原告：某市大成贸易公司

被告：某市金城房地产开发公司

第三人：某市建设银行

（一）案情

1993年7月5日，金城房地产开发公司（以下简称金城）与该市建设银行签订一份协作合同，合同规定双方共同建造a大厦，建设银行负责a大厦后期资金的全部投入，约人民币1亿元左右，金城则将其己建成的b大厦抵押给建设银行。建设银行按常规投入资金利率加两个点计算，并保证每笔资金使用周期为一年半。建设银行的合作利润为资金实际投入量的10％。建设银行负责投入的资金由金城到其信贷部门办理抵押贷款手续。协议签订后，金城公司曾分九次与建设银行订立抵押贷款合同，但都未办理登记手续。金城前后共贷款1亿零50万元作为建设银行的投资。

同年12月10日，金城因资金缺乏，遂将b大厦卖给大成贸易公司（以下简称大成），每m2出售价为6580元。1994年3月1日，大成依约支付了定金和第一笔购房款8000余万元。同年12月底，因房地产市场疲软，房价下跌至4000元/m2左右。大成提出金城已将b大厦抵押给建设银行，在出售时未告知这一情况，构成欺诈。遂以欺诈为由诉至法院，请求撤销合同。而建设银行在被追加为第三人以后，也提出金城在转让b大厦时未征得其同意，要求将b大厦拍卖，并由其获得所得价款，以充抵金城的欠款。

（二）对本案的不同观点

第一种观点认为：金城在将b大厦出售给大成时，应当告知大成b大厦已经作抵押的情况，但金城隐瞒了这一重要情况，因此构成欺诈。

第二种观点认为：尽管金城在转让b大厦时隐瞒了大厦已作抵押的真实情况，但是还不能构成欺诈，大成之所以要求确认合同无效，是因为房地产市场疲软造成的。如果确认合同无效，则将大成所应承担的交易风险转嫁给了金城。

（三）作者的观点

我认为分析本案首先应当区分两种关系，即金城与建设银行的关系和金城与大成的关系。下面将分别对此作出阐述：

1.金城与建设银行的关系

金城曾与建设银行订立了一份协作合同，同时双方又订立九份抵押贷款合同，那么双方究竟是协作关系还是抵押贷款关系？严格地说，协作合同不是规范的法律用语，当事人实际上是签订一份共同投资、共享利润的合伙型的联营合同。但是双方联营合同实际上是一种虚假的民事行为，其真实意图是抵押贷款，并由建设银行获取高额利息。为什么说双方的法律关系实质上是抵押贷款关系？其原因在于：双方在合同中约定建设银行按常规投入资金利率加两个点计息，合作利润为资金实际投入量的10％，但建设银行并不承担a大厦的经营风险，而且建设银行所谓的投资是由金城办理了抵押贷款手续，因此它不符合协作合同所应具备的共同投资、共担风险的特点。尤其应当看到，在联营合同中，联营各方共同投资，任何一方都不能为另一方担保投资的回报，更不能以自己的财产作抵押，以担保另一方获得高额利润，否则不仅根本违背了民法的平等原则，而且也完全不符合联营的性质。而本案中当事人双方的真实意图在于，由银行贷款1亿元给金城用于房地产投资，而金城则以其所有的b大厦作为抵押，但由于建设银行不满足于仅获得贷款利率的利益，希望获得更大的收益，而又为避免更改法定贷款利率，因此采取上述所谓的联营方式，使银行获得按常规投入资金利率加两个点计息和资金实际投入量的10％的利润等好处。

应当指出，即使当事人双方并未从事虚假的民事行为以掩盖真实的民事行为，那么双方订立的上述合同也是无效的。一方面，建设银行从事房地产开发的活动本身超越了其经营范围，根据我国《商业银行法》第2条的规定，商业银行是指依法设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。建设银行从事房地产开发活动违背了《商业银行法》第74条有关商业银行不得投资于非自用不动产的规定。另一方面，该合同的核心条款属于联营合同中的保底条款。所谓保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍然收回其出资和收取固定利润的条款。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第4条的规定，“保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营债权人的合法权益，因此，应当确认无效”。由于保底条款属该合同的核心条款，据此，该合同应属于无效合同。

以上就是小编为您带来的“抵押物的登记与抵押贷款关系”全部内容，更多内容敬请关注律咖网！