拙文《符合交付条件的房屋被拒收不构成逾期交房》(刊于《人民法院报》2014年12月10日第七版)中附带论及开发商交付的房屋不符合交付条件时，买受人有权拒收，开发商应承担逾期交房违约责任。该文发表后，有同仁提出逾期交房是一种消极未履行的状态，开发商于约定时间提出交付时，已有履行行为，故逾期交房没有适用余地。笔者不赞同该观点。因前文未就此展开论述，故就该问题再着笔墨，略陈管见。

1.房屋不符合交付条件时买受人有权拒绝受领

合同法第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”标的物于其风险转移之时应当具备约定的性状，没有约定时，应当具备适用于合同预定的使用目的或者通常的使用目的，并具备同种标的物一般应具备的、买受人从物的种类上可以期待的性状。房屋不符合交付条件将使合同目的难以实现，按照上述规定，买受人有权拒收。

对此，有观点认为，买受人的拒收应具有正当理由，而对正当理由应采严格标准，即买受人须有明确的拒绝受领的意思表示，且其拒绝受领时须指出存在的不符合交付条件的具体情形。该观点的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十一条，该条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”笔者认为，开发商交付的房屋不符合交付条件的情形不适用上述司法解释，对买受人拒收是否具备正当理由应以其是否违反减损义务判断。原因如下：

首先，买受人无正当理由拒收以开发商完全履行为条件。《解释》作出第十一条规定的目的，是为了解决商品房买卖合同中买受人的受领迟延问题。受领迟延的构成须以债务人已为合法给付为前提。当开发商交付的房屋不符合交付条件时，其给付行为未本于债的本旨而为，难言为合法给付，买受人即使未以不符合交付条件的具体情形为由拒收房屋，亦不属于《解释》第十一条所规定的“无正当理由”。

其次，买受人基于减损义务，应通知开发商房屋存在的瑕疵。基于诚实信用原则，买受人对房屋应及时进行检查，并向开发商说明拒收的理由，以便于开发商及时进行修复，防止损失的扩大，这项义务称为减损义务。减损义务在性质上属于不真正义务，即对该义务的违反，虽然无需向对方承担违约责任，但要承担自身的不利益。房屋开发系一项浩繁的工程，对于有些交付条件是否具备，买受人可能于交付之际客观上无法知晓，故对此通知义务，应依个案判断。但这不意味着，买受人可以无理由地任意拒收。如果买受人在收到书面交接通知后，既不到现场查验房屋，亦不作出明确的受领与否的意思表示，则对此期间未能占有、使用房屋所遭受的不利益，应由其自行承担。

2.买受人拒绝受领时开发商可构成逾期交房

逾期交房，从性质上而言属于履行迟延。履行迟延是指债务已届清偿期，且给付为可能，因可归责于债务人的事由，致未为给付。构成履行迟延，应符合下述要件：一是存在有效的债务;二是债务履行期间届满，债务人能够履行而未履行;三是债务人未履行不具有正当的事由。典型的迟延履行，是债务人未于约定的时间提出履行。若开发商已经于约定的时间提出了履行，是否尚有构成迟延履行的可能?对照上述构成要件，不难发现，问题的核心在于交付的标的物因瑕疵被拒收在性质上是否可构成“债务人能够履行而未履行”。

首先，开发商是否能够履行的判断。瑕疵不可修复时，开发商陷于履行不能，如交付的房屋层高不足等为其典型。但是这种情形事所少见，认定时应采取谨慎态度。当对瑕疵是否可修复存在争议，难以判断时，应由开发商承担举证责任，因为负有交付房屋义务的开发商既是房屋的建设方，又具备相应专业知识，可以掌握瑕疵可否修复的证据。

其次，开发商是否处于未履行状态的判断。瑕疵不可修复时，应适用履行不能的规则处理，兹不赘。倘若瑕疵可以修复，则要考察的是不符合交付条件的房屋被拒收时，开发商是否处于未履行状态。合同法第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”按照《解释》第十一条的规定，在开发商于约定的时间提出的交付不符合交付条件时，买受人拒收的后果是房屋毁损灭失的风险不发生转移，亦即交付行为未完成。换言之，买受人的拒收将使开发商处于消极未履行的状态，与其未在合同约定的时间提出交付处于同一法律状态，如果该瑕疵是可修复的，开发商应承担逾期交房的违约责任。日本民法通说认为，债务人提出的履行不符合合同约定的，如果该履行在事后尚属可能(追完可能)，可作为本来债务的履行迟延，按非定期行为履行迟延处理，亦采同一见解，可资参考。

作者：睢晓鹏

(作者单位：浙江省杭州市中级人民法院)

来源：人民法院报

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