***,***与物权纠纷二审民事判决书

深圳市中级人民法院

民事判决书

(2013)深中法民终字第1971号

上诉人(原审原告)***，女，汉族。文中人物均为化名

委托代理人夏益权，男，汉族，系***丈夫。

委托代理人张银华，广东深鹏律师事务所律师。

上诉人(原审被告)***，女，汉族。

委托代理人戴伟敏，广东晟典律师事务所律师。

原审第三人陈志勇，男，汉族。

原审第三人宁静，女，汉族。

原审第三人蒋正委，男，汉族。

上诉人***、上诉人***为与原审第三人陈志勇、宁静、蒋正委物权纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2012)深宝法民一重字第15号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，2008年9月2日，第三人蒋正委取得了深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼栋房产(建筑面积70.4平方米)，房产证号码为5084。2010年11月19日，第三人蒋正委将上述房产以460000元的价格卖给了原告，双方签订了一份《房地产买卖合同》。上述合同签订后，原告办理了涉案房产的按揭手续并与第三人蒋正委到国土部门办理了房产变更登记。原告于2011年3月7日取得了《房屋产权证书》，房产证号码为5003。2011年3月24日，第三人蒋正委将涉案房屋钥匙交给了原告。同年5月20日，原告拿钥匙去开门时，发现该钥匙打不开门，随即向深圳市公安局共乐派出所报警。经公安机关核查找到了被告，被告称其2008年8月起承租了第三人陈志勇、宁静位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区的22套房，其中包括涉案房屋，并对承租物业进行了装修，将涉案房产二房一厅改为商用一并转租，最后一次租赁期限自2009年5月18日起至2027年5月17日止，主张继续履行原租赁合同。公安机关多次协调未果，原告遂诉至法院。另查：参照宝安区2011年度房屋租赁指导租金标准，涉案房产月租金为774.4元(11元/平方米70.4平方米)。

原告的诉讼请求：1、被告立即恢复原告所有的位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼栋房产两房一厅的结构并将该房屋交还原告;2、被告赔偿原告2011年3月8日起至被告实际交还涉案房产之日止的租金损失，按每月租金2500元计付;3、本案诉讼费由被告承担。

原审认为，根据我国法律的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告从原业主蒋正委处购买涉案房屋，并取得了国土部门颁发的房产证，原告系该房屋的合法的所有权人，原告诉请被告立即将涉案房产恢复两房一厅的原结构并交还给原告，有事实和法律依据，法院予以支持。被告辩称其已与原业主即第三人陈志勇、宁静签订了18年的租赁合同，原告对此不予认可，被告主张继续履行原租赁合同，依据不足，法院不予支持。被告与第三人陈志勇、宁静之间的法律关系可另循法律途径解决。原告诉请从其实际取得房产过户手续之日起至被告实际交还涉案房产之日止的租金损失，理由充分，但其主张的每月租金2500元过高，可按宝安区2011年房屋租赁指导性租金标准，根据涉案房产具体位置及性质，经核实该路段带电梯住宅租金标准为每平方米11元，涉案房产的月租金应为774.4元(11元/平方米70.4平方米)。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告***于判决生效之日起五日内将位于深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼栋房产(房产证号5003)恢复原二房一厅的结构并返还给原告***;二、被告***于判决生效之日起五日内支付原告***自2011年3月8日起至涉案房产实际交付之日止按每月774.4元计算的租金。本案受理费人民币975元，由被告***负担。

一审宣判后，上诉人***、***均不服原审判决，向本院提起上诉。

上诉人***请求：1、依法改判原审判决第二条为：判决被上诉人***于判决生效之日起五日内支付上诉人***2011年3月8日起至涉案房产实际交付之日止按每月2500元计算的租金。2、本案一、二审受理费由上诉人***负担。其上诉的理由：原审判项第二条所依据的事实有误，没有公平公正地维护上诉人的合法权益，理由如下：1、租赁行为作为一种民事行为，应当以当事人意思自治为主。只要当事人双方意思自治约定的内容不违反法律规定，都应当受到法律保护。上诉人***在一审向法庭提供相同地段、相似房屋的租赁合同是从房产中介获得，具有真实性与合法性，且其内容不违反法律禁止性规定，应当作为定案事实的参考依据;2、市场经济环境下，应当以市场调节为主确定交易价格。涉案房屋的租金同样应当根据市场行情确定，而不是由政府定价，宝安区政府的指导性价格并不具备强制性，且其指导性价格明显不符合市场行情，而上诉人提供的房屋租赁合同恰恰反映了真实的市场行情，因此不应当以宝安区政府的指导性文件为依据作出判决;3、***在初审以及再审一审庭审中也认可，涉案房屋的租金不低于每月1500元。一审判决有关涉案房产的月租金判决明显有失公平，无法补偿***因被侵权所受的损失。

上诉人***请求：一、请求撤销原审判决，并依法改判;二、由***承担本案一、二审的诉讼费用。其上诉的理由：***是涉案房产的合法承租人，依法享有占有、使用房屋的权利。一审法院判令***恢复房屋结构、返还给***并支付***租金损失无事实和法律依据。理由如下：首先，***享有涉案房产的合法承租权。***通过与涉案房产的原业主陈志勇签订租期为18年(自2009年4月18日至2027年5月17日)的合法有效的《房屋租赁合同书》取得了涉案房屋的承租权。虽然在租赁合同有效期内涉案房产所有权发生了变更情形，但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此，本案中***的承租权不因涉案房产所有权的变更而消灭，***在房屋租赁合同有效期内依法享有占有、使用权利。原审法院判令***返还房屋给***，无法律依据。其次，***的租金损失不应由***承担。第三人蒋正委(上一任业主)从原业主陈志勇处购买涉案房产之时或之后应当知道***对该房产享有承租权，蒋正委出售房产给***时依法应将房产的租赁情况告知***，否则因此给***造成的损失应由蒋正委承担，而不是由上诉人***承担，更何况***是该房产的合法承租人，依法享有占有、使用的权利。因此，一审法院判决***支付***的租金损失毫无依据。综上所述，***认为原审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误。因此***提出上诉，望贵院依法改判!

上诉人***针对上诉人***的上诉请求答辩称：1、***对涉案房产的合法承租权根本不存在，我方对涉案房产已经取得了合法的所有权，***在重审提供的两份合同是在涉案房产已经转让给本案第三人蒋正委之后与涉案房产的原业主所签订，该两份合同属于无效处分他人财产，依法应当无效，因此***的合法承租权已经不存在;2、由于***在不具备合法的依据的情形下强行占有并使用我方已经合法取得的房屋给我方造成了损失，***因为侵犯我方的所有权，所造成的损失理所当然的依法给予赔偿，因此请求法院驳回***的上诉请求。

上诉人***针对上诉人***的上诉请求答辩称：***的上诉请求缺乏法律依据，请求依法予以驳回，***合法拥有涉案房产的租赁使用权，一审法院判决要求我方返还涉案的房产给***，违反了相关法律规定，原审判决适用法律错误，认定事实不清楚。***要求按照每月2500元主张涉案房产的租金，也没有提供相应的证据予以支持，所以请求驳回***的上诉。

原审第三人陈志勇、宁静、蒋正委均未到庭答辩。

本院经审理查明，本案事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为：本案为物权纠纷。根据查明的事实，2008年9月2日，原审第三人蒋正委取得了深圳市宝安区西乡街道盐田社区商住楼栋房产(建筑面积70.4平方米)，房产证号码为5084。2010年11月19日，蒋正委将上述房产以460000元的价格卖给了***，双方签订了一份《房地产买卖合同》。***于2011年3月7日取得了涉案房产的《房屋产权证书》，房产证号码为5003，并于2011年3月24日取得涉案房屋的钥匙。而***主张其与原审第三人陈志勇、宁静最后一次签订的租赁合同租赁期限自2009年5月18日起至2027年5月17日止，明显在蒋正委取得涉案房屋所有权之后，即***与陈志勇、宁静之间签订的合同没有合法基础，不受买卖不破租赁的原则保护，故***主张继续履行租赁合同的理由不成立，本院不予支持。因***没有合法根据占据***已经取得所有权的涉案房屋，故原审法院判令***恢复房屋结构、返还给***正确，本院予以维持。其次，***的房租损失由谁来承担的问题。因***是涉案房屋的实际占用人，故原审判决***支付***相应的租金合法合理，本院予以支持。至于***支付相应租金的损失可另寻法律途径解决。最后关于***应支付给***涉案房屋的租金标准问题。***主张涉案房屋的租金应按2500元/月的标准计算，理由是其向房产中介咨询过涉案房屋的租金标准。本院认为，房产中介对房屋租金的判定受主、客观各方面因素的影响，波动较大，不具备一个客观的评定标准，不能客观的反映出涉案房屋的租金标准，故一审法院按照宝安区2011年房屋租赁指导性租金标准，及涉案房产具体位置、性质，核实该路段带电梯住宅租金标准为每平方米11元，最后算出涉案房产的月租金应为774.4元(11元/平方米70.4平方米)合法、合理，本院予以维持。对***主张过高部分的租金不予支持。综上，两上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币1810.36元，由上诉人***负担835.36元、***负担975元。

本判决为终审判决。

审判长 李飞

审判员 李君贤

审判员 李小丽

二〇一三年十一月十一日

书记员 林楚娟

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