办理转按揭具体流程

发表时间：2012-07-19 浏览次数：49

转按揭包括两个方面，一是卖方(售房人)提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记;二是买方(购房人)申请二手房贷，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：

第一步，卖方向银行提出申请。

第二步，银行经审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。

第三步，卖方和买方签订住房转让合同。

第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。

第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。[插入广告]

第六步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，卖方与买方办理房屋产权过户手续，银行与买方办理新的抵押登记手续。

第七步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。

其业务流程为：原借款人(卖方)提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→买方提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→归还贷款。

此外，记者昨天在华侨路房地产交易市场的律师服务台得知：如果是对尚未竣工的期房办理转接揭，则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方，开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。

由于这时卖方尚未取得房屋所有权证，只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记，也就不用办理产权过户，只需办理有关变更手续即可。新闻链接升级版的转按揭北京没产权证也可卖房

2004年4月12日，一项由北京市住房担保心心、民生银行和北京一家房地产中介公司共同推出的“无产权证跨行转按揭”业务，为正在还款期、还没有拿到房产证的购房者转让贷款所购房屋提供了便捷，无产权证贷款房屋现在也可以顺利进行转让了。

业内人士认为，它为正在还款期、未拿到房产证的购房者转让贷款所购住房扫清了障碍，开辟了一条便捷的绿色通道。

据北京市住房担保中心的有关人士介绍，跨银行“转按揭”是指住房按揭贷款转换放款银行和借款人。原来在办理“转按揭”尤其是“无产权证转按揭”过程中，手续繁琐，操作复杂，并在原购房合同的变更过程中存在着一系列风险。

这位人士称，现在银行、担保中心、经纪公司各司其职，银行负责贷款审查及放款手续，担保中心为借款人的借款承担连带保证责任，经纪公司负责房屋买卖合同变更及房屋产权过户手续，简化了转按揭办理程序，并有效防范和化解了贷款风险。四大银行“转按揭”不尽相同

工商银行：转按揭业务仅适用于在工行已发放的贷款，对于竣工年限不超过2年的抵押物进行评估。借款人申请办理转按揭业务时，该借款在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年，且信用良好，没有违约记录，有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。如原贷款有连续两次以上违约记录，那么该借款人将不能再申请转按揭贷款。

此外，抵押物必须为现房，且借款人对抵押房产应具有合法、完全的产权。借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度与原贷款额度之和不能超过原住房购置金额或评估价值的70%，商用房不能超过50%，对于同一借款人同时购置三套住房的转按揭贷款和原贷款额度之和控制在60%。

民生银行：借款人的贷款金额不得超过被转让房产的评估价值或交易价格的80%，贷款利率按人民银行个人住房贷款利率相关规定执行，原按揭贷款借款人必须是在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且无拖欠贷款款项，原借款人已与现借款人签订了同意转让个人住房的意向书，且转让住房的交易价格必须高于原借款人所欠经办行全部贷款本息及相关费用之和。

建设银行：要求贷款额不得高于住房转让人购买该房屋价格的80%，个人商业用房转让贷款额度最高为所购商业用房评估价值或交易价格的60%。转按揭期限最长为30年，且不超过抵押房屋剩余使用年限。个人商业用房贷款年限最长为10年，且未超过抵押房屋剩余使用年限。

招商银行：转按揭双方必须同时在招商银行办理贷款，目前暂时无法进行跨行转按揭。借款必须先符合招商银行的个人住房贷款条件，通过银行信贷部门审核。

在办理转按揭的过程中原则上新贷款金额不能超过原贷款金额;同时在贷款年限上也不能超过抵押房屋贷款年限。转按揭风险有多大银行律师中介均认为风险不小记者在采访的过程中发现，无论是银行、律师、中介公司都认为转按揭有着不小的风险。

中介机构负责人告诉记者，转按揭业务涉及到新旧两笔按揭贷款的变更，对买方来说，其购房资金的安排和贷款方案相比普通按揭贷款要复杂些，并且转按揭需要考虑卖方的未还清贷款，因此买方应该申请多少贷款、可以申请到多少贷款都存在有较大的变数。

三法律师事务所的律师向记者讲起了转按揭过程中经常出现的几种风险。首先由于卖方的按揭贷款变更成买方、或买方为卖方提前还清贷款后，过户无法正常进行。或者买方的贷款申请难以满足转按揭中卖方提前还贷资金的需求，从而导致操作受阻。

另外，由于买方或提供担保的公司资信不够，银行拒绝提前放贷，导致转按揭无法进行。或者买卖双方请中介出面担保，信誉不良的中介在得到银行的贷款后并不及时为卖方提前还贷、私自占用，甚至卷款潜逃，使买方、卖方承受巨大的风险。交易完成后买方无法顺利拿到房产证。还有就是交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。来源：金陵晚报

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