房产抵押还贷,不用过户可以吗?

发表时间：2012-09-13 浏览次数：58

房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。

法律咨询：

我叔用自有的院房抵押（已登记）向银行贷款，99年到期无能力还款，被银行叫去做了一个谈话笔录，我叔陈述的意思是用房的使用权归还银行贷款本息（典房还贷，还清为止)。当年腾出该院房给银行使用，银行将该院房给甲使用。

今年我堂兄去银行看能否赎回该房院，银行说该房已卖给甲，出示了银行与甲签订的购房合同，还有99年的我叔签字的谈话笔录内容大致为：“同意用该院房折抵本息，该院房归银行所有，立即腾房”（没有折房价是多少、抵环银行的贷款本金是多少的内容)。并告知让我叔把房产证过户到甲的名下。

我叔一个字也不认识，自己的名字都是照猫画虎拼上去的。他说签字的谈话笔录内容与陈述的意思不符。但我叔无法证明当时的意思表示，也无法证明当时的骗局。

现银行起诉我叔，要求：履行协议（谈话笔录），协助办理过户手续。

请问：

1、谈话笔录算协议吗？怎样才能认定谈话笔录无效？

2、假如协议有效，我叔现在还清银行本息，能要回院房吗？

3、先给银行还钱，还是先让银行让甲腾房。

4、如法院支持了银行的请求，我叔就是不过户，能强制过户吗？

5、法律依据。

律咖网律师解答：

一、应为当事人双方的合同，应为合法有效。《合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。

二、不能。贷款用抵押物偿还了，已不欠银行贷款。

三、诉讼后可申请法院强制执行而过户。

相关法律知识：

房产纠纷的解决

解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁、行政和诉讼等办法加以解决。

(1)协商解决。

(2)调解解决。调解，是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定，相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

(3)仲裁解决。仲裁又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

(4)行政解决。购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。

(5)诉讼解决。购房纠纷的诉讼解决，是人民法院在纠纷当事人和其他诉讼参与人的共同参加下，解决购房纠纷的一种方式。购房纠纷诉讼有民事诉讼和行政诉讼两种。民事诉讼的当事人是发生购房纠纷的平等民事主体，即公民、法人或非法人组织，购房纠纷的民事诉讼，由人民法院民事审判庭(有些地方人民法院设有专门的房地产审判庭)根据《民事诉讼法》的规定进行审理。

行政诉讼是行政行为的相对人因不服具体行政行为而提起的诉讼。行政诉讼一方当事人是公民、法人或非法人组织，另一方是对前者做出具体行政行为的行政机关。购房纠纷的行政诉讼，由人民法院行政审判庭根据《行政诉讼法》的规定进行审理。

无论是民事诉讼，还是行政诉讼，均分为一审诉讼与二审诉讼。如果当事人对一审人民法院的判决不服，可向其上一级人民法院提起上诉，如再对二审(终审)人民法院的判决不服，可在两年内申请复审。但对于已生效的判决书，债权人可申请法院强制执行。

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