买卖合同纠纷民事判决书

发表时间：2016-10-21 浏览次数：214

河南省郑州市中级人民法院

民事判决书

(2009)郑民一终字第58号

上诉人王X因买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2008)开民初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，2005年12月13日，原告王X与被告樊X签订了一份房屋买卖协议，双方约定：一、樊X(甲方)将位于郑东新区路北，第一城市中心轴线道路东(B街)C11幢，东一单元二层西02号的二室二厅私有房屋一套，以37.4万元的价格转让给王X(乙方);二、乙方预付房产订金10万元整，其余房款在甲方将房产证办理完成并交付乙方后，在七个工作日内全部付清;四、自协议签定之日起，甲方已将房产的所有权转让给乙方;五、如一方违反本协议任何一条款，需支付给对方违约金拾万元整。如甲方违约，将乙方支付的拾万元整订金归还乙方，另外支付违约金拾万元整。如乙方违约，乙方付给甲方的拾万元订金自动转为违约金，乙方不得要求甲方归还。协议签订当日，王X将拾万元定金交付樊X，樊X向王X出具收条一份，载明“收到A公司房款定金壹拾万元整”，并将讼争房屋钥匙交给了王X。2006年9月21日樊X领取讼争房屋所有权证，遂通知王X办理交接手续。2006年11月11日，王X委托其代理人贾X将房屋所有权证从樊X处取走，贾X向樊X出具收条一份，载明“授(受)王X委托收到郑房权证0601049456号(房屋所有权证)，房屋所有权人樊 X”。王X未按照合同约定，于房屋所有权证交付后七个工作日内将剩余房款27.4万元付给樊X。之后，樊X通过电话、手机短信等形式多次通知王X还款，王 X未予还款。2007年4月27日，樊X向河南B物业管理有限公司交纳2006年12月至2007年1月电费84元。A公司全称为三门峡C置业咨询有限公司，王X系该公司法定代表人。

原审认为，原告王X与被告樊X签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人之间形成买卖合同关系，当事人双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请办理房产变更登记，否则不发生房产权属变动的效力。在本案讼争房产的《房屋买卖协议》中，双方虽然约定“自本协议签定之日起，甲方已将房产的所有权转让给乙方”，但是，乙方(原告)在持有房屋所有权证之后，未及时申请房产管理部门办理房产变更登记，因此，本案讼争房产并未因原告实际占有房产和持有房屋所有权证而发生房产权属变动的效力。故原告关于自房屋交付原告占有之日起，该房屋的所有权已属于原告所有，原被告之间的法律关系应当是债权债务关系，合同应当继续履行的主张，法院不予支持。反诉原告樊X按照合同约定，在办理完房屋所有权证之后，及时地通知反诉被告王X办理房屋所有权证的交接手续，并于2006年11月11日向反诉被告的委托人贾X履行了交付房屋所有权证的义务，反诉被告未按照合同约定在七个工作日内全部付清剩余房款27.4万元，且在反诉原告催告后的合理期限内仍未履行还款义务，已构成根本违约，反诉原告樊X请求解除与反诉被告王X的买卖合同关系，理由正当，法院予以支持。原、被告双方约定“乙方(王X)预付房产订金10万元整”，庭审中，原告主张该“订金”系房屋预付款，非“定金”;被告主张该“订金”系“定金”，系为了担保合同的履行，非房屋预付款。法院根据《房屋买卖协议》上下文义，并结合本案实际，认定该“订金”系房屋预付款，不具有合同定金的效力。原、被告双方约定，“如一方违反本协议任何一条款，需支付给对方违约金拾万元整。如甲方违约，将乙方支付的拾万元整订金归还乙方，另外支付违约金拾万元整。如乙方违约，乙方给付甲方的拾万元订金自动转为违约金，乙方不得要求甲方归还。”由于乙方(王X)未按照合同约定，履行付款义务，致使合同无法继续履行，已构成违约，应当承担相应违约责任。原告请求判令被告支付违约金10万元，证据不足，法院不予支持。反诉原告樊X请求判令反诉被告王X支付反诉原告2005年12月13日至2007年8月13日期间的房租3万元，由于其未提供证据予以证明，其该项请求法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、反诉原告樊X与反诉被告王X签订的《房屋买卖协议》自本判决生效之日起解除。二、自本判决生效之日起十日内，反诉被告王X将搁置于反诉原告樊X房屋中的物品搬走。三、驳回原告王X的诉讼请求。四、驳回反诉原告樊X的其他诉讼请求。案件受理费八千四百一十元由原告王X负担，反诉案件受理费三千六百八十元由反诉被告王X负担三千四百五十五元，反诉原告樊X负担二百二十五元。

宣判后，王X不服，上诉称，1、一审判决已认定上诉人与被上诉人樊X签订的合同有效，在此基础上，在一方要求继续履行合同，另一方要求解除时，只要具备继续履行的条件，就应当责令双方履行合同，以维护交易秩序的稳定，最大限度地保护当事人的权益。本案中，即使上诉人迟延付款，但也不构成根本违约，合同不能随意解除。2、根据双方签订的合同第二条 “其余房款在甲方(即被上诉人)房产证办理完成支付乙方后，在七个工作日内全部付清”的约定，因2006年11月被上诉人樊X交给上诉人的房产证显示房产登记在樊X名下，被上诉人未按约定将房产证办理在上诉人名下，故上诉人不能向其支付余款，被上诉人提供的证据也同时证明，双方一直就如何支付余款问题在协商，并不存在上诉人故意不履行付款义务的情形。3、上诉人已实际使用该涉案房屋并进行了装修，这充分说明上诉人对该房屋已实际占有处分，现在被上诉人私自强占房屋和欺骗房产部门补发证件已构成侵权。请求二审法院查明事实，撤销原判，依法判令被上诉人履行过户义务，驳回被上诉人的反诉请求。

被上诉人樊X答辩称，1、合同第二条中“房产证”并非指登记在上诉人名下的房产证。上诉人与我签订合同时，明知该房产是我刚从开发商所购，房产证尚未办理，故双方约定待登记在我名下的房产证办好并交付给被上诉人后再付清余款。所以我未违约，一直违约的是上诉人，拖延付款，直到现在也未将余款支付给我，我不同意在房产证交给他已两年多、至今仍未付款的情况下，再继续履行合同，当时合同约定的价格已远远低于现在的市场价格，再按当时合同履行就损害了我的利益。2、虽然房屋早已交付给上诉人使用，但房产未过户，该房屋所有权仍归我，我有权收回房屋使用并且补办房产证。请求二审依法予以维持。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，根据双方合同约定，被上诉人樊X于2006年11月交付给上诉人房产证，已依法履行了合同义务。上诉人称合同中约定交付的房产证应当指登记在其名下的房产证，因为合同中并无该明确约定，并且上诉人与被上诉人签订该房屋买卖合同时应当明知被上诉人所出售房屋的实际状况及被上诉人是否持有房产证，故其该上诉理由不充分，不能成立，上诉人以此主张被上诉人违约在先亦不成立。综合本案案情，上诉人在支付预付款后至今未再付款已达两年之久，明显违约，基于上诉人的违约行为及合同签订时的房价与现在的房价相差较大，本院认为原判支持被上诉人请求，解除双方签订的合同并无不当，故上诉人上诉请求，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12090元，由上诉人王X负担。

本判决为终审判决。

二○○九年二月五日

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