深圳市中铁物业管理有限公司等物业合同纠纷案

发表时间：2016-08-13 浏览次数：85

吕海瑜诉深圳市XX管理有限公司等物业合同纠纷案

重庆市渝中区人民法院

民事判决书

(2009)中区民初字第6975号

原告{吕0X}，男，1970年8月2日出生，汉族，住{地址:0}。

被告{公司1}，住{地址:1}。

法定代表人{郭2X}，该公司总经理。

委托代理人{周3X}，该公司重庆分公司

被告{公司1}重庆分公司

委托代理人{周3X}，该公司管理处经理。

原告{吕0X}诉被告{公司1}、{公司1}重庆分公司物业合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员张莉、与人民陪审员银代华、人民陪审员江福美依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员谭宁模担任法庭记录。原告{吕0X}及被告、重庆分公司委托代理人{周3X}均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原 告{吕0X}诉称，{吕0X}是{地址:0}号房业主，该小区物管为XX管理处。2009年9月20日14点左右，原告自家中外出，吃完晚饭回 家后，发现卧室有被人翻动的迹象，进而发现放在衣柜抽屉中的瑞士天梭机械男表被盗，价值3300元，有初始发票为证。原告当即向小区保安报告，保安到场后 不作回答，原告遂打110报警。警察到来后查看现场，并拍照，确认盗贼从楼顶顺落水管道爬进原告家阳台后进入客厅的。原告多次找到被告要求解决，被告一味 推脱，并以格式条款“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任”为由拒绝承担责任。现诉至法院，请求判令：1、被告对原告因房屋被盗所造成的损 失承担赔偿责任，赔偿数额为3300元;2、被告加强小区的安管。

被告、重庆分公司辩称，对双方之间物业关系及原告曾报警失窃的事实没有异议，但不清楚原告是否丢失财物。我方已按照物业管理协议履行职责，且与原告签订的 《XX小区前期物业管理服务协议》中明确约定“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任”，加之原告已拖欠从2009年3月至今的物管费，原 告已违约在先，因此被告不应当承担责任，请求法院予以驳回。

经审理查明：{吕0X} 系{地址:0}号房屋所有权人，与重庆分公司签订《XX小区前期物业管理服务协议》，协议第二章第四条第五点约定：“公共秩序维护、安全防范等 事项的协助管理1、二十四小时巡逻、组团实行封闭管理;2、周界、单元门安防系统正常;3、消防通道畅通、消防系统能正常使用;4、乙方对甲方的物业、人 身、财产不承担保管及保险责任。”

2009年9月20日19时许，{吕0X}回到家 中发现被盗，遂拨打110报警，称“家中被盗，放在寝室大衣柜抽抽里的一只白色3年前买成3800元的瑞士天梭表不见了，小偷是从水管爬进屋内的”。渝中 区刑警支队民警接警后到达现场，勘查发现现场大门无明显异常情况，在现场客厅阳台的西侧靠墙的白色落水管上发现有灰尘减层痕迹。案发当天，重庆分 公司保安人员在{吕0X}所在楼层的巡逻签到表上的签字时间为9:45、23:22。

另查明，2007年8月17日，{吕0X}在新世纪百货解放碑商场购买天梭表一只，价格为3300元。

上述事实，有房屋所有权证、XX小区前期物业管理服务协议、接受刑事案件登记表、询问笔录、情况说明、购物凭证、《巡逻签到表》、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经庭审质证，予以认定。

本 院认为：原告{吕0X}以{地址:0}号房所有权人身份与重庆分公司签订《XX小区前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法 律规定，为有效协议，双方均应按照协议行使权利、履行义务。本案中，双方争议焦点为该协议中约定的“乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任” 是否为格式条款，是否有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人 之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟 定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定，“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《XX小 区前期物业管理服务协议》系重庆分公司作为合同乙方，与XX小区业主签订，该协议由单方面印制，协议中“乙方对甲方的物业、人身、财产 不承担保管及保险责任”条款免除了重庆分公司在任何情况下对业主物业、人身、财产的相应责任，符合格式条款特征，重庆分公司并无证据证明 已采取合理方式提请原告注意该条款，因此,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第(二)项、第二款的规 定，该条款无效。

本案中，原告{吕0X}位于XX小区3-32-5号的房屋于 2009年9月20日被盗，丢失一块购买价格为3300元的天梭男表，而小偷是经由{吕0X}家阳台旁的落水管进入并实施盗窃的案件事实足以认定。据原被 告庭审时陈述，原告家住顶层，而通往楼顶的消防安全门按规定必须一直打开，因此，原告家楼顶是任何进入到该小区的人都能到达的;加之从楼顶延伸下来的落水 管安装于原告{吕0X}家客厅阳台旁，故可以认定该处为他人非法进入业主物业提供了便利，存在一定安全隐患。根据我国《物业管理条例》第五十六条规定， “物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。”本案中，虽然被告物业管理公司重庆分公司与{吕 0X}在签订前期物业服务协议时未对财务保管等服务作出约定，但是被告物业管理公司重庆分公司对上述安全隐患并未采取措施予以消除，其每天两次的巡逻亦没 有对该处安全隐患起到有效制止作用，其未尽到保护业主财产不受非法侵害的义务，对财物的被盗存在过错。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、 管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告物业管理公司重庆分公司应当为原告 {吕0X}被盗财产承担赔偿损失的违约责任，至于被告物业公司重庆分公司辩称原告{吕0X}未按合同约定缴纳物管费属违约在先的问题，因业主按约缴纳物管 费义务与本案不属同一法律关系，在本案中不予一并处理，业主未缴纳物管费并不是物业公司不履行物业服务义务的抗辩理由，故其辩称本院不予采纳。但是，原告 {吕0X}在明知其客厅阳台外部存在安全隐患的情况下未关闭客厅通往阳台的门窗而离家，对其损失的产生亦存在过错。

至 于财产损害的数额问题，经查，被盗手表购买于2007年8月17日，已由原告{吕0X}使用了一段时期，故本院参照《部分商品修理更换退货责任规定》中手 表的折旧率日0.05%酌情予以折旧，折旧后手表价值约为2041元。至于原告要求被告加强安管的诉讼请求，被告作为物业服务企业，本来就有根据法律、法 规及合同的约定，对所涉房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动的义务，故原告的此项请求没有 法律依据，亦无具体执行内容，不能成立，本院不予支持。

综上所述，原告{吕0X}的 诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第三十二条，《物业管理条例》第五十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八之规定，判决如下：

一、{公司1}重庆分公司于本判决生效后立即赔偿{吕0X}八百一十六元。

二、驳回{吕0X}的其他诉讼请求。

本案受理费五十元，由{公司1}重庆分公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

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