李某某合同纠纷案民事一审代理词

尊敬的审判员、书记员：

贵州名城(桐梓)桐梓律师事务所接受本案原告李某某的委托，指派我们作为原告李某某与被告某某县电影发行放映公司合同纠纷一案的诉讼代理人，今天依法出庭，参加诉讼。通过参与刚才的法庭调查，现代理人综合本案事实及法律，发表以下代理意见，供审判员参考，并请予以采纳。

一、原、被告双方于2013年6月6日签订的《房屋租赁协议》违反了法律强制性规定，应当认定该协议无效。

2013年6月6日，原告与被告某某县电影发行放映公司签订了《房屋租赁协议》，原告按约交付了第一年租金及定金合计：159438元，随即着手“***儿童游乐园”的装修、设备购置及人员招聘。原告在办理工商营业许可过程中发现该“珍州康都”未取得消防验收许可，经询问某某县工商局工作人员得知，要取得营业执照的前置程序必须是该楼盘主体通过消防验收，后原告多次要求被告提供消防验收许可，被告均以正在办理为由一直推脱，导致原告至今未办理营业执照，长期处于停业亏损状态。2014年3月24日某某县消防中队、工商局等部门联合执法将原告试营业的“***儿童游乐园”以该楼盘主体未通过消防验收为由进行了查封，导致原告无法经营，负债累累。

代理人认为，某某县“珍州康都”属国家一类高层公共建筑，依法应当经公安消防机构验收合格，才能投入使用。原被告双方签订的《房屋租赁协议》违反了《建设工程消防监督管理规定》(公安部第119号令)第十四条“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程;(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;”、《消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核结果负责”和第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”的法律强制性规定。代理人认为：根据《合同法》第五十二条规定，原被告双方签订达成的租赁协议，依法应当认定为无效。同时，最高院《关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定效力的复函》的规定“出租《中华人民共和国消防法》第十条：“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”，也佐证了这一观点。

因此，代理人认为：原、被告双方于2013年6月6日签订的《房屋租赁协议》违反法律强制性规定，请法庭依法认定该协议无效。

二、被告某某县电影发行放映公司应当赔偿原告李某某因协议无效造成的损失合计：687884元。

代理人认为，在主观方面，被告是该楼盘一层至三层商业门面所有人，对于该“珍州康都”楼盘主体是否通过消防验收是心知肚明的，遗憾的是被告在与原告签订《房屋租赁协议》过程中并未告知原告这一客观事实，而是采取隐瞒和不作为的方式引导原告错误的进行了商业投资，导致原告无法实现投资目的，造成了重大经济损失;在客观方面，原被告双方签订的《房屋租赁协议》违反了《消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十四条强制性规定，依法应当认定该协议无效。

另,根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，代理人认为：被告明知该门面未经消防验收不能使用，将有法律瑕疵的门面出租给原告，最终导致原告重大经济损失过程中，负有不可推卸的责任。因此，代理人认为，被告依法应当返还原告房屋租赁费157438元、保证金2000元并赔偿原告因此造成的损失：528446元(其中店铺装修费165000元、店铺购货费96091元、设备购置费225000元，广告宣传费32355元，物业费10000元)。以上共计687884元。

综上，代理人认为：被告出租未经公安消防机构验收通过的房屋给原告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告的诉讼请求于法有据。为此，依照《民法通则》、《中华人民共和国消防法》以及《合同法》等有关规定，望人民法院支持原告的诉讼请求为感!

代理人：贵州名城(桐梓)律师事务所

律 师： 傅 攀

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