彭凤琼与佛山通宝股份有限公司、佛山市运通房地产物业投资有限公司买卖合同纠纷上诉案

发表时间：2016-01-18 浏览次数：382

广东省佛山市中级人民法院

民事裁定书

（2005）佛中法民五终字第763号

上诉人（原审原告）彭凤琼，女，1954年4月19日出生，住香港特别行政区九龙慈云山慈正邨正和楼2013室。

委托代理人许文飞，广东禅正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）佛山通宝股份有限公司（下称通宝公司），住所地：广东省佛山市上沙东街43号。

法定代表人招耀江，董事长。

被上诉人（原审被告）佛山市运通房地产物业投资有限公司，住所地：佛山市唐园东三街32号首层1—2层。

法定代表人温色华，董事长。

原审原告冯九，男，1950年10月26日出生，住香港特别行政区九龙慈云山慈正邨正和楼2013室。

上诉人彭凤琼与被上诉人佛山通宝股份有限公司、佛山市运通房地产物业投资有限公司、原审原告冯九买卖合同纠纷一案，不服佛山市禅城区人民法院（2005）佛禅法民三初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

原审裁定认定：1993年10月23日两原告与被告通宝公司前身佛山市温控器厂（以下简称：温控器厂）签订《房地产买卖契约》一份，约定温控器厂自愿将座落在禅城区汾江中路6号809房的房地产（房屋建筑面积116.46平方米）出售给两原告；成交价格为人民币302796元，两原告由1993年12月 30日前三次付清给温控器厂；双方同意于1993年12月底由温控器厂将上述房地产正式交付给两原告；本契约在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成，任何一方均可向佛山市房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉等。1994年11月12日温控器厂与两原告对该份合同进行了公证。2004年9月9日两原告与通宝公司签订《汾江中路6号809房买卖补充协议》一份，双方确认：1993年通宝公司、两原告签订了汾江中路 6号809房的买卖契约，当年已将房屋交付使用；两原告交付通宝公司302796元；由于签约时房屋刚竣工，还未办理房产证，只能按图面积出售，后办理了房产证（所有权通宝公司）房屋面积比契约面积约少了19.35平方米，且由于各种原因十多年来一直未有办理产权过户手续。经协商，双方约定：该住房按二手房手续办理过户；通宝公司同意退还房屋面积差异的房款50310元给两原告等。2004年10月22日彭凤琼与通宝公司签订《广东省房地产买卖合同》一份，双方将上述房屋作为二手楼买卖，约定房屋建筑面积为97.11平方米，交易总金额252486元整；本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，提交佛山市仲裁委员会仲裁等。其后，因通宝公司未能退还两原告多付购房款双方形成纠纷。

原审裁定认为：法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；当事人协商一致，可以变更合同。两原告与通宝公司签订的《汾江中路6号809房买卖补充协议》是对两原告与通宝公司前身温控器厂签订的《房地产买卖契约》的补充；彭凤琼与通宝公司签订《广东省房地产买卖合同》是对前述买卖合同的变更。该《广东省房地产买卖合同》中双方明确约定合同争议的解决方法是提交佛山市仲裁委员会仲裁，该约定是双方当事人的真实意思表示，内容合法，亦不违反法律禁止性规定，故合法有效，且被告通宝公司在首次开庭前对法院受理该案提出了异议，故两原告不得向人民法院起诉，应向仲裁机构申请仲裁，两原告的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第二项、第一百四十条第一款第三项、《中华人民共和国仲裁法》第五条、第二十六条之规定，裁定：驳回原告彭凤琼、冯九的起诉。本案受理费200元，由原告彭凤琼、冯九承担。

宣判后，上诉人彭凤琼不服，向本院提起上诉称：原审裁定认定“彭凤琼与通宝公司签订《广东省房地产买卖合同》是对前述买卖合同的变更。”，这一认定是与事实与法律规定不符的。1993年10月23日，上诉人与通宝公司的前身佛山市温控器厂签订《房地产买卖契约》。2004年3月份，上诉人在要求通宝公司办理产权证时，发现其欺骗上诉人并以自己的名义办理好了产权证。2004年9月9日，上诉人为了尽快办好产权证，与通宝公司签订《汾江中路6号809房买卖补充协议》。上述两房屋买卖合同约定了应由通宝公司退还上诉人房屋差价款50310元及过户手续所需缴纳的税费按规定各自承担等事项。之后，双方在房屋差价款相应的利息上发生争议，上诉人诉至法院，法院依法当然有管辖权。2004年10月22日，上诉人与通宝公司签订《二手楼房地产买卖合同》。合同约定的内容是“买卖房地产情况、买卖房地产价格、登记过户手续办理、权利保证约定、违约责任、税务承担”等二手楼房地产买卖的权利和义务。由此可足以证明，该《二手楼房地产买卖合同》是相对独立的房地产买卖合同，而不是对上述两合同内容的变更。因此，该《二手楼房地产买卖合同》第八条“本合同履行过程中如发生争议，双方应及时协商解决，协商不成的，提交佛山市仲裁委员会仲裁”的仲裁条款所约定的仲裁事项，显然是指在上诉人与通宝公司的二手房买卖合同履行过程中发生的争议，由佛山市仲裁委员会进行仲裁，而不包括上诉人与通宝公司之前所签订的一手楼买卖合同所产生的纠纷。综上所述，《二手楼房地产买卖合同》是相对独立的房地产买卖合同，而不是对上诉人与通宝公司之前所签订的一手楼买卖合同内容的变更。同时，《二手楼房地产买卖合同》第八条仲裁条款所约定的仲裁事项显然是对上诉人与通宝公司的二手房买卖合同履行过程中发生的争议有权进行仲裁，而无权对上诉人与通宝公司之前所签订的一手楼买卖合同所产生的纠纷进行仲裁。因此，原审裁定认定是与事实和法律规定不符的。请求二审法院依法撤销（2005）佛禅法民三初字第153号民事裁定，并裁定由佛山市禅城区人民法院受理。

被上诉人佛山通宝股份有限公司、佛山市运通房地产物业投资有限公司均未作书面答辩。

原审原告冯九也没有就本案发表书面意见。

上诉人彭凤琼、被上诉人佛山通宝股份有限公司、佛山市运通房地产物业投资有限公司以及原审原告冯九在二审期间均未提交证据。

经审查，对原审裁定认定的事实，本院予以确认。

本院认为：上诉人彭凤琼、原审原告冯九与被上诉人通宝公司的前身佛山市温控器厂于1993年10月23日签订的《房地产买卖契约》合法有效，契约中的房屋亦早已交付给上诉人使用。2004年9月9日上诉人彭凤琼、原审原告冯九与被上诉人通宝公司签订的《汾江中路6号809房买卖补充协议》是对前述契约的补充。上诉人彭凤琼与被上诉人通宝公司于2004年10月22日签订的《广东省房地产买卖合同》中买卖标的与前两个合同一致，出卖人均为同一当事人。因此，《广东省房地产买卖合同》与《房地产买卖契约》、《汾江中路6号809房买卖补充协议》共同约束彭凤琼与通宝公司之间的买卖关系。上诉人彭凤琼与被上诉人通宝公司在《广东省房地产买卖合同》中明确约定合同争议的解决方法是提交佛山市仲裁委员会仲裁，该约定合法有效。故彭凤琼、冯九不得向法院起诉。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百五十八条的规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

二审案件受理费200元，由上诉人彭凤琼负担。

本裁定为终审裁定。

审 判 长 吴 逸

代理审判员 杨 崇 康

代理审判员 罗 凯 原

二○○五年九月十三日

书 记 员 张 飞 凤

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