●小产权房买卖合同是否有效

2003年6月，郑州市民代女士购买了靳先生位于郑州市区的一套小产权房。双方约定总房款10.5万元，代女士先付5万元，等房屋过户后再付余款。

合同签订后，代女士交了5万元，然后花4.8万元装修了房子。随后，靳先生到房管局过户时获悉，他卖的房子是村集体开发的“小产权房”，他只享有80%的产权，没有土地使用证权，因此不能过户。靳先生与代女士双方多次协商无果。

2007年10月29日，郑州市中原区法院一审判决解除双方的购房合同，代女士返还房屋。代女士不服，上诉至郑州中院。今年1月7日，郑州中院维持原判。“小产权房购买合同无效”，郑州中院民二庭法官赵军胜说，早在1999年5月6日，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》就规定：“农村住宅不得向城镇居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严禁土地管理的决定》重申，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。

2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”

但郑州市惠济区法院民一庭法官张海燕则认为，小产权房买卖合同是有效的，“房屋盖成后，房主就取得了物权;买房人交了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。”

●合同无效时买房人损失谁来承担

仍是上述的案例。今年2月，代女士也起诉到法院，要求靳先生返还5万元购房款，另要求靳先生赔偿装修费4.78万元。靳先生提出反诉，要求代女士自行拆除装修，还应支付2003年6月至今的房租。

中原区法院一审判决，靳先生返还代女士5万元房款，赔偿因解除合同给代女士造成的损失(房子升值后形成的差价)9.984万元;而代女士则需要向靳先生支付房租2.136万元。目前，靳先生已经上诉至郑州中院。“非商品房买卖合同引发的纠纷，认定协议无效后，如果出卖人一方有错，应承担补偿对方差价的过错责任。”郑州市高新区法院法官樊永鸿说，不过，还应区别对待：如购买人明知房屋不能上市交易还签合同、要求补偿差价，法院不应支持;而如果买房人不知道房屋情况的，法院应该支持。

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