租人孙福明之义务，即将系争房屋由王玉英居住至百年后方可入住。原审法院所作判决正确，本院予以维持。王玉英的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币50元，由上诉人王玉英负担。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员吴俊

代理审判员虞恒龄

二○○六年一月十一日

书记员朱颖

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