依房改政策购房但末取得产权，职工出国辞职特殊约定生效

【案情】刘某与戈某1991年4月结婚后一直租住在刘某所在公司的一套二 居室住房内，该房屋位于北京市宣武区，系该公司的自管公房。1992年，该 公司依据房改有关政策，开始向本单位职工出售住房。1993年2月27日，刘 某向该公司交纳了购房预付款2000元。1993年6月，刘某因出国访友，曾与该公司签定协议约定：“停薪留职期满不归，按自动离职处理，并按公司规 定，退出公司的住房，同时办理有关手续。”1993年8月，刘某回国。该公司 发给刘某9月和10月两个月工资，停发了刘某11月份的工资。同年12月15日，刘某向该公司交纳了购房款7773. 70元及公共维修基金804. 45元，尚欠 部分购房款1396. 24元未交纳。但双方均承认当时签定了购房协议，且未到房 地权属登记机关办理房屋权属转移登记手续，刘某也未取得房屋所有权证。此 后，该公司未向刘某收取房屋租金。

1994年初，刘某再次出国并自行辞职，诉争房由刘某的妹妹一家居住。1997年7月，该公司以刘某1993年出国未归，1994年回国后自行辞职，迁往 国外定居，诉争房长年空闲，刘某亦未按期交纳房租为由向宣武区法院起诉， 要求刘某腾房并补交欠租。刘某答辩认为，1993年该公司实行房屋改革，其 已将诉争房购买，其与该公司不存在房屋租赁关系，其亲属有权使用该房，不 同意该公司的诉讼请求。

【审判】

宣武法院经审理认为，刘某原系该公司职工，并在该公司售房时出资购买 其租住之房，该行为属双方真实意思表示，未违反法律规定。刘某交纳房价 款，该公司亦已收取，双方买卖关系即已确立，且事实上在刘某向该公司交纳 了购房款之后，该公司已停止收取刘某租金，双方的租赁关系即已自动解除。 在刘某出国辞职后，该公司以刘某空闲房屋及未交纳租金为由，要求腾房及补 交租金没有法律依据，不予支持。判决：驳回该公司要求刘某腾房及补交欠租 的诉讼请求。

一审判决后，该公司不服，以刘某尚未取得诉争房的所有权为由，向本院 提起上诉，坚持其原诉请求。

二审经审理认为：刘某原为该公司职工，并依照有关规定交纳了全部的购 房款及维修基金，故双方之间已不存在承租关系，其买卖关系已经确立，现该 公司因刘某辞职而要求其腾房，没有法律依据。判决：驳回上诉，维持原判。

二审判决后，该公司不服，仍以原诉讼理由向北京市中级人民法院申请 再审。

再审法院经审理认为：虽然刘某于1993年12月交纳了该房的大部分购房款 及公共维修基金，但刘某在该公司售房过程中，自行辞职出国，并在出国前，就 房屋问题与该公司另有约定。现刘某巳自行离职，应按其与该公司的约定将诉争 房退还该公司。该公司亦应按约定将刘某交付的购房款及公共维修基金退还刘 某。现居住人刘某的妹妹一家既非该诉争房的承租人，又非刘某之共居人口，居 住该诉争房没有法律依据，其住房问题应自行解决。刘某在第一次出国后，虽中途回国，但并未继续在该公司工作，故刘某一方在再审中称，该案不适用刘某与 该公司之约定的辩解，缺乏法律依据。原判驳回该公司要求刘某一方腾房的诉讼 请求错误，再审予以纠正。该公司再审要求判决刘某一方退还房屋理由正当，再 审予以支持。判决：一、撤销本院一、二审判决;二、刘某及其妹妹一家于本判 决生效后三十日内将该二居室腾空，交还该公司;三、该公司于本判决生效后三 十日内退还刘某购房款9773.7元及公共维修基金804.45元。

再审判决后，北京市人民检察院以再审判决认定事实有误，适用法律不当 为由，提出抗诉。

北京市中级人民法院再审认为，刘某交付了大部分购房款及公共维修基 金，但其并未取得诉争房屋的所有权，购房行为并未完成。刘某自行辞职出 国，其应依双方协议，将诉争房屋退还该公司。原再审判决认定事实清楚、适 用法律正确，故判决维持了原再审判决。

【评析】

本案涉及职工依据国家房改政策购房，在未交齐购房款、未取得产权证的 情况下，辞职出国，该购房行为应否认定已完成的问题。本案一波四折，经历 了一审、二审、再审、抗诉再审四次开庭审理，已经穷尽了当事人的所有诉 权。该案的判决历程是，一审和二审判决刘某胜诉，再审和抗诉后的再审判决 刘某所在公司胜诉。关于本案要解决以下两个问题：

一是刘某和公司签定协议的效力。本案中，1993年6月，刘某因出国访 友，曾与该公司签定协议约定：“停薪留职期满不归，按自动离职处理，并按 公司规定，退出公司的住房，同时办理有关手续。”首先，此协议是当事人双 方的真实意思表示，而且内容也合法，显然该协议有效。其次，1993年8月 刘某回国后，该公司发给刘某9月和10月两个月工资，停发了刘某11月份的 工资。这说明刘某又开始了新一轮的停薪留职行为，那么，对于同一行为，双 方当事人已经有过约定，也就是说，原来有关的停薪留职时的约定重新启动。 换句话说，单位对刘某享有使用权的房屋可以收回。

二是，刘某对房屋只享有使用权。就本案而言，尽管刘某向该公司交纳了 购房款7773. 70元及公共维修基金804.45元，但双方还未到房地权属登记机 关办理房屋权属转移登记手续，刘某也未取得房屋所有权证。事实上，1993年时的房改政策是在福利分房的前提下，按照内部职工的条件办理售房，售房 价格低于成本价，实际上出售给职工的是房屋的永久使用权而非产权。售房完 成的标志是印花税与转让金的交付完毕，本案的购房契约并未履行完毕。

综上所述，笔者认为，公司要求刘某一方腾房的理由正当，应维持本案再 审判决。

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