原告武汉和平大世界实业有限公司与被告黄**、被告武汉市双鹤家私有限公司房屋腾退纠纷一案

发表时间：2016-04-08 浏览次数：71

湖北省武汉市洪山区人民法院

民事判决书

（2004）洪民重字第13号

原告（反诉被告）：武汉和平大世界实业有限公司，住所地洪山区和平乡余家头村特8号。

法定代表人：黄崇胜，该公司董事长。

委托代理人：毛江浩，湖北江浩律师事务所律师。

委托代理人：郭锋，湖北英达律师事务所律师。

被告（反诉原告）：黄**，男，1950年6月12日出生，汉族，武汉市人，武汉市豪华沙发厂、武汉市豪华沙发厂和平大世界经营部业主，住武汉市洪山区和平乡和平村林家棚95号。身份证号码：420124195006125515.

委托代理人：黄文秀（系被告黄**之女），女，1978年6月26日出生，汉族，武汉市人，无职业，住武汉市洪山区红旗街大洲村421号。身份证号码：420102197806264047.

被告：武汉市双鹤家私有限公司，住所地洪山区联盟路和平港边。

法定代表人：黄**，该公司总经理。

原告武汉和平大世界实业有限公司与被告黄**、被告武汉市双鹤家私有限公司房屋腾退纠纷一案，本院于2002年11月21日立案受理并作出判决后，原告武汉和平大世界实业有限公司不服，提起上诉。经二审审理后认为，原判事实不清，证据不足，原判主文表述不确切，于2004年8月24日作出撤销原判，发回重审的裁定。本院于2004年10月15日重新立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告对诉讼请求中的第三项占用场地费52，000元增加至78，080元；对诉讼请求中的第四项延期支付租金的日5%的违约金变更为1，300，000元。原告武汉和平大世界实业有限公司的委托代理人郭锋、毛江浩，被告黄及其委托代理人黄文秀，被告武汉市双鹤家私有限公司的法定代表人黄及其委托代理人黄文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司诉称并对反诉答辩称：原告于1999年9月与被告负责的豪华沙发厂签订乙方（即武汉市豪华沙发厂）租赁甲方（即武汉和平大世界实业有限公司）和平大世界8—10城（面积1200余平方米）经营场地租赁合同一份。合同中第一款双方规定租赁期为三年，租赁时间从1999年9月28日起至2002年9月27日止，租赁期间租金为第一被告向原告每月支付人民币48，800元。合同签订后，武汉市豪华沙发厂和平大世界经营部和第二被告先后在第一被告租赁场地内经营，第一被告等于2001年内以经营困难为由拖欠原告租金20，000元至今未付，并长期未按期给付原告的租金，严重违反了合同规定。第一被告的这种行为，造成原告一定的经济损失，原告再也不愿将该场地租赁给没有信誉的第一被告。2002年9月27日，租赁合同期限届满后，鉴于被告经营能力差且违约拖欠租金，并存在拖延给付租金及违约占用原告经营场地的事实，原告决定不再与被告重新签订新的合同，并多次通知被告腾退原告的经营场地。但被告在合同结束后拒不腾退原告的和平大世界8—10城，给原告的经济利益造成了极大的损失。为此，请求人民法院依法判令被告立即腾退原告武汉和平大世界实业有限公司8—10城整城一半场地；判令第一被告给付原告拖欠的租金20，000元；判令第一被告给付占用原告的场地费78，080元并承担经济损失费；判令第一被告承担因延期支付租金的违约金1，300，000元；本案诉讼费等一切费用由被告承担。

原告对被告黄的反诉答辩称：1、被告黄要求退还质量保证金的反诉请求，条件尚未成熟，其请求违反合同约定。双方在签订租赁合同时，即要求租赁者按照《消费者权益保护法》的规定合法经营，不得有侵害消费者权益的行为，并为了从实体上保证消费者利益，先行收取租赁经营者质量保证金，同时承诺如一年后未发生消费赔偿，即全额返还质量保证金；2、被告黄在其与本案无关的反诉中称其多付了租金214，660元，根据原告所举证据证明，被告黄在本案争议的租赁合同之外，又租赁了原告的其它经营场地，其所交费用系其它经营场地的租赁费用，与本案毫无关联；3、被告黄要求原告支付装修费的反诉请求违反合同条款约定，且其无权主张这一权利。根据租赁合同第五条和第七条第六项约定：被告黄承租原告场地的装修，合同期满后，其所有权归原告，并且特别约定，只有在合同期未满，原告要求被告黄退场才给予补偿。现合同期已届满，被告黄要求原告支付装修费，既违反合同约定，也没有法律依据。又根据1999年8月16日双方签订的租赁合同约定：承租方经出租方同意，在合同终止后，对改造或增加设施的费用，由双方协商处理。未经出租方同意的，自行承担该费用。但被告黄在改造和增加设施前未征得原告方的同意。且鄂发鉴字（2002）第046号司法鉴定书中认定装修单位系武汉市双鹤家私有限公司，而不是被告黄个人，被告黄无权请求原告向其支付改造装修费用；4、被告黄在其与本案无关的反诉中要求原告赔偿其先予执行的损失及经营损失和干扰其正常经营活动的损失，没有事实依据，且违反法律规定。由于租赁合同期限届满，原告多次要求被告黄腾退场地无果的情况下诉诸法律，人民法院根据原告的申请，多次通知被告黄腾退，但被告黄仍拒不执行，对此不论有无损失，其后果均应由被告黄自行承担。综上所述，被告黄的反诉请求显然不能得到法律的保护，请求依法驳回被告黄的反诉请求。

本诉原告和反诉被告为证明其所主张的事实，在本院原审开庭审理时出示了以下证据：

证据一：原告与武汉市豪华沙发厂签订的《武汉市房屋租赁合同（EF—98—0702，编号：大99—014）》和《租凭合同》各一份。主要证明原告与武汉市豪华沙发厂之间存在租赁关系的事实。

证据二：1、2002年10月14日，原告向武汉市豪华沙发厂发出的《退场通知》一份；2、2002年11月18日发出的《退场通知》二份。主要证明合同期届满后，原告不再与武汉市豪华沙发厂续约，要求其退场的事实。

证据三：2002年9月20日，武汉市双鹤家私有限公司出具的《8—10城租赁标书》一份。主要证明其经营状况。

证据四：被告黄逾期交付租赁费的《清单》一份。主要证明被告黄逾期缴纳租金应按合同约定向原告支付违约金700余万元的事实。

证据五：被告黄以被告武汉市双鹤家私有限公司的名义向原告出具的《欠条》一张。主要证明被告黄在租赁期间欠原告租金20，000元的事实。

本诉原告为证明其所主张的事实，在本院重审开庭审理时出示了以下证据：

证据一：原告与武汉市豪华沙发厂签订的《武汉市房屋租赁合同（EF—98—0702，编号：大99—014）》和《租赁合同》各一份。主要证明：1、上述两份房屋租赁合同均为有效合同，基本条款相同，内容相互补充，共同确立了原告与武汉市豪华沙发厂之间的房屋租赁关系；2、武汉市豪华沙发厂在租赁期间，并未按照两份合同约定的期限缴纳租金，原告也从未明确表示放弃追究武汉市豪华沙发厂的违约责任，因此，武汉市豪华沙发厂应按约定承担违约责任；3、不管武汉市豪华沙发厂对其承租的房屋是否进行了装修，没有任何装修方案得到过原告的认可或同意，因此，原告不应承担任何房屋装修费用。

证据二：武汉市豪华沙发厂缴纳租金的《有关财务凭证和单据》一百一十四张以及应承担的违约金《明细表》一张。主要证明：1、武汉市豪华沙发厂在1999年8月16日，只缴纳了两个月的租金和相当一个月租金的质量保证金共计146，400元，而不是除缴纳三个月的租金还单独缴纳了48，800元的质量保证金，原告并没有多收取武汉市豪华沙发厂一个月的租金；2、虽然1999年8月16日原告的交款通知单上标记有“收到现金146，400元”的字样，但这只是有关工作人员进行的暂时记录，并不是额外收取的现金。而该146，400元与原告开具的1999年11月、12月97，600元租金的发票、48，800元质量保证金收据是一致的；3、武汉市豪华沙发厂不仅没有多付租金，还拖欠租金20，000元没有支付。4、武汉市豪华沙发厂长期逾期支付租金，其行为构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。

证据三：1、2002年9月20日，被告武汉市双鹤家私有限公司《8—10城租赁标书》一份；2、2002年9月22日，武汉超越家具厂租赁《8—10城竞标书》一份；3、2002年10月14日，原告与武汉市超越家具厂签订的《租赁合同》一份。主要证明：1、被告黄对武汉市豪华沙发厂承租的8—10城场地在三年期满后，将采取竞标方式进行招租是知晓的，但无论是被告黄还是武汉市豪华沙发厂都未参加竞标；2、以被告黄为法定代表人的被告武汉市双鹤家私有限公司参加了竞标，但该公司作为公司法人与被告黄个人或武汉市豪华沙发厂并非同一民事主体，原告与被告武汉市豪华沙发厂之间关于“第四年在同等条件下，享有优先租赁权”的约定，并不适用于被告武汉市双鹤家私有限公司。更何况被告武汉市双鹤家私有限公司竞标提出的条件，明显不如他人，谈不上“同等条件”的问题；3、被告黄**反诉称其优先承租权被强制剥夺的说法是根本不能成立的。

证据四：1、2002年11月28日《（2003）洪和民初字第1号民事裁定书》一份；2、2002年11月30日《先予执行笔录》一份；3、2002年11月30日《执行笔录》一份。主要证明：1、武汉市豪华沙发厂在2002年9月27日租赁期限届满后，仍实际占用了8—10城的经营场地达48天，直到2002年12月15日才全部腾退；2、武汉市豪华沙发厂应按照每天租金1，626.70元（1，626.70元=48，800元÷30日）的标准，向原告支付场地占用48天的费用计78，080元。

反诉被告为证明其所主张的事实，在本院重审开庭审理时所出示的证据与本诉原告在重审开庭审理时出示的证据一至证据四相一致。

被告（反诉原告）黄辩称并反诉称：被告黄以武汉市豪华沙发厂的名义与原告于1999年8月16日签订《武汉市房屋租赁合同》及《租赁合同》约定：武汉市豪华沙发厂租赁原告8—10城房屋，租期为三年；武汉市豪华沙发厂投资不少于500，000元对8—10整城西侧进行装修，且不得拆除现有装修物；原告免去武汉市豪华沙发厂装修期间一个月租金48，800元；承租方改造房屋或者增加设施的费用，在租赁期满后由双方协商处理。该合同生效后，被告黄依照合同约定对承租的8—10城投入100余万元进行为期一个月的装修改造，且在此经营家具达三年之久，并创出双鹤家私品牌。但是，租赁合同期满后，原告竟然无视合同的有关规定，强行剥夺被告黄的优先承租权，且多次自行断电，严重干扰被告黄的正常经营活动。现又以“被告黄违反合同规定、拖欠房屋租金为由，要求被告黄腾退租赁房屋、支付拖欠租金、支付场地占用费并支付违约金。”对此被告黄认为，根据双方所签订的《武汉市房屋租赁合同》及《租赁合同》的规定，被告黄不仅没有违反合同规定拖欠原告的房屋租金，相反，原告还应退还给被告黄质量保证金48，800元和多支付的租金及占用资金利息；并应承担因其违反合同有关约定而给被告黄造成的损失（即支付房屋装修改造费）；赔偿原告申请先予执行给被告黄造成的沙发损失33，600元及造成顾客退货损失157，000元和经营损失63，755.60元。

本诉被告和反诉原告黄**为证明其所主张的事实，在本院原审开庭审理时出示了以下证据：

证据一：1、被告黄以武汉市豪华沙发厂的名义与原告签订的《武汉市房屋租赁合同》和《租赁合同》各一份；2、洪山区豪华沙发厂个体经营户《临时营业执照》一份；3、武汉市洪山区豪华沙发厂和平大世界经营部（临时）个体工商户《营业执照》一份；4、被告黄的《身份证复印件》一份。主要证明被告黄与原告所签订的租赁合同合法有效，合同约定被告黄投资不少于500，000元对租赁房屋进行装修。

证据二：1、支付8—10城及质量保证金《一览表》一份；2、《收（交）款凭据》二十六份；3、《银行送票回执》一份；4、《个人贷款支付凭证回单》一份；5、被告武汉市双鹤家私有限公司致原告的《信件》一份；6、被告武汉市双鹤家私有限公司《关于合同争议要求减免房租及补偿报告》一份；7、被告武汉市双鹤家私有限公司《关于8—10城争议协商的意见》一份；8、被告武汉市双鹤家私有限公司《致和平大世界协议书》一份；9、被告武汉市双鹤家私有限公司《关于8—10城要求减租及补偿的报告》一份。主要证明：1、被告黄向原告支付质保金48，800元；2、被告黄应向原告支付租金1，661，940元，但实际支付租金1，875，600元；3、原告应当返还被告黄**质保金48，800元、退还多付租金214，660元及利息。

证据三：1、涂显华的《证明》一份；2、《销售凭证》一份；3、《客户退货单》十五份。主要证明原告申请先予执行，造成被告黄**货物损失36，600元及客户退货损失157，000元。

证据四：1、武汉市豪华沙发厂《8—10城租赁标书》一份；2、武汉市豪华沙发厂《损益表》二份；3、武汉市双鹤家私有限公司所交电费《收款收据》二份。主要证明原告对被告黄租赁的8—10城多次自行断电，严重干扰被告黄的正常经营活动，造成同期利润损失63，755.60元。

证据五：1、装饰装璜POP设计《评估报告》一份；2、鄂价认估[2003]016号《价格鉴定结论书》一份。主要证明原告单方面违约行为，造成被告黄**装饰装璜损失和破损沙发修复费的事实。

本诉被告和反诉原告为证明其所主张的事实，在本院重审开庭审理时所出示的证据与在本院原审开庭审理时出示的证据一至证据五相一致。

被告武汉市双鹤家私有限公司辩称：武汉市双鹤家私有限公司系被告黄**与他人合伙开办的私有制有限公司。该公司与本案无关联，应驳回原告对被告武汉市双鹤家私有限公司的诉讼请求。

被告武汉市双鹤家私有限公司在本院原审开庭审理时和本院重审开庭审理时，均未出示证据。

在原审开庭审理中，两被告对原告所提交的证据一、证据三、证据五均无异议。对原告提交的证据二中的第一份（即2002年10月14日）通知、证据四持有异议，认为证据二中的第一份通知未收到，且通知上的签名也不是两被告方的工作人员；对证据四认为不欠原告的租金，不存在违约的事实。原告对被告黄所提交的证据一、证据二中的第三份（即银行送票回执）、证据五均无异议。对被告黄所提交的其它证据均持有异议，认为证据二（除该证据中的第三份无异议外）系年度租金需对账，现无法确认。另外，被告黄要求减租和补偿一事已经解决，原告已减免了被告黄部分租金，被告黄也向原告出具了20，000元欠条，其它的费用原告已免除。对证据三中的沙发损伤事实无异议，但认为该损失是在先予执行中损坏的，且沙发损失36，600元也没有事实和法律依据，应不予采信；对造成客户退货系被告黄单方面的行为，本案系租赁关系，对其经营损失与本案无关联性，故不能作为证据使用。证据四中的第一份证据《标书》，原告没有收到，无法进行质证；第二份证据《损益表》，系被告黄**单方面的行为，本案系租赁关系，对其经营损失与本案无关联性，故不能作为证据使用；对第三份证据《收款收据》的真实性无异议，但认为本案系租赁关系，与本案没有关联性，不能作为证据使用。

在重审开庭审理中，两被告对原告在原审所提交的证据质证意见一致。对原告在重审所提交的证据一、证据三中的第一份证据《8—10城租赁标书》无异议。对原告所提交的证据二、证据三中的第二、第三、第四份持有异议，认为证据二是原告单方面的票据，未经我们认可的；证据三中的第二、第三份是单方面的行为，系其与武汉市超越家具厂的关系。证据三中的第四份工商所的《证明》已超过举证期限；对证据四的真实性无异议，但认为是超过举证期限提交的，不予认可。原告对被告黄在原审所提交的证据质证意见基本一致。在重审时的质证意见，认为证据一中的两份租赁合同的证明对象有异议；证据二不真实，隐藏了有关单据，且有关函件只是接收，但并未进行承诺；证据三前后是矛盾的，且不能证明是原告的行为造成的；证据四中的第一份《竞标书》，被告黄已放弃了优先竞标权，证据四四中的第二份《损益表》、第三份《收款收据》认为均没有证明效力；证据五中的第一份《评估报告》，没有进行委托，就进行了评估，程序不合法，不应采纳；该证据中的第二份《价格鉴定结论书》未按要求进行鉴定。对被告黄**所提交的其它证据无异议。

本院经审理查明：被告黄**系武汉市豪华沙发厂（以下简称豪华沙发厂）个体业主，系被告武汉市双鹤家私有限公司（以下简称双鹤公司）的法定代表人，后豪华沙发厂被吊销工商执照。1999年8月16日，原告武汉和平大世界实业有限公司（以下简称和平大世界公司）与豪华沙发厂签订《武汉市房屋租赁合同》和《租赁合同》各一份，且两份合同的基本内容相同。合同双方约定：原告将其和平大世界8—10城整层一半（西侧一、二楼两层）的场地租赁给豪华沙发厂经营家具用品。租赁期限自1999年9月28日起至2002年9月27日止，租期共三年。第四年在同等条件下，享有优先租赁权。每月租金48，800元，每月25日前一次性缴纳下月租金。未按时缴纳租金，按每天月租金的5%支付违约金。豪华沙发厂第一次需向原告一次性缴纳三个月租金；其中一个月的租金作为质量保证金，在租赁合同解除后一年内未出现质量赔偿则由原告退还给豪华沙发厂，另两个月的租金作为豪华沙发厂租赁经营头两个月的租金，先期缴纳给原告。双方在《武汉市房屋租赁合同》中约定：在房屋租赁期间，承租方经出租方同意，可以对房屋按使用需要进行改造或增加设施。本合同终止后，承租方改造房屋或增加设施的费用，由双方协商处理。在《租赁合同》第五条中又约定：承租方投资不少于500，000元，对8—10城西侧进行装修，装修前须将方案报出租方许可后方可实施。合同期满承租方不再续签或中途退场，承租方不得拆除现有装饰物，如合同期满，承租方愿意续租，在同等条件下享有优先权。双方还约定，在豪华沙发厂向原告缴纳的租金到账后，该租赁合同即生效。合同签订后，豪华沙发厂于1999年8月16日向原告缴纳了质量保证金48，800元和两个月的租金97，600元，共计146，400元。

豪华沙发厂在租赁和平大世界8－10城西侧一、二楼两层的过程中，与被告双鹤公司一起实际使用该租赁场地，期间还对外使用了“双和”的商号。2001年7月至同年8月间，被告双鹤公司以原告修建新的商城致使其生产经营受到影响为由，先后五次向原告发函，要求原告减免租金。其中2001年8月9日的《关于8—10城要求减租及补偿的报告》中被告双鹤公司提出8—10城租金应减免143，660元，每月租金下浮15，000元，原告职员在该报告上签字，但没有就该报告中所涉及的问题向被告双鹤公司作任何答复。

豪华沙发厂租赁和平大世界8—10城西侧一、二楼两层的期间为1999年9月28日始至2002年9月27日止，共计36个月，其中第一个月为免租金装修期，按每月租金48，800元的标准应支付原告35个月租金1，708，000元，其中原告同意减免租金24，000元，原告实际收取租金1，664，000元，另豪华沙发厂出具欠条确认下欠原告租金20，000元。

豪华沙发厂在支付每月48，800元租金的过程中，从1999年12月起就未按照租赁合同的约定在每个月的25日前一次性缴纳下个月租金，每期迟延支付租金三天或七天不等（其中有四笔都达到400多天或500多天），整个租赁期内累计逾期共计 2632 天。

另查明：在上述租赁期内，1999年11月16日，原告与豪华沙发厂又签订了一份《租赁经营合同》，原告将和平大世界8—9商城二楼共计331平方米的场地租赁给豪华沙发厂，租赁期从1999年9月28日起至2000年8月30日止，月租金为19，860元。2000年9月1日，原告另与被告双鹤公司签订了一份《租赁经营合同》，原告将8—9商城一楼西侧共计594平方米的场地租赁给被告双鹤公司，租赁期从2000年8月31日起至2001年8月30日止，月租金35，640元。2001年1月18日，原告还与被告双鹤公司签订了一份《租赁经营合同》，原告将8—10商城二楼一半（东侧）共计625平方米的场地租赁给被告双鹤公司，租赁期从2001年3月1日起至2002年元月31日止，月租金为10，000元。被告双鹤公司另在2002年还租赁了原告8—16商城的一部分经营场地，租赁期从2002年9月9日起至2002年12月31日止，租赁面积84平方米，月租金3，150元。在原告本案一审起诉之前，上述四份合同已履行完毕，原告与豪华沙发厂、被告双鹤公司对这四份合同的租金给付问题没有争议。前述2001年1月18日《租赁经营合同》中10，000元租金从2001年3月份起与1999年8月16日《租赁经营合同》中的48，800元租金一起向原告缴纳，原告在开具的发票中将付款单位统一记载为“双鹤”。

又查明：在豪华沙发厂租赁和平大世界8—10城西侧一、二楼两层的过程中，该租赁场地先后经过了三次装修。在原一审审理中，本院委托湖北发展竞江会计师事务有限公司就8—10城整城一半（西侧一、二楼两层）装修的残值进行评估。该公司于2003年1月7日作出鄂发鉴字（2002）第046号司法鉴定书，鉴定结论为：武汉市双鹤家私有限公司对承租的8—10城的装修在基准日2002年12月4日现值为1，138，664元。2003年7月23日，湖北发展竞江会计师事务有限公司作出更正函，将鄂发鉴字（2002）第046号司法鉴定书中的“武汉市双鹤家私有限公司”全部更正为“武汉市豪华沙发厂”。

再查明：2002年9月20日，被告双鹤公司向原告发出竞标书，希望租赁和平大世界8—10城作为经营场所，并同意租金在每月租金48，800元基础上逐增。2002年9月22日，武汉市超越家具厂亦向原告发出竞标书，提出租赁和平大世界8—10城西半城，每月租金为52，000元，并按其他同类厂家的逐增幅度逐增。2002年10月14日，原告与武汉市超越家具厂签订《租赁合同》，将和平大世界8—10城整城一半（西侧一、二楼两层）租赁给该厂，月租金为52，200元。

还查明：豪华沙发厂在租赁和平大世界8—10城西侧一、二楼两层于2002年9月27日期满后，一直实际占用该场地，共计48天。2002年11月18日，原告向其发出退场通知，要求其立即腾退，并将其缴纳的当月租金48，800元予以退还。

2002年11月21日，原告起诉至本院，并依法申请先予执行。本院经审核认为，原告的申请符合有关法律规定，依据民事诉讼法第九十八条的规定，于2002年11月28日依法作出裁定，责令被告黄立即腾退原告的场地。裁定下达并经执行后，被告黄于2002年12月15日腾退完毕。

另因被告黄**要求原告赔偿因先予执行而造成的沙发损失，本院在原一审中委托湖北省物价局价格认证中心对破损沙发进行了价格鉴定，该中心于2003年6月12日作出鄂价认估（2003）016号价格鉴定结论书，鉴定结论为：破损三件套沙发的修复费用为1，105元。

本院在重审审理过程中，于2005年6月10日组织双方就租金给付问题进行了账目核对，双方在对账后分别向本院提交了书面的情况说明。

根据以上事实和庭审情况，本院确认本案的主要争议焦点为：一、豪华沙发厂在缴纳租金的问题上是否存在违约；二、豪华沙发厂是否多缴纳租金；三、原告在租赁期满后将8—10城西侧一、二楼两层另租他人是否构成违约；四、原告是否应当对8—10城西侧一、二楼两层的装修残值给予补偿。

一、关于豪华沙发厂缴纳租金是否违约的问题。

原告认为：豪华沙发厂在1999年8月16日租赁合同签订之后，向原告缴纳了两个月的租金97，600元和相当一个月租金的48，800元作为质量保证金共计146，400元。租赁期间并没有按照合同的约定期限，在每个月的25日之前一次性缴纳下个月租金48，800元，其行为构成违约，被告黄**应当按照合同约定按每天月租金的5%即2，440元支付违约金700余万元，但原告只主张1，300，000元。

被告黄**认为：豪华沙发厂并未逾期缴纳租金，在租赁合同签订后，除按约定缴纳了三个月的租金外，还另向原告缴纳了质量保证金。不仅没有少缴纳租金，还多缴纳了租金48，800元。另外，合同约定的逾期缴纳租金每日按月租金的5%计算违约金，明显违反法律规定，是无效的。

本院认为：被告黄是豪华沙发厂的个体业主，应依法享有豪华沙发厂的抗辩权利并应承担该厂的法律责任。被告黄提出豪华沙发厂在租赁合同签订后缴纳了三个月租金，并支付了相当一个月租金的质量保证金理由的唯一证据是一张1999年8月16日原告的交款通知单，该通知单上记载“收到现金146，400元”。对此，本院认为，交款通知单的基本功能是催促承租人及时缴纳租金，并非正式的财务记账凭证，不能作为豪华沙发厂除支付三个月的租金外还缴纳了质量保证金的有效证据。被告黄的该理由，与1999年8月16日《租赁合同》第三条的约定，即豪华沙发厂在合同签订后应向原告支付两个月租金和相当于一个月租金的质量保证金的情况不相符。另从双方账目核对情况来看，也未查证豪华沙发厂多缴纳一个月租金。因此，被告黄称除按约定缴纳了三个月的租金外还另向原告缴纳了质量保证金48，800元的理由与事实不符，本院不予采信。

原告在本案审理中出示了关于豪华沙发厂支付租金时间和数额的所有明细以及相关凭证，从这些明细和凭证情况看，豪华沙发厂并未按照合同约定支付租金，其行为已构成违约，虽然原告实际接受了豪华沙发厂迟延给付的租金，但原告并未明确放弃追究其延期支付租金违约金的权利，故原告要求其承担违约责任的诉请有理，本院予以支持。但原告提出每天按月租金5%即2，440元的标准支付违约金的比例明显过高，本院根据合同法的有关规定予以变更，被告黄**按照月租金48，800元的万分之四结合逾期天数 2632 天向原告支付违约金。

二、关于豪华沙发厂是否多缴纳租金的问题。

原告认为：豪华沙发厂并未多缴纳关于8—10城西侧一、二楼两层的场地租金，至今还下欠20，000租金未支付，被告黄**应承担还款责任。

被告黄**认为：其所缴纳的租金加质量保证金为1，925，400元，实际多支付了361，060元，原告应当返还。

本院认为：豪华沙发厂租赁和平大世界8—10城西侧一、二楼两层期间，应当支付原告35个月租金1，708，000元，扣减原告同意减免的租金24，000元，故豪华沙发厂应付租金1，684，000元，原告实际收取租金1，664，000元，豪华沙发厂下欠原告租金20，000元，被告黄在原一审审理过程中对此也未表示异议，本院对此予以确认。另豪华沙发厂就租赁和平大世界8—10城西侧一、二楼两层场地实际支付的租金为1，664，000元，被告黄未将豪华沙发厂和被告双鹤公司租赁其他场地支付租金从8—10城西侧一、二楼两层场地租金中予以剔除，故被告黄提出多付租金（即总数为1，925，400元，包括质量保证金48，800元和租金187，660元，应付租金1，564，340元，故多支付租金312，260元和质量保证金48， 800元，共计361，060元）的理由显然与本案事实不符。至于原告职员在被告双鹤公司2001年8月9日《关于8—10城要求减租及补偿的报告》上签字，因原告职员的签字只能表明其实际收到过该报告，而不能证明其同意被告双鹤公司提出的减租143，660元要求，且原告职员并非原告法定代表人，无权代表原告就租金减免问题做出同意与否的意思表示，更何况被告双鹤公司也不能代表豪华沙发厂提出租金减免申请，豪华沙发厂在此之后仍按照原来的给付标准支付租金至租赁期满。故本院对被告黄提出的原告同意减免其租金143，660元的理由，不予采信。另被告黄提出原告同意减免其一个月租金48，800元以及多付一个月租金48，800元的理由，与本院查明的事实亦不相符。故本院对被告黄提出多支付租金312，260元的理由，亦不予采信。原告收取质量保证金48，800元与本案事实相符，本院予以认定。

三、关于原告将8——10城西侧一、二楼两层另租他人是否构成违约的问题。

原告认为：原告与豪华沙发厂之间签订的租赁合同到期后，原告依合同约定收回出租的场地合理合法。合同到期后，豪华沙发厂并未参加竞标，参加竞标的被告双鹤公司的价格也明显低于其他单位的价格。因此，原告将本案所涉的场地另外重新租赁给他人并不构成违约。相反，豪华沙发厂在承租期间，在租金支付的问题上严重违约。

被告黄认为：被告黄享有优先承租权，同时也实际参加了竞标，原告将场地另租给他人，属于违约。

本院认为：原告与豪华沙发厂之间签订的租赁合同到期后，被告黄作为豪华沙发厂的业主在明知原告将采取招投标方式进行招租的情况下，未参加投标竞标，而实际参加投标的为被告双鹤公司，该公司与豪华沙发厂或被告黄并非同一民事主体，三者法律人格并不重合，且被告双鹤公司的竞标价格条件明显低于中标单位的价格。因此，原告在租赁合同期满后，不再将和平大世界8—10城场地出租给被告黄**并不构成违约。

四、关于原告是否应当对8—10城西侧一、二楼两层的装修残值给与补偿的问题。

原告认为：根据1999年8月16日《租赁合同》第五条的约定，装修的残值归原告无偿享有，原告不应给予其经济补偿。

被告黄**认为：根据最高人民法院的有关司法解释，原告应当就装修残值给予折价补偿。

本院认为：最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第86条的规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”从该司法解释的规定来看，如果被告黄要求原告对8—10城西侧一、二楼两层的装修残值给予折价补偿，则应当同时具备两个要件：第一，双方就装修增添的附属物在返还财产时如何处理没有进行约定；第二，豪华沙发厂装修增添的附属物是不能拆除的。从本案1999年8月16日《租赁合同》第五条的约定来看，双方已有明确的约定，即本案8—10城西侧一、二楼两层的装修装饰物在合同期满后不得拆除，其所有权归原告。该约定并不违反国家有关法律法规的规定，根据合同中意思自治原则，应为有效。另从鄂发鉴字（2002）第046号司法鉴定书的有关内容来看，装修增添的附属物中的灯具、门明显是可以拆除的。因此，被告黄要求原告对装修残值给予折价补偿的两个要件并不能同时具备，本案关于装修残值的处理，不能适用最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第86条的规定。另本案8—10城西侧一、二楼两层装修了三次，期间被告双鹤公司亦使用了该场地，该装修无法确认均为豪华沙发厂所出资完成。故鄂发鉴字（2002）第046号司法鉴定书将装修单位被告双鹤公司全部变更为豪华沙发厂，不符合本案基本事实，该司法鉴定书本院难以采信。因此，被告黄**要求原告给予经济补偿的请求，本院不予支持。

综上所述，本院认为：原告与豪华沙发厂签订的两份租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同没有违反法律禁止性规定，应为有效。被告黄系豪华沙发厂的个体业主，享有和承担豪华沙发厂因民事活动而产生的民事权利和民事义务。被告双鹤公司系另一民事主体，不能等同于豪华沙发厂或被告黄.在合同履行过程中，豪华沙发厂在向原告缴纳租金的问题上存在违约，应当按照合同约定和法律规定，由被告黄向原告支付违约金。且豪华沙发厂在租赁期间，尚欠原告租金20，000元，亦应由被告黄负责偿还。同时，豪华沙发厂在租赁合同期满后，实际占用原告和平大世界8—10城西侧一、二楼两层场地48天，应按原月租金48，800元（即日租金1，626.70元）的标准，由被告黄向原告支付场地实际占用费78，080元。反诉被告和平大世界公司应当将其收取的质量保证金48，800元退还给反诉原告黄，并应赔偿反诉原告黄沙发破损修复费1，105元。反诉原告黄要求反诉被告和平大世界公司退还多收取的租金361，060元、补偿其装修残值1，138，664元、赔偿其占用多付租金的利息和客户退货损失157，000元以及利润下降损失63，755.60元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告双鹤公司在本案中不应承担民事责任。本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）黄**腾退所占用原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司8—10城西侧一、二楼两层的经营场地（该场地已经本院原审时先予执行，退还给了原告）；

二、被告（反诉原告）黄**向原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司支付拖欠租金20，000元；

三、被告（反诉原告）黄**向原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司支付场地实际占用费78，080元；

四、被告（反诉原告）黄**向原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司支付违约金51，376.64元；

五、原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司退还被告（反诉原告）黄**质量保证金48，800元；

六、原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司赔偿被告（反诉原告）黄**沙发破损修复费1，105元；

七、驳回原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司和被告（反诉原告）黄**的其他诉讼请求。

上述第二、三、四、五、六项给付内容相抵后，被告（反诉原告）黄**应支付原告（反诉被告）武汉和平大世界实业有限公司人民币99，551.64元，该款于本判决生效之日起十日内履行完毕。

本诉案件受理费21，010元，原告武汉和平大世界实业有限公司负担18，774.90元，被告黄负担2，235.10元；反诉案件受理费8，000元，反诉原告黄负担7，757.58元，反诉被告武汉和平大世界实业有限公司负担 242.42元；破损沙发鉴定费2000元，反诉原告黄负担1934.21元，反诉被告武汉和平大世界实业有限公司负担65.79元；装修残值评估费10，000元，由反诉原告黄负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长陈名腊

审判员喻承跃

代理审判员邵东

二 00五年九月十六日

书记员金辉

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