中华人民共和国国土资源部令 第21号 《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布

上海市国有土地使用权出让合同(格式文本1) 出让方 上海市 区房屋土地管理局 法定代表人： (以下简称甲方) 受让方 法定代表人; (以下简称乙方) 双方共同遵守《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》等法律法规

第一条 为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地、加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。 第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。 前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

如果在这几种情形下，双方发生纠纷，那么应如何认定转让合同的效力，又如何确定土地使用权的归属呢?本文结合我国现行立法、司法解释及相关物权理论作以下分析： 一、转让方未取得土地使用权证书转让合同的效力 对此有三种观点。 第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

规定办理过户登记。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

情况：_________ 第三条　公开交易情况和结果 1、公开交易方式：公开挂牌转让国有土地使用权 2、公开交易期限：_________ 3、成交确认书编号：_________ 4、转让份额：_________ 5、成交价格：人民币_________元，大写人民币_________元整。

房地产作为一个周期长、投资大、风险高的行业，其开发过程离不开土地、项目、资金和资质这几大要素，在诸要素中，土地在房地产开发中居于核心和首要的地位。在当今土地流转加速的市场经济的条件下，通过二级市场受让取得土地已经成为一种普遍的经济现象。本人现结合土地市场实际

使用权转让和国有划拨土地使用权转让两种情况，其中通过国有出让土地使用权转让的方式取得开发用地由于更能体现市场经济资源配置灵活灵敏的特点，在房地产开发中逐渐成为房地产商“拿地”的普遍方法。

在协议出让国有土地使用权大量存在的历史背景下，这一转让的限定性规定对于杜绝 “炒地皮”现象的出现、维护土地交易市场的秩序起到了重要作用，但随着房地产行业发展的日新月异和国家相关土地政策的出台，规定已明显不合时宜

出让土地的使用权是指通过协议出让或招拍挂的形式与国家土地管理部门签订国有土地出让合同取得的土地使用权。

国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 国有土地使用权转让方式 1、出售;2、交换;3、赠与;4、以土地使用权作价出资或入股;5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;7、以房地产抵债的;8、其他(继承)。 国有土地使用权转让条件。

通过有偿方式取得的土地使用权转让需具备以下条件：①全部缴纳了土地有偿使用费并领取国有土地使用权证书;②按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发的，形成工业用地或其他建设用地条件。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当依法报有批准权的人民政府审批。

人通过协商自行寻找受让人的行为。 三、二种转让方式分别适用的范围 1、下列国有土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行： ①国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业的土地使用权转让(含以土地使用权为条件进行的合营合作建房); ②以划拨方式取得的土地使用权的转让; ③为实现抵押权而进行的土地使用权转让; ④判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。

我国国有土地使用权转让的法律规定 ⊙国有土地使用权转让的定义 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 ⊙国有土地使作权转让的权利义务规定 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

国有土地使用权转让的定义 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

国有土地使作权转让的权利义务规定 土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

国有土地使用权转让的登记规定 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。 土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

国有土地使用权转让合同 (买卖部分) (200 )转第 号 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《 市国有土地使用权有偿转让实施细则》及有关法律、法规，双方就国有土地使用权转让与受让事宜，本着平等互利、协­商一致的原­则，特订立本合同

为合理开发、利用、经营土地，维护国有土地使用权转让、租赁秩序，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条　本办法适用于大连市行政区域内国有土地使用权的转让、租赁等交易行为。 第三条　大连市国有土地使用权交易市场管理委员会办公室(以下简称管委办)统一负责全市国有土地使用权转让、租赁的管理工作。

出让或承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件; (二)土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记; (三)受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定投资开发条件的，土地使用权不得转让; (四)土地使用权抵押应当依法办理抵押登记; (五)划拨用地建房后出租的