代 理 词

代理词

发表时间：2016-10-05 浏览次数：288

安徽弘大律师事务所依法接受上诉人许xx的委托，指派我担任上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷案的二审诉讼代理人，经过庭审，现结合有关事实并依据有关法律规定，发表如下代理意见，供合议庭参考：

一、原审判决认定事实错误，被上诉人认为“房屋租赁合同有效、一审判决应当维持”的主张不成立。

通过庭审调查及被上诉人答辩，代理人归纳出被上诉人认为 “房屋租赁合同有效、一审判决应当维持”的主要理由是：1、被上诉人不存在欺诈行为，涉案房屋为附楼，没有房产证，已经告知上诉人。2、上诉人请求法院依职权确认合同无效，超出上诉请求，不符合民诉法规定。3、上诉人二审时提交的涉案房屋《建设工程简况》不是新证据，且工程在施工过程中可以调整、改变，该证据不能以验收报告作为该工程性质的认定依据。4、被上诉人有房屋销售合同，对涉案房屋拥有所有权。5、xx小区是规范小区，不是非法建筑;被上诉人当时买房时和开发商及物业已经商量好，买房是作为仓库使用。6、上诉人办不了工商登记和卫生许可证的原因不是有无房产证问题，是上诉人自己未能协调好所致，且事实上该房屋可以经营，有旁边经营户经营为证。

现代理人针对被上诉人的各项理由一一分析、论述：

1、被上诉人代理人在庭审时已经承认，韩xx在买房时与开发商及物业已经商量好，买房作为仓库使用，且已经告知上诉人该房无产权证。很明显，被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时已经明知该房屋的使用性质肯定不是经营用房，而双方签订租赁合同时明确约定租房用途为“经营小吃”，被上诉人用所谓的“仓库”用房租赁给他人经营小吃，这不是欺诈行为是什么?事实上，正是因为该房屋的规划用途不是经营用房，一旦用于经营会对周边住户造成影响，所以上诉人在办理证明时遭到周边住户的反对，居委会也迫于压力未能盖章，以至于未能办理工商登记。

2、上诉人请求法院撤销合同，法院在审查合同是否属于可撤销情形时，应当先对合同的效力进行审查。一般情况下，无效合同主要是有违法情节，一般都会涉及到国家、集体或者第三人利益等，法院享有这方面的自由裁量权。如果法院认为合同为无效合同的话，应当依职权宣告合同无效，而不能放任无效合同不顾，法院不应对违法行为置之不顾。

3、上诉人二审时提交的涉案房屋《建设工程简况》虽然一审没有提交，但实际上不论是当事人自己还是其委托律师，到阜阳市城乡规划院都调取不到。该证据应当属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款“当事人经人民法院准许延期举证，但因客观原因未能在准许的期限内提供，且不审理该证据可能导致裁判明显不公的，其提供的证据可视为新的证据。”的情形。结合本案，该证据是认定房屋租赁合同效力的关键证据，如果不审理该证据，会导致裁判明显不公平，故恳请法院依法调取、核实该证据。另外，被上诉人辩称“工程在施工过程中可以调整、改变，该证据不能以验收报告作为该工程性质的认定依据”，也未提供工程调整、改变的相关证据，故其辩解不能成立。

4、被上诉人一直声称其对涉案房屋拥有所有权，其依据就是所谓的《房屋销售合同》。但从该房屋销售合同内容来看，其购买的仅仅是房屋使用权，支付的也是有偿使用费，其对该房屋根本不享有所有权，被上诉人也没有提供能够证明其享有所有权的其他证据。退一步说，即使被上诉人拥有使用权，也是拥有设计规划的“停车、休闲”的使用权。再退一步说，即使其拥有经营使用权，其也无权将该房屋出租。因为根据《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。也就是说，租赁合同合法有效的前提，就是出租人享有对租赁物的所有权。被上诉人又举例称“一般租赁合同中，承租人没有所有权，仍可以将租赁物转租”这一事实来支持其主张。对此，代理人认为，一般租赁合同中承租人享有转租权的前提是取得所有权人的同意，也就是说，承租人享有转租权的基础是取得所有权人的授权，从根本上说转租权的来源还是所有权人。因此，被上诉人根本无权出租该“房屋”。

5、被上诉人辩称“xx小区是正规小区，不是非法建筑;被上诉人当时买房时和开发商及物业已经商量好，买房是作为仓库使用”。上诉人从未否认xx小区是合法建筑，我们只是强调xx小区丹桂苑3#101、102房屋的设计、规划用途是“停车、休闲”，现在其作为商铺经营已经改变其设计用途，不符合当初的规划条件。被上诉人没有提供任何手续，即将涉案房屋(丹桂苑3#101、102房屋)从“停车、休闲”用途改变为经营商铺，显然是违法的。

6、房产证不是办理工商登记及卫生许可证的必要条件，但是上诉人租房后未能办理工商登记是因为该房屋的规划用途不是经营用房，一旦经营会对周边住户造成影响，所以上诉人在办理证明时遭到周边住户的反对，居委会也迫于未盖章。被上诉人辩称未办理工商登记是上诉人自己未能协调好所致不能成立，也与客观事实不符。另外，被上诉人又提出“旁边已有经营户经营”的观点，以证明该房屋事实上可以经营。代理人认为，事实上可以经营与法律上可以经营完全是两个概念，被上诉人企图以“事实经营”来论证“合法经营”显然是不合逻辑的，也是不符合现有法律规定的。

7、丹桂苑3#楼在规划。设计时共6层，底层为架空层，只能用于“停车、休闲”;也就是说，101、102房屋(底层)的现状与当初的设计严重不符，根本不符合规划、设计条件。该点可以从上诉人提供的、加盖有阜阳市建筑设计研究院印章的《建设工程简况》以及该建筑唯独第一层办不了产权证的事实来证明。虽然该证据(照片)不完全符合证据的法定要件，但其却是客观事实的真实反映，如有必要，烦请法院到阜阳市城乡规划院调查、核实。

从被上诉人与房地产开发公司签订的所谓的《房屋销售合同》第一条来看，被上诉人“购买”的是房屋使用权，支付的是 “有偿使用费”，“挂羊头卖狗肉”，这与一般的房屋买卖合同有明显区别。另外，花628186元“购买”206.64m “房屋”，每平方均价3040元。结合xx小区所处的地里位置、周边配套设施及2012年当地城区房价，应当说，该价格远远低于其他类似房产价格，其原因不言自明。

二、原审判决适用法律错误。

1、原审中，上诉人的诉讼请求为撤销房屋租赁合同，原审法院自始至终未审查该合同是否属于合同法第五十四条规定的可撤销情形，反而以上诉人“未提供足以证明符合法律规定的可以解除合同的充分证据”为由，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。也就是说，我们请求法院撤销合同，法院却以达不到解除的要件来判决，显然驴头不对马嘴，也违反“不告不理”的民事审判原则。

合同法第五十四条第二款明确规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”事实上，上诉人租赁房屋的目的是经营小吃，被上诉人故意隐瞒房屋无产权证且房屋根本不是经营用房的关键事实，造成上诉人以为该房屋可以合法经营小吃的假象。也就是说，上诉人正是基于这种误解才签订了租赁合同，如果该合同有效的话，则符合可撤销合同的情形。

2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”结合本案，涉案房屋的设计、规划用途根本不是住宅，更不能用于经营;现在该房屋却被改建为商铺，显然改变了设计用途，属于“未按照建设工程规划许可证的规定”和“未按照批准内容建设”房屋的情形。那么，上诉人与被上诉人之间的租赁合同则因标的物违法而归于无效。法院在审理时，应当在查明事实的基础上依法处理。

3、原审法院以“双方签订租赁合同时是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定”为由，认定为有效合同，说理显然不够充分。以单薄的事实，加上概括性的法律规定，得出的结论难以信服。对此，代理人认为，当事人签订合同仅仅是一种民事行为，而不一定是民事法律行为，因为它不一定是合法行为。根据民法通则的规定，民事法律行为必须具备 “主体资格合法、意思表示真实、内容不违反法律规定”三个要件。结合本案，被上诉人不是涉案房屋的合法所有权人，其无权出租房屋，此为主体资格不合法;上诉人租赁房屋的目的是经营小吃，被上诉人故意隐瞒房屋无产权证且房屋根本不是经营用房的关键事实，造成上诉人以为该房屋可以合法经营小吃的假象，然后基于这种误解签订的租赁合同，显属意思表示不真实;涉案房屋被擅自改变设计用途，未按照建设工程规划许可证的规定建设，实为标的物不合法。上诉人与被上诉人签订租赁合同的行为，均不具备民事法律行为的三个必备要件，故无法律效力。

三、法院依职权对合同效力的认定不应受当事人意思自治原则的约束

无效合同自身的违法性，决定了国家要对无效合同予以主动干预。这种干预主要表现在：合同纠纷诉至法院后，法院不待当事人请求确认合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的情形，如果发现合同属于无效范畴，便应主动地确认合同无效。就是说，确认合同无效是法院的职权。

首先，无论当事人提起合同确认之诉还是给付之诉，均不影响法院对合同效力的审理和认定，对无效合同主动干预是人民法院的职权所在，对无效合同的主动干预，当事人的诉讼请求对法院并无影响。

其次，对合同效力的判断并不涉及事实判断问题，它仅仅是一个价值判断问题。价值判断，不应以当事人的主观意志为转移，也无需由当事人举证证明。易言之，对合同价值判断的依据是法律、行政法规的强制性规定，而非其他。

针对此类案件，如果法院只有当当事人的诉讼的请求是请求法院确认合同无效时才能对无效合同进行认定的话，从表面上看，这种做法尊重了当事人的诉讼请求，贯彻了当事人诉什么法院审什么的原则，但却有悖于无效合同处理的基本原则;无效合同具有违法性，其要么是损害社会公共利益，要么是损害他人利益，在当事人的个人诉讼请求与国家或社会公共利益相冲突时，首先要保护的是国家和社会公共利益。因此，法院不必囿于“不告不理”原则，应当对民事诉讼中的无效合同进行主动干预。

综上所述，上诉人为经营小吃而欲租赁经营场所，被上诉人故意隐瞒其不是房屋的合法所有权人、房屋无产权证且房屋根本不是经营用房的关键事实，造成上诉人产生重大误解并与之签订租赁合同的行为，不具备民事法律行为的要件。一审法院无视该房屋租赁合同存在的种种瑕疵，又怠于调查核实，导致事实认定错误。上诉人一审请求撤销房屋租赁合同，一审法院不仅不审查合同的效力，而且对该合同是否属于可撤销情形不作任何认定，最终以上诉人无充分证据证明符合合同的解除条件为由作出判决，显属使用法律错误。一言以蔽之，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法公平公正处理。

此致

xxx市中级人民法院

代理人：王冬亚

安徽弘大律师事务所

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