某房产公司诉戴某等四人、某业主委员会侵权纠纷一案代理词

发表时间：2016-01-22 浏览次数：109

某房地产开发有限公司诉戴某等四人、某业主委员会侵权纠纷一案

代理词

审判长、审判员：

广西嘉宸律师事务所接受本案被告戴某等四人及某业主委员会的委托，指派我们担任他们的诉讼代理人。

现我们根据事实和法律发表以下代理意见，供合议庭参考。

某业主委员会不具备本案被告的诉讼主体资格。

业主委员会不具有诉讼主体资格，理由是：

根据我国《民事诉讼法》第三条规定，具备诉讼主体资格有三类主体，即自然人、法人以及其他组织。

(1)业主委员会显然不是自然人。

(2)业主委员会也不是法人，因为根据《物业管理条例》的规定，业主委员会只需向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门办理登记，不属于社团法人，也无需向工商行政管理部门进行工商登记，不属于企业法人。

(3)业主委员会也不属于“其他组织”。因为按照《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定分析，“其他组织”应当是合法成立、有一定组织机构和财产，但不具备法人资格的组织，相当于其他国家法律中的“非法人组织”。“其他组织”必须是一个组织体，从形式要件上看，一般要求持有营业执照或设立登记、有组织机构、有相对独立的财产等。而业主委员会作为业主大会的执行机构，只是一种内部自治性机构，类似于公司内部的董事会，没有独立的法律地位，不能以自己的名义进行法律活动;业主委员会由业主大会选举产生，附属于业主大会，没有独立的组织机构和财产，也无民事责任能力，一旦败诉，无法承担赔偿等诉讼后果，因此，业主委员会在诉讼法上也不具备诉讼主体资格，除在有限的范围内(如经业主大会授权，在与物业管理公司就履行物业管理合同发生纠纷时)可以作为原告提起诉讼外，不可能作为被告应诉。

物权法草案第四次审议稿第八十六条对以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、申请仲裁的问题作出了规定：“对侵害业主共同权益的行为，经占建筑物面积过半数或占总人数过半数的业主同意，可以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼。”

正在审议的草案第五次审议稿则将这一条删去，审慎地给出“暂不作规定”的答案。

关于删除该条的原因，全国人大常委会负现人作出了解释：全国人大法律委员会副主任委员胡康生向十届人大第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时说，有的常委会委员和业主委员会提出，业主大会或者业主委员会没有独立的财产，难以承担败诉后的民事责任，建议删去这一规定。胡康生说，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定推选代表人进行诉讼。

二、原告起诉缺乏事实和法律依据。

本案原告提起的是民事侵权纠纷之诉，根据民事侵权的构成要件来看，原告的诉讼请求如果要得到法律的支持，至少应举证证明以下三个要件：一是原告对争议之某小区“文化中心”具有所有权并确实造成了损害后果;二是本案四被告确实实施了侵权行为;三是损害后果与侵权行为之间存在因果关系。

本案中，原告没有证据证明其对争议之某小区“文化中心”享有所有权，更无任何证据证实本案被告戴某等四人及某业主委员会实施了侵权行为，其主张明显缺乏事实依据，不应得到法律的支持。

某小区部分居民使用“文化中心”的行为完全是自发行为，不论其行为性质是否构成侵权，与本案被告戴某等四人及某业主委员会没有任何关系。事实上，到目前为止，本案被告戴某等四人及某业主委员会从来没有动员居民使用“文化中心”，起诉书所述与事实严重不符。

三、原告对本案争议之某小区的“文化中心”不享有所有权，该“文化中心”的产权依法属全体业主共有。

(一)本案原告对争议之“文化中心”不享有所有权。

根据我国房地产相关法律法规的规定，房屋产权证和土地使用权证为房地产权属的唯一凭证，而在本案中，某房地产开发有限公司并未取得“文化中心”房屋产权证，其主张该“文化中心”的所有权归其所有明显证据不充分。

原告主张其对某小区“文化中心”享有所有权所依据的证据不是法定的房屋权属证书，而是依据一些所谓的“出资凭证”。实际上，这些“凭证”只能证明原告是该“文化中心”的建设者，并不能据此认定其就是“文化中心”的所有者。我们知道，某小区小区内的道路、绿化等也是原告建设的，原告当然也可以拿得出其修路、绿化行等的所谓“出资凭证”，如果按照原告的逻辑，是不是这些道路、绿化等等也归原告所有呢?这显然是荒谬的，明显混淆了建设者和所有者的概念。

(二)本案争议之“文化中心”的使用权或所有权依法应属全体业主。

首先，从“文化中心”的性质来考察，“文化中心”应属于小区共用设施设备。

建设部、财政部[1998]第213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条第二款“共用设施设备是住宅小区或单幢住房内建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管……非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

从该条规定很显然，本案中“文化中心”作为小区内的公益性文体设施，其性质属于小区共用设施。

此外，从桂林市建设规划局对某小区整体规划图来看，本案争议之“文化中心”在规划时也定为小区公共建筑，性质上应属小区公共配套设施或小区共用设施。

其次，从商品住宅价格构成方面考察。

我国《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价等项目构成，其中成本一项下包括：

1、征地费及拆迁安置补偿费……

2、勘察设计及前期工程费……;

3、住宅建筑、安装工程费……;

4、住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行;

5、管理费……;

6、贷款利息……;

从以上关于商品住宅价格构成的规定看，在商品住宅的价格构成中，实际上已包括了小区内公共配套建筑的建设费，也就是说，业主在购买住宅的同时，其房价中已分摊了小区内公共配套设施的建设费用。

小区的公共配套设施，无疑是业主在购房时考虑的一个重要因素，从某种意义上说，业主买房时正是看到规划的(或开发商承诺的)小区具备某种公共配套设施，才决定以合同的价格签订购房合同的。

其三，从对小区公共建筑和共用设施的实际使用及管理的相关规定看。

国务院《物业管理条例》第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主办理有关手续。”

从该条规定看，小区内的公共建筑及共同设施，一般不得改变，确需改变的也是给业主决定或同意后，再由业主办理相关手续，并没有说要由建设单位或者说开发商决定并办理相关手续。很显然，对小区内公共建筑和共用设施享有使用和管理权的是业主，而不是建设单位或开发商。

其四，从对小区内公共设施收益权的规定来考察。

即使如原告在诉状中所说的“文化中心”是有偿的小区配套，而《物业管理条例》第五十五条规定“利用物业共用部分，共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

根据该条规定，即使利用“文化中心”进行经营，也是由业主来决定，开发商无权擅自用于经营，且该条明确规定了用于经营所得收益归全体业主，开发商不享有收益权。

其五，从对违反相关法规应承担的法律责任的规定看。

《物业管理条例》第五十八条“违反条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分，共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的依法承担赔偿责任。”

该条至少明确了二点：一是物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权属于业主;二是建设单位不得进行擅自处分，否则应承担相应的法律责任。

三、某小区部分业主自发的使用作为小区公共配套设施的“文化中心”的行为，是正常行使自己权利的行为，并未侵害他人的权利。

如前所述，本案争议的某小区小区的“文化中心”的所有权或者使用权依法归全体业主，该处“文化中心”，在2001年即已被规划为小区公共配套设施，作为建设单位的本案原告却直到2006年4月份才将该“文化中心”建好，但却迟迟不向业主移交，其行为已经严重侵害全体业主的合法权利。部分业主自发地使用属于业主公共的“文化中心”的行为，并没有侵害原告的权利，而是正当行使自己的权利的行为，或者说是在自己的合法权利被侵害以后而采取的维权行动。

综上所述，某小区小区全体业主依法对争议之“文化中心”享有占用、使用、收益及处分权，原告对“文化中心”不享有所有权和使用权，不具有本案原告诉讼主体资格，其诉讼明显缺乏事实和法律依据，不应得到法律的支持。

以上代理意见，恳请合议庭采纳。

代理人：广西嘉宸律师事务所

律师：

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