■案情回放：

1999年9月，徐州某房屋置换发展有限公司(以下简称“发展公司”)经政府有关部门批准，拟建造一装饰材料批发市场，建造预算为6000万人民币。因资金短缺，发展公司决定出售其所拥有的办公大楼一幢及其附属设施，市场价值约6000万元。徐州某工贸公司(以下简称“工贸公司”)得知消息后，向发展公司表示愿意购买此楼。双方经协商决定采用 “变通”手段，避免一些转让税费，所得利益双方均分。

10月份，双方订立协议(以下简称“10-26协议”)，约定：工贸公司于10月28日至11月28日分三笔支付4000万元给发展公司，作为工贸公司对装饰材料批发市场的捐赠款。12月3日，双方又订立房产转让合同一份，主要约定：发展公司将其所属的办公大楼以2200万元出让给工贸公司;本合同以“10-26协议”完全按约履行为生效的前提，如果所约定的捐赠款未如期到位，本合同不发生效力。此后，双方虽到房地产管理部门办理了相关的产权过户手续，并取得了产权证，但工贸公司因未按约支付所有款项，发展公司遂将其告上了法庭。

法庭经审理认为，虽然合同双方均具备相应的行为能力，意思表示也完全真实，但他们通过“变买卖为赠与”的方式逃避了国家应当征收的有关税收和收费，属于以合法形式掩盖非法目的，其订立的合同属无效合同，房产转让也不发生法律效力，遂认定双方的交易行为无效，工贸公司将办公楼交还给发展公司，同时由发展公司退还所收取的6000万元款项。

■法官点评：

首先，从合同的形式出发进行考察，发展公司与工贸公司之间的两份合同均是在自愿的前提下签定，也得到了有关房地产管理部门的批准，双方完整地办理了一切法律手续并履行了全部合同义务，似乎无可非议。但是从案件的实质来看，双方之所以先后订立两份合同并且约定后一合同以前一合同的履行为其生效要件，就是为了通过赠与合同的履行来减少房产转让合同的价值，以此达到规避法律、逃避税收的非法目的。

其次，如何认定“合法形式”与“非法目的”之间的联系及其相互关系是正确适用法律的前提。实际上双方的买卖合同是以赠与合同的存在及履行为前提，其真正的目的在于规避法律、逃避税费。

本案给我们的启示是深远的。房地产交易涉及的金额巨大，应缴纳的相关税费数额也较大，个别当事人常常会利用各种形式对其进行逃脱和规避。因此，各级房地产管理部门应加强对房地产交易合同的审查工作，以防止国家税收的流失，保障正常的房地产市场交易秩序。

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