离婚时未取得按揭房屋所有权一方的补偿数额计算

发表时间：2014-07-21 浏览次数：491

根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定：

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

应注意以下几个问题：

一、该条只适用于一方婚前个人财产购买的不动产，指该方婚前单独签订合同，支付首付款并在银行贷款，产权登记于该方个人名下，婚后以夫妻共同财产还贷的情形。其他的情形不适用。

二、夫妻共同财产还贷，是指只要是在夫妻关系存续期间，除非夫妻双方有分别财产的约定或有对贷款房屋的特别约定，无论是通过什么支付渠道支出的还贷数额。婚姻法确定了夫妻缔结后的法定共同财产制度，只要是婚姻法第十七条中规定的财产还贷，即可认定为夫妻共同还贷。

三、因为这种房屋是个人财产与夫妻共同财产的综合体，婚姻法规定夫妻共同财产的分割，首先要进行协商，协商不成才由法院判决。

四、司法解释条文的表述为“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”，其言外之意，则法院也可以不将不动产判归产权登记方。比如婚前购房一方经济条件恶化，无力偿还离婚后需偿还的银行贷款，而另一方有能力偿还，为了避免银行行使抵押权导致房屋价值损失，另一方要求取得该房屋所有权的，法院应该支持。

该条规定的情况在适用中，必须考虑到房屋增值或贬值情形，如果当事人对房屋的现值可以通过协议达成统一则可，如果不能，应当综合考虑计算补偿数额。傅律师，查阅相关权威著作，对具体计算方式，作一个介绍：

首先，将贷款买房的各要素作设定：

项目

|

单位

|

数额

—|—|—

房屋合同价款

|

元

|

a

首付款

|

元

|

b

按揭贷款数

|

元

|

c

利息总计

|

元

|

d

贷款部分还款总计（贷款本金+利息）

|

元

|

e

离婚时已还款数额（已还本金+利息）

|

元

|

f

离婚时房屋评估价值

|

元

|

g

其中，

房屋需总共支付：a+d

首付款占总房价比：b/(a+d)

夫妻共同还贷占总房价比：f/ (a+d)

如不考虑其他因素，判决房屋归婚前购房方所有，

则对另一方补偿：g* f/ (a+d)/2

剩余贷款：e-f。由原购房者继续还。

转载请注明: 傅远林律师

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