[重点解析]

国有土地使用权的分类需要掌握。

(一)出让土地使用权

出让土地使用权，是指土地使用者以向国家支付土地使用权出让金而原始取得的，并有出让年限的国有土地使用权。

1.出让土地使用权的取得方式

根据《城市房地产管理法》第12条的规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。但是，协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

[重点解析]

1.掌握土地使用权的三种出让方式。

2.理解“协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价”这句话。

因为根据《合同法》，违反法律强制性规定的合同是无效的合同。 来源：www.examda.com

2.出让土地使用权的年限

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(1)居住用地70年;

(2)工业用地50年;

(3)教育，科技、文化、卫生、体育用地50年;

(4)商业、旅游、娱乐用地40年;

(5)综合或者其他用地50年。

[重点解析]

此处数据必须掌握。

3.土地使用权出让合同

根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》及有关规定，土地使用权出让，应当由政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。未按照出让合同约定支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。 来源：考试大的美女编辑们

土地使用权者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证。 来源：考试大的美女编辑们

土地使用者应当按照土地使用权出让合同的约定和城市规划的要求使用土地，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

[重点解析]

1.土地使用权出让金是与土地的用途相对应的，用途改变了，土地使用权出让金随之调整。

2.改变土地用途，不仅需要出让方同意，也需要城市规划行政主管部门同意。 因为变更用途后的土地的使用未必符合城市规划。

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