随着房价的不断攀升，房地产迅猛发展，为遏止房价的过快上涨，中央出台了一系列调控措施，税收作为经济的杠杆，可以在其中发挥重要的作用，因此，加强房地产税收的征管十分重要。在房地产税收中，土地增值税是重中之重，加强土地增值税征管，能够较好地规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，确保政令畅通，维护国家权益。在土地增值税征管中，土地增值税的清算又是极为重要的一环，为此，国家税务总局在2009年5月12日制定了《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)，要求各级地方税务机关严格按照此规程，做好土地增值税的清算工作。按照省局的要求，我们深入各县(市、区)进行土地增值税清算的工作调研，了解情况，发现问题，摸清底数，为进一步推进土地增值税清算掌握第一手资料，在此基础上，就如何加强土地增值税清算工作提出一些看法，仅供参考。

一、土地增值税征管现状

土地愈来愈成稀缺资源，同时也是地方政府财源的主要渠道，地方政府通过转让土地的使用权，获得收益，增加财源，主要方式是土地出让金和税收，税收体现在土地增值税上。依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》之规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入必须缴纳土地增值税。地方税务机关应当加强土地增值税的征管。目前，我市土地增值税的征管现状有以下一些特点：

1、土地增值税收入2009年出现负增长。吉安市2009年共征收土地增值税8627万元，2008年为9011万元，减收384万元，减幅为4.3%。出现负增长的因素比较复杂，最主要的是受国际金融危机的影响，2009年上半年房地产不景气，地方政府出台了一系列保护措施，征管没有到位。出现负增长与去年下半年房价猛涨不匹配。

2、各地的征管力度不一。吉安市共有15个征收单位，其中有6个单位土地增值税为正增长，增幅最大的是吉安县，增幅为71.3%，其次是永新县，增幅为54.2%;其中有9个单位土地增值税为负增长，其中峡江县减幅最大为-81.9%。其次是泰和县为-52.4%。

3、土地增值税的征收方式是预征。 根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税;销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。目前全省各级地税机关都是依照省局制定的两个规范性文件进行预征。即《江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知》(赣地税发[2008]76号)和《关于明确非普通住宅及别墅、渡假村核定征收率的通知》(赣地税发[2008]102号)。真正进行了土地增值税清算的房地产项目很少。

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