代理词（动迁房买卖合同纠纷）

发表时间：2016-10-07 浏览次数：64

代理词

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

上海源法律师事务所接受申请人孙强的委托，特指派肖同剑、陈荣莲代理本案，经过开庭后，代理人结合事实和法律，特发表如下意见：

一、原告与被告沈原签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同应属合法有效。

二、沈原作为户主代表全家与原告签订《上海市房地产买卖合同》。在签约当时，被告章小敏作为沈原的配偶(证据27)，沈原的行为构成夫妻之间的表见代理;沈石尚未成年且未独立生活，沈原作为法定代理人(证据27、证据28)有权代表沈石处分其财产，且该行为未损害沈石的合法利益，该处分行为合法有效。自房地产开发公司交房后，被告一家三口住系争房屋对门301室,被告沈原的父母住系争房屋底楼101室,原被告一直互为邻居数年(证据22)，而被告章小敏、沈石对于买卖系争房屋一事均明知已久，从未提出异议，其中章小敏还收取过三万元的购房款(证据7)，故该《上海市房地产买卖合同》对三被告均具有法律上的拘束力，无论产权登记在三人中的何人名下，均有义务配合办理过户手续。

三、被告沈原于2004年签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(证据2)，系争房屋所属大产证登记日期为2010年7月29日(证据19)，到2013年7月28日满三年。根据《上海市住房保障和房屋管理局<市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知>》(2010年10月27日公布)规定：“未取得房地产权证(小产证)或取得房地产权证(小产证)未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证(大产证)满3年(证据31)，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证(小产证)后可以转让、出租。”从时间上讲，系争房屋在2013年7月29日开始可以办理过户手续。

四、在原告已经完全按照合同约定履行了付款义务的情况下，被告却一再违约。《上海市房地产买卖合同》补充条款约定，“若甲方产证5年内不能过户于乙方，做好甲方产证后交于乙方保管。”但被告从未告知原告系争房屋产证办理情况;2013年7月底，经原告查阅，系争房屋已被登记在被告章小敏、沈石名下，被告以签约人与产权人不一致拒绝办理过户手续，是一种恶意逃避合同义务的违法行为，应当受到法律的否定性评价。若系争房屋买卖合同被认定对三被告均具有法律上的拘束力，那么被告的企图就不能得逞，原告的合法权益就能得到保障。

五、在本案诉讼过程中，原告代理人凭法院调查令查到被告沈原的父母沈龙、邵银华自愿放弃产权，沈原、章小敏、沈石对系争房屋获得了完全的处分权。

六、在本案诉讼过程中，原告代理人凭法院调查令查到被告沈原与章小敏已经于2011年10月19日协议离婚，在离婚协议中约定系争房屋归章小敏和沈原所有。在系争房屋早已经出售给原告的情况下，被告沈原和章小敏的行为属于恶意串通损害第三人利益，故该约定应属无效，章小敏、沈原有义务配合原告办理系争房屋的过户手续。

七、原告于2013年7月底查阅得知，系争房屋因被告沈原的巨额债务已被司法查封，但其自身居住的同单元301室房屋却未被查封，原告有合理理由怀疑其债务的真实性，也有理由怀疑这是被告为逃避履行合同义务的又一手段。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”原告将努力付清系争房屋购房余款2万元，使系争房屋解除查封，并最终得以办理过户手续，实现合同目的。

八、其他同庭审意见，不再赘述。

综上，原告认为，被告的行为完全违反了法律法规的有关规定，严重损害了原告的利益，应当依法承担责任。

以上代理意见，恳请法庭采纳!

代理人：陈荣莲

二O一四年一月十七日

👋 欢迎来到 律咖网

👋 欢迎来到律咖网