土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

纳税人

凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。包括各类企业事业单位、国家机关、社会团体、个体工商业户及国内其他单位和个人；外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞等。

征税对象

以纳税人转让房地产所取得的增值额为征税对象。

" 增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。

" 纳税人转让房地产所取得的收入，应包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。

" 土地增值税的扣除项目有以下几项：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）；

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）；

（4）旧房及建筑物的评估价格；

（5）与转让房地产有关的税金；

（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加记20%的扣除。

税率

土地增值税实行四级超率累进税率。

土地增值税四级超率累进税率表

级数 增值额占扣除项目金额的（%） 税率（%） 速算扣除系数

1 50%以下部分 30 0

2 超过50%，未超过100%的部分 40 5

3 超过100%，未超过200%的部分 50 15

4 超过200%以上的部分 60 35

计税方法

1、采取预征方式征收：对从事房地产开发的纳税人（包括外商投资企业）在房地产开发项目全部竣工结算前取得的房地产转让收入（包括采取分期收款销售方法取得的预收款项）按1%预征土地增值税。待每一计税项目竣工办理结算并全部转让完毕后，再进行清算，多退少补）：

预缴税额=销售收入×预征率

2、采取结算方式征收：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

土地增值税的缴纳

" 纳税人应在签订转让房地产合同后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

" 凡从事房地产开发纳税人要按月向房地产所在地主管地税机关进行申报纳税（包括符合免税条件的房地产开发项目）。

减税、免税

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税；

（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。

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