二手房改房交易的注意事项

在房改房交易中，为了避免交易风险，买卖双方都需要谨慎。尤其对于买 家来说，需特别注意以下关键环节：

了解产权可靠性。首先要确认产权的房主是否与卖房人是同一人， 为此最好到房管部门查询产权证的真实性;其次要确认原单位是否允许该房屋 的转卖并了解房屋的性质，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购 权;第三，要了解该房屋是否已经按成本价补足分摊费用，同时鉴于房改房的 土地使用权性质有相当一部分属于国有划拨性质，因此在办理过户交易前应该 首先到市审批服务中心国土局窗口将土地使用权性质变更为国有出让，并交纳 土地使用权出让金，否则不能办理房屋过户登记。

确认登记的面积、使用期限。首先要看房产证中的建筑面积、使用 面积和户内实际面积;其要审查产权证上建筑面积、户型、土地使用期限以 及是否已经交纳土地出让金等;同时要注意，优惠出售房改房的面积专门有计 算口径，即前后阳台，楼道、垃圾通道等公用建筑面积不计人房改面积，故一 般在60平方米以下的房改房产权证上面积如要按正常的建筑面积计算，一般 可增加5平方米左右，具体可请市房地产监理所进行实际勘丈为准，切不可听 信售房人添油加醋所说的“不到50平方米的房改房能办到超过60平方米建筑 面积的房产证”。

清楚房屋背景与周边环境。包括：该房改房是否欠交物业管理费以 及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情 况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有 老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小 区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断 房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房 屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理 的房价。

慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节 也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交房时 间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的 单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款 交回卖方。特别要注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算 是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不 算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购 买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

选择一些信誉好、具有专业资质的房屋中介机构。对无照无证的房 屋中介机构千万不可光顾，因对证照不全的房屋中介机构签订的买卖中介协议 在办理房屋过户时，市房产交易监理所是不认可的。

笫四节 二手房改房文易中存在的相共法律问爽

城镇住房制度改革直接关系到广大职工的切身利益，其政策性强、涉及 面广。由于房改房是以双方的劳动关系和职工夫妻双方享有的住房福利为条 件的，因而从性质上来讲，它又不同于一般的民事法律关系。

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