1996年3月，龙岩龙薰实业有限公司(下称公司)将其所有的龙薰大厦第三层让面共计68间，出租给魏金菊等62户从事经营活动，双方签订的《租凭合同》第5条规定：房产税由承租方缴纳。据此，公司共收取魏等人房产税19761元。魏等人认为，租凭合同》第5条违反法律规定，应属无效，因而涉讼。

本案争议问题有三：

1.本案之房产税纠纷应适用《房产税暂行条例》，还是《城市房地产管理法》?

2.缴纳房产税之义务能否协议转移?

3.《城市房地产管理法》第五十四条规定可以由租凭双方协商的"其他条款"是否包括房产税由谁缴纳?

对本案，一二审分别判决如下：

一审：根据《房产税暂行条例》第2条规定，房产税应由房屋产权人缴纳，《租凭合同》第5条违反了法律规定，应视为无效。被告收取的房产税应反还原告。

二审：根据"后法优于前法"的原则，本案应适用《城市房地产管理法》，而非《房产税暂行条例》。《租凭合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同第5条约定房产税由承租人缴纳是经过协商达成的，并且已实际履行。该条款符合《城市房地产管理法》第五十四条的规定，即"住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条?quot;，这里的"其他条款"应包括房产税由谁缴纳。据此，《租赁合同》第5条佥有效，撤销一审判决，驳回原告诉讼请求。

笔者认为，一审判决是正确的，理由：

1.被告系中外合资企业，不适用《城市房地产管理法》，只能适用《房产税暂行条例》;该条例第2条明确规定房产税由房屋产权人缴纳，本案被告系房屋的产权人，负有缴纳产房产税的义务，是法定的该项税种的纳税义务人。

2.《房产税暂行条例》第2条之规定是强制性的规定。源于国]家税收的强制性、固定性。

3.依据立法本意，《城市房地产管理法》第五十四条规定双方可以协商议定的"其他条款"，必须符合法律、法规的强制性规定，而不能与法相悖。本案《租凭合同》第5条之规定明显与之相悖，理应认定为无效条款。

4.根据契约自由原则，合同当事人双方有权自由约定合同条款。但此种自由以不违背强制性法律规定为前提。本案租赁合同第5条明显违背有关法规的强制性规定，因而无效。房屋产权人在出租房屋时，应当考虑房产税由自己缴纳这一因素，在与承租方协商租金时，不能任意规定房产税由承租人缴纳。

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