现实生活中不少租赁房屋者会口头解除房屋租赁合同，最近有当事人反映到：房屋租赁合同约定双方可以协议解除，如果承租方和出租房双方口头协议解除合同，但出租房不承认同意解除过，承租方能否要回履约保证金?承租方是否违约?

律师解释道：如果不能证明口头协议的存在，承租方可能构成违约，如果有证据证明存在口头协议解除合同的事实就能要回履约保证金。

根据《合同法》的相关规定，一方需要提前解除合同应提前通知对方，合同自通知到达对方时解除。因一方的解除行为给对方造成损失的，解约方应当承担对方因此而遭受的损失。损失的具体数额双方可以协商解决。协商不能的，可以提请法院或仲裁机构解决。

在经济交往中，解除合同的情况是经常出现的，如果双方当事人以合法的、理性的方法去解决，一定是能够取得双赢的效果。

口头约定能成为合同吗

人们往往错误地将合同理解为“书面合同”，认为只有白纸黑字地写下来的才是合同。其实，除了书面合同以外，合同在日常生活中更多的是以口头合同的形式存在的。例如：我们日常购物时的讨价还价，从法律角度看就是一个订立合同的过程。口头合同和书面合同一样具有法律效力，并且订立过程很方便快捷。只是由于口头合同一旦发生纠纷，很难证明合同当事人的真实意思，因而对于一些较为重大的事项，还是建议尽量采用书面合同。另外，有一些特殊事项，法律规定只能采用书面合同的形式，口头合同是无效的。

不宜采用口头合同的情形

合同的形式可以分为要式和不要式。所谓要式合同，是指根据法律要求必须具备一定形式或经过特定手续的合同。要式合同既包括法律规定应采用的书面合同，也包括要求采用鉴证或公证的合同，还包括法律要求必须经过有关国家机关审批的合同。所谓不要式合同，是指法律不要求采取一定形式和手续的合同。根据《合同法》第11条的规定，合同采取书面形式，是指以合同书、信件以及数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。

口头合同属于不要式合同，是指当事人以语言为意思表示、而不用文字表达合同内容的合同形式。在法律未规定必须采用书面形式的情况下，只要当事人协商一致，都可以采用口头形式。口头合同在即时清结的交易中非常普遍。其特点是简便易行，但其不足之处在于发生合同纠纷时难以取证，当事人孰对孰错很难划分。因此，《合同法》征求意见稿原本规定，不动产转让合同，应当采用书面形式。涉外合同、价款或者报酬10万元以上的合同，除即时清结的以外，应当采用书面形式。法律规定应当采用书面形式订立合同的，依照其规定。

但是，鉴于我国东西部、城乡经济发展的不平衡，例如10万元在深圳、上海的经济往来中不属于数额巨大、而在经济欠发达地区却属于数额巨大，因此《合同法》第10条修改了征求意见稿的规定，改为：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。因此不动产转让合同、涉外合同、价款或报酬在当事人认为数额巨大、不能即时清结的合同都不宜采用口头形式，否则发生合同纠纷时举证困难。

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