上诉人新会市协和绣花制衣厂因返还合作开发房地产合同保证金纠纷一案

发表时间：2016-03-25 浏览次数：134

广东省江门市中级人民法院

民事判决书

（2002）江中法房终字第1号

上诉人（原审被告）新会市协和绣花制衣厂。住所地：新会市会城镇冈州大道东。

法定代表人李荣发，厂长。

诉讼代理人甘国群、李荣广，该厂职工。

被上诉人（原审原告）新会市会城中心建筑工程公司。住所地：新会市会城镇城西一路38号108.

法定代表人陈荣在，经理。

诉讼代理人刘朝灏、陈亮才，广东华卓律师事务所律师。

上诉人新会市协和绣花制衣厂因返还合作开发房地产合同保证金纠纷一案，不服新会市人民法院（2001）新法民初字第1002号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

本院查明：1994年1月7日，新会市城市规划局核发建设用地规划许可证（编号940804）给用地单位新会市经济开发联合总公司（以下简称经联公司）用于商住楼开发，用地位于新会市河南鱼里，面积4790平方米。同年7月1日，新会市城市规划局补发建设用地许可证（编号940804号）给用地单位新会市盛丰实业有限公司（以下简称盛丰公司），用地位于新会市河南鱼里，面积6882.46平方米。

1998年8月18日，经联公司与上诉人签订《合作协议书》，约定双方合作开发位于鱼里的上述地块；经联公司已投入的395万元开发资金，其中307.67万元视作上诉人的投入，以抵偿经联公司欠上诉人工程款；必要时上诉人可以联系其他单位合作，继续投资建设上述地块，以求早日完成建设，收回投资款项等等。同年11月22日，新会市国土局作出《关于新会市经济开发联合总公司土地使用权变更的批复》，同意将新地政（1994）102号、（1995）217号、（1997）119号批文的用地单位经联公司变更为盛丰公司。1999年9月20日，新会市房地产管理局发出新拆许字（1999）第17号房屋拆迁许可证，同意盛丰公司对鱼里的44间房屋进行拆迁。1999年12月3日，经联公司、盛丰公司和上诉人签订一份《确认书》，鱼里编号 D-1-4地块的红线开发权原属经联公司，现已变更为盛丰公司，经联公司原与上诉人签订的合作协议书继续生效，由盛丰公司代替经联公司履行协议。

2000年1月13日，上诉人与被上诉人签订《冈州大道东鱼里（新国土D－1－4地块）联合开发房地产合同书》，约定：上诉人必须提供该地块原开发单位的转让证明书及授权书，明确该地块的所有权和代理权，并提供该地块前期开发已支付的红线费、五统一费、征地费税和拆迁补偿费、房管局拆迁补偿费、房管局拆迁费等费用共398万元的有效证明文件；上诉人不参与该地盘开发管理和工程建设日常业务；在签约后五天内，被上诉人将20万元保证金交付给上诉人，上诉人则将有关土地批文及相关证明文件交给被上诉人等等。同年1月15日，被上诉人支付10万元保证金给上诉人，同月19日向新会市会城勘测有限公司支付开发地块的钻探费15000元，同年3月16日向新会市通达电脑培训制作中心支付建筑设计制作定金35000元，以制作平面效果图之用。

2001年8月6日，被上诉人向原审法院提起诉讼，请求解除与上诉人签订的合同，同时判令上诉人返还保证金10万元及其利息和赔偿损失5万元（钻探费和建筑设计制作定金）及其利息。

案经原审法院审理认为：原、被告均不具备房地产开发经营资质，也不是涉案地块的用地单位，双方签订的联合开发房地产合同因被告没有以被代理人的名义实施民事法律行为而违反法律规定，应确认为无效合同。被告明知自己不是用地单位，且不具房地产开发经营资质，但没有以被代理人名义与原告签订合同，其行为的目的在于其债权的实现和预期获取的利润，主观上已存在过错。原告也知道自己不具房地产开发经营资质，但从合同的条款约定中，原告从客观上是意识到被告是否对上述地块拥有开发权、投入资金额是否真实，这些都是被告在合同中的责任，原告在未弄清时就开始履行合同，客观上也存在过错。造成合同无效，主要是被告隐瞒真实情况，原告未严格审查而导致的，被告应对合同无效承担主要过错，原告承担次要责任。因此，被告对依据无效合同收取原告支付的10万元保证金，应承担返还的民事责任。原告在履行无效合同过程中支出的勘测费15000元和建筑设计制作订金35000元共50000元，应由被告垫付给原告较为合理。据此，作出判决如下：一、确认原告新会市会城中心建筑工程公司与被告新会市协和绣花制衣厂于2000年1月13日签订的《冈州大道东鱼里（新国土D－1 －4地块）联合开发房地产合同书》为无效合同。二、被告新会市协和绣花制衣厂应于本判决生效之日起十天内返还保证金人民币10万元给原告新会市会城中心建筑工程公司。三、被告新会市协和绣花制衣厂应于上项时间内向原告新会市会城中心建筑工程公司垫付位于冈州大道东鱼里D－1－4地块的勘测费人民币 15000元、建筑设计制作订金人民币35000元，合共50000元。四、驳回原告新会市会城中心建筑工程公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币 6273元，由原告负担753元，被告负担5520元。

上诉人新会市协和绣花制衣厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人虽然均不具房地产开发经营资质，也不是该地块的用地单位，但上诉人与被上诉人联营开发涉案的建设项目，是获得用地单位（开发商）的授权，上诉人与被上诉人在联营开发中是以代理人身份，根据开发商授权以其名义进行开发活动；上诉人与被上诉人签订联营开发房地产合同的行为本身并不是代理行为，上诉人与被上诉人根据开发商的授权，联合代理开发该地块而经协商一致签订合同，彼此是代表自己签订合同，不存在要以别人名义签订该合同的问题。二、上诉人与被上诉人签订联营合同，是为了早日完成该地块的建设而收回投资，这是情理之事，主观上没有过错。三、上诉人在签订合同中，没有隐瞒真实情况，也没有这必要。四、被上诉人只向法院出示两张支出收据，但无相关的资料，且收取设计制作定金的收据由“新会市通达电脑培训中心”出具，该中心无建筑设计资质，何来收取设计费？五、即使合同无效，造成合同无效的过错责任主要也在被上诉人一方，其应承担主要过错责任。

上诉人新会市协和绣花制衣厂对其陈述事实提供的证据有：一、新会市会城镇通达电脑店的工商登记资料，二、新会市会城镇通达电脑店的《营业执照》，用以证明新会市会城镇通达电脑店不具备建筑设计资质因而3.5万元设计费的支出不合理。

被上诉人新会市会城中心建筑工程公司答辩称：一、上诉人没有取得开发地块的使用权，上诉人与被上诉人均无房地产开发经营资质，因此双方签订的联营开发房地产合同是无效的。二、在签订合同前，被上诉人完全不知道上诉人不具备房地产开发资质，上诉人对造成合同无效存在主观过错，而被上诉人没有过错。三、被上诉人在一审诉讼期间提交了关于50000元损失的单据，上诉人在质证时对该证据表示无异议，因此被上诉人已无必要提交其他相关资料。如果上诉人主张50000元损失不是事实，则上诉人应承担举证责任。四、即使合同有效，上诉人的行为也构成违约，应承担违约责任，双倍返还10万元的保证金。五、上诉人二审举证，已过一审法院指定的举证期限，所以不能作为二审定案的证据。

上诉人在二审诉讼期间提供的上述证据，因未能在一审法院指定的举证期限内提交，又无正当理由，故不予采纳。

根据上述当事人确认的证据、事实以及对当事人争议的证据的认证，本院因此确认了本院以上查明的事实。

本院认为：上诉人与被上诉人均无房地产开发经营资质，上诉人以自己名义与被上诉人签订的《冈州大道东鱼里（新国土D-1-4地块）联合开发房地产合同书》，违反有关法律规定，应确认无效。上诉人认为与被上诉人在联营开发中是以代理人身份，根据开发商授权以其名义进行开发活动，故签订的联营合同合法有效，理由不充分，不予采纳。

从名称上看，上诉人是一间绣花制衣厂，显而易见是不具房地产开发资质的，作为合作方的被上诉人签约前也应当审查对方的资质，所以被上诉人应当知道上诉人是不具房地产开发资质的，也没有理由不清楚。被上诉人答辩称签约前完全不知道上诉人不具备房地产开发资质，本院不予采信。双方当事人在明知双方均无房地产开发资质而以各自名义签订联营开发房地产合同，致使合同无效，对此双方均有过错，应当各自承担相应的责任。上诉人和被上诉人均认为造成合同无效的过错在于对方，理由不充分，均不予采纳。

合同被确认无效后，上诉人依无效合同取得的10万元保证金，应予返还给被上诉人。对于因无效合同造成的损失，双方根据过错大小来承担责任。在本案中，双方当事人对合同的无效过错大小相当，应对损失各负担50％的损失。被上诉人已支付的15000元钻探费，是为了履行无效合同而支出的合理费用，应予认定为损失，由双方当事人各负担50％即7500元。

关于35000元的建筑设计制作定金应否算作损失的问题。一审诉讼期间，被上诉人提交的收据经质证，上诉人明确表示对该证据的真实性无异议，如今二审诉讼期间又表示异议，属反悔行为，不予支持。据此，可认定被上诉人确实为了履行无效合同而支付了建筑设计制作定金35000元。

定金是合同当事人一方预先支付给对方的款项，其目的在于担保合同债权的实现。定金同时具有担保功能和预付功能。首先，定金作为一种担保方式，当对方违约时，另一方可选择定金条款作为违约责任的承担方式，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。其次从定金的预付功能来讲，定金即可以是全部价款，也可以是部分价款；在债务人履行债务后，定金即可折作价款，也可退回，总之，定金并不等于合同的价款。

就本案而言，被上诉人与新会市通达电脑培训中心之间是承揽合同关系，如果收受定金的新会市通达电脑培训中心没有向被上诉人交付工作成果（平面效果图）的话，那么定金就可作为不履行合同的违约金，应双倍返还给被上诉人；或者在退回定金后再另行支付违约金。这样说来，被上诉人毫无损失可言。如果新会市通达电脑培训中心向被上诉人交付了工作成果（平面效果图）的话，被上诉人应向其支付全部价款，新会市通达电脑培训中心收款后按常理也应向被上诉人出具正式的收款凭证。正式的收款凭证，才能作为认定支出款项造成损失的充分、有效的证明。但主张损失的被上诉人除提供定金收据外，并未能向法庭提交支付制作平面效果图价款的收款凭证和作为工作成果的平面效果图，应承担举证不能的法律后果。因此，被上诉人支付的35000元建筑设计制作定金不能认定为被上诉人因履行无效合同而造成的损失。原审认定该35000元定金为因无效合同而造成的损失，以及在认定双方当事人均有过错的前提下判令上诉人负担全部损失，处理欠妥，应予纠正。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下：

一、维持新会市人民法院（2001）新法民初字第1002号民事判决的第一、二、四项，即确认新会市协和绣花制衣厂与新会市会城中心建筑工程公司于2000年1月13日签订的《冈州大道东鱼里（新国土D-1-4地块）联合开发房地产合同书》为无效合同；新会市协和绣花制衣厂应在本判决生效之日起十日内返还保证金10万元给新会市会城中心建筑工程公司；驳回新会市会城中心建筑工程公司的其他诉讼请求。

二、变更新会市人民法院（2001）新法民初字第1002号民事判决的第三项为：“新会市协和绣花制衣厂应在本判决生效之日起十日内向新会市会城中心建筑工程公司赔偿损失7500元。”

本案一、二审受理费共12546元，由上诉人新会市协和绣花制衣厂和被上诉人新会市会城中心建筑工程公司各负担6273元。

本判决为终审判决。

审判长林其俊

审判员陈耀强

代理审判员曹富荣

二○○二年四月三日

书记员谭秀萍

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