上诉人农工商超市（集团）有限公司因租赁合同纠纷一案

发表时间：2016-06-23 浏览次数：447

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2005）沪一中民二（民）终第字2194号

上诉人（原审原告）农工商超市（集团）有限公司，住所地上海市金沙江路1685号。

法定代表人杨德新，董事长。

委托代理人林一平，该公司职工。

委托代理人黄知斌，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海伊塔纳旅游用品有限公司，住所地上海市南汇区盐仓镇川南奉公路5642号。

法定代表人杨桂章，总经理。

委托代理人陶明，上海市尚伟律师事务所律师。

上诉人农工商超市（集团）有限公司（以下简称农工商超市）因租赁合同纠纷一案，不服上海市南汇区人民法院（2005）汇民一（民）初字第2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审认定，2004年4月3日上海伊塔纳旅游用品有限公司（以下简称伊塔纳公司、甲方）与农工商超市（乙方）签订《房产租赁合同》，约定由伊塔纳公司将坐落于上海市南汇区盐仓镇沿路街62号（现门牌号为川南奉公路5642号）的一层房产（建筑面积为740平方米）出租给承租人农工商超市使用，承租人可将承租的房产用于开设超市等商业使用。合同中同时对租赁期限、租金及支付方式、房产交付使用及违约责任等分别作了约定。其中合同第二条“租赁期限”中第1项约定“租赁期限为15年，自2005年1月1日始至2019年12月31日止”，第3项约定“甲方在翻建房产未向乙方交付前，未经乙方书面同意不得向任何第三人另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”；合同第三条“租金及支付方式”中第3项约定“甲方同意从本合同签署后，自2004年12月1 日到2004年12月31日为乙方的免租施工期，此期间甲方不向乙方收取租金，即租金起付日为2005年1月1日”；合同第四条“房产交付使用”第1项约定“甲方应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产，交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件六所述之房产交付确认书”、第2项约定“甲方未按上述条款之规定有效地交付完整房产，应视为甲方违约，乙方有权选择相应顺延免租期及租赁期限或提前终止合同，如乙方选择提前终止合同，甲方应承担由此所引起的乙方的全部损失的赔偿责任”。同时合同第九条“违约责任”约定“甲乙双方的任何一方未能按本合同及附件要求履行合同内容，由违约方赔偿守约方由此造成的一切实际损失”。2004年12月11日，伊塔纳公司与上海如海超市连锁有限公司（以下简称如海超市）签订《租赁合同》，约定由伊塔纳公司将位于川南奉公路5642号的房屋租赁给如海超市使用，对租赁期限、费用等分别作了约定，后于2004年12月16日签订补充协议，签约后如海超市使用房屋，并设立上海如海超市连锁有限公司盐仓分公司。农工商超市认为其一直要求伊塔纳公司交付房产，但伊塔纳公司推诿搪塞，直至 2005年3月才知道伊塔纳公司已将房屋出租给他人，伊塔纳公司的行为已严重违反了双方的合同约定，并给农工商超市造成重大损失，故诉至法院，要求解除双方签订的《房产租赁合同》，判令伊塔纳公司支付农工商超市违约金20万元。

原审还认定，2004年3月25日，上海农工商超市有限公司经国家工商行政管理局审查，核准上海农工商超市有限公司的企业名称变更为农工商超市（集团）有限公司，并取得名称为农工商超市（集团）有限公司的《企业法人营业执照》。

原审认为，农工商超市与伊塔纳公司于2004年4月3日签订的《房产租赁合同》，双方对租赁标的、租金、租赁期限等作了约定，系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容并未违反法律法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，双方当事人应恪守履行。现农工商超市基于合同中所涉的租赁标的房屋已由伊塔纳公司出租给他人而要求解除合同，因本案所涉的合同已履行不能，伊塔纳公司亦同意解除合同，农工商超市要求解除与伊塔纳公司所签合同的请求于法无悖，法院应予准许。依合同的约定及租赁合同履行的交易习惯，向承租人交付租赁标的应当是出租人的义务，伊塔纳公司在庭审中虽陈述已通知农工商超市接收房产，因农工商超市予以否认而伊塔纳公司未能提供充分证据予以证实对具备交付条件的房产已向农工商超市履行了交付的通知义务，且事实上伊塔纳公司已将系争房产出租给第三人，致使农工商超市的合同目的未能实现，伊塔纳公司的行为已构成违约，故农工商超市有权向伊塔纳公司主张除合同实际履行之外的违约责任。农工商超市在本案中以合同第二条“租赁期限”中第3款的约定要求伊塔纳公司支付违约金20万元，而伊塔纳公司认为约定违约金过高要求调整，依照合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，而约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。由于农工商超市没有提供因伊塔纳公司的违约造成其实际损失的相关证据，故对伊塔纳公司应承担的违约金由法院根据伊塔纳公司的违约性质、程度、在合同履行中所处的阶段等违约情况予以酌定，以体现合同法的公平、正义原则。

据此，原审法院于二○○五年七月八日依法作出判决：一、准许农工商超市（集团）有限公司与上海伊塔纳旅游用品有限公司于2004年4月3日签订的《房产租赁合同》解除；二、上海伊塔纳旅游用品有限公司应在判决生效之日起十日内支付农工商超市（集团）有限公司违约金40，000元。本案受理费5，560元，由上海伊塔纳旅游用品有限公司承担。

判决后，农工商超市不服，上诉称：根据双方在《房产租赁合同》中的约定，被上诉人伊塔纳公司在翻建系争房屋向上诉人交付前，未经上诉人同意，不得向任何第三人另行出租该房屋，否则被上诉人应向上诉人支付违约金20万元，现被上诉人未按双方约定在2004年12月1日前有效完整交付该房屋，而且在2004年 12月11日就将系争房屋另行出租给案外人如海超市，故被上诉人属恶意违约，上诉人要求被上诉人按合同约定支付违约金20万元，原审未予支持不当；原审认为上诉人未提供因被上诉人违约导致实际损失的依据，但事实上上诉人已经提供，且上诉人为超市开业投入的人员培训、另租房屋发生的租金差价等都是必然产生的损失；被上诉人将系争房屋另行出租给案外人后，每年租金28万元，高于与上诉人原约定的年租金20万元，且前后两个合同约定的租赁期限均长达15年，故被上诉人因违约而获利，原审判决实际助长被上诉人的违约行为，显然有失公允。据此，上诉人请求二审撤销原判，改判支持其要求被上诉人支付违约金20万元的诉讼请求。

被上诉人伊塔纳公司辩称：上诉人没有在合同约定的交付时间2004年12月1日前去接受系争房屋，故首先是上诉人存在违约，被上诉人为了减少损失，只得将系争房屋另行出租给案外人；原审中，被上诉人已表示约定违约金过高，要求法院予以调整，而上诉人对其存在实际损失未提供任何证明，故原审酌定被上诉人向上诉人支付违约金4万元，并无不当之处。据此，被上诉人请求二审维持原判。

经审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

另查明，上诉人与被上诉人在2004年4月3日签订的《房产租赁合同》中约定租赁期限自2005年1月1日起至2019年12月31日止；并约定年租金为 20万元，自2008年起年租金每年递增3％。被上诉人与案外人如海超市在2004年12月11日签订的《租赁合同》中约定租赁期限自2005年1月10 日起至2020年1月9日止。被上诉人与如海超市于2004年12月16日就上述2004年12月11日《租赁合同》又签订了《补充协议》，约定第一年至第五年的年租金为28万元，第六年至第十五年的年租金为逐年环比递增3％。

本院认为，上诉人农工商超市与被上诉人伊塔纳公司就系争房屋签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在合同第四条第1项中约定“甲方（指伊塔纳公司）应于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产，交付时，双方应委派代表到场进行房产移交，并签署附件六所述之房产交付确认书”；双方在该合同第二条第3项中约定“甲方在翻建房产未向乙方（指农工商公司）交付前，未经乙方书面同意不得向任何第三人另行出租该房产。否则甲方应向乙方支付违约金20万元”，因双方在2004年12月1日及之前均未办理系争房屋的交付手续，2004 年12月11日被上诉人又将系争房屋另行出租给案外人，故上诉人诉至法院，以被上诉人违约导致上述合同无法继续履行为由要求解除合同，并判令被上诉人承担违约责任，原审予以支持并无不当。

关于双方在合同中约定违约金20万元，数额可否调低的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条之规定：“合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因此，被上诉人要求调低约定违约金，原审只有在双方约定的违约金数额确实过高的情况下才能予以支持。现上诉人在原审中已提供了被上诉人未按约履行房屋交付义务，且将房屋另行出租给案外人如海超市的相关《租赁合同》及《补充协议》，被上诉人对此节事实并无异议。在上述《租赁合同》及《补充协议》中被上诉人与如海超市约定的租赁期限与之前被上诉人与上诉人约定的租赁期限同为15年，但如海超市承租系争房屋前5年的年租金为28万元，之后10年每年按3％环比递增，而之前上诉人与被上诉人约定的前3年年租金为20万元，之后12年的年租金为每年按3％递增，故如海超市承租系争房屋前3年应支付的租金已高出上诉人原与被上诉人约定的前3 年应支付的租金达24万元，之后12年，如海超市承租系争房屋的租金高出上诉人原与被上诉人约定的后12年租金每年均达6万元以上，因此上诉人对于被上诉人因违约将获得更大利益的事实已进行了充分的举证。反观被上诉人，对自己主张的曾通知上诉人前去接受系争房屋的事实并未提供相应依据，亦无依据证明上诉人拒绝接受系争房屋，故原审行使自由裁量权调低双方合同约定的违约金不当，本院予以纠正。

被上诉人称上诉人未能在2004年12月1日前去接受系争房屋，被上诉人为减少损失只得将系争房屋另行出租给案外人。对此本院认为，因双方在合同中约定被上诉人“于2004年12月1日前有效地交付已具备附件四所述之房产技术条件的完整房产”，故合同并未明确将交房时间固定在2004年12月1日，在上述期限内，被上诉人一旦具备合同约定的交房条件，应通知上诉人前去接受系争房屋。因此，上诉人没有在2004年12月1日这一天去被上诉人处接受交付系争房屋，并不构成违约。之后，被上诉人若已具备合同约定交房条件，则仍有义务催告上诉人前去接受系争房屋。现被上诉人就系争房屋的交付未履行通知义务及催告义务，亦未按合同约定征得上诉人的同意，即将系争房屋另行出租给案外人，显属违约，上诉人要求被上诉人按约支付违约金20万元，理由成立，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百四十四条第一款之规定，判决如下：

一、维持上海市南汇区人民法院（2005）汇民一（民）初字第2251号民事判决第一项；

二、变更上海市南汇区人民法院（2005）汇民一（民）初字第2251号民事判决第二项为：被上诉人上海伊塔纳旅游用品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付上诉人农工商超市（集团）有限公司违约金人民币200，000元。

一、二审案件受理费共计人民币11，120元，由被上诉人上海伊塔纳旅游用品有限公司负担。

本判决为终审判决。

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