住宅区地下车库土地增值税清算政策探讨

○王 奎 陈庆贵

作为基层税务人员，近日笔者在调查中发现，各地在落实“城市及城市规划区内的新建民用建筑，必须依法同步建设防空地下室”规定时，在土地增值税成本归集与分配、扣除上存在政策盲区，造成土地增值税税源流失严重。

在设施建设性质上，房地产企业兴建住宅小区车库目的，一是为满足小区业主机动车停放需求，二是按照国家有关人防的要求。在产权性质界定上，地下车库因用途相异产权性质有别。对由房地产企业兴建车库且层高超过2.2米由房管部门发给产权证，不足2.2米或只售车位不发证;对由房地产企业兴建平时用车库车位战时用作防空的，其产权由各级人防主管部门所有即国家所有。在获取收益权代价形式上。业主为获得车库或车位使用权需按与开发商签订合约支付相应价款;而人防主管部门则依据人防决定及各省政府筹集人防专项资金办法，由房地产公司无偿或适当补助形式获得对地下车库所有权。

鉴于以上状况，在土地增值税清算时，若依照国家税务总局《土地增值税清算规程》，在清算操作中就存在执行难度：一是土地增值税项目确定难，因纳税人未将地下车库或车位建设作为单立项目进行收入成本归集与分配;二是向人防主管部门无偿赠送或获取部分资助的税收扣除法定性确认;三是发票管理不规范，人防设施采取无偿或部分资助转让产权，在房地产公司向人防主管部门购买后再向业主出售过程中，人防主管部门提供财政收据或未提供收据长期挂账，房地产公司向业主提供发票也存在销售不动产和服务业发票“两难选择”。

从依法治税要求和规范征纳行为计，笔者认为可以采取以下对策以消除征管盲区。

一是完善物权认定。应从《物权法》立法精神出发，对纳税人地下车库或车位取得之法律地位予以法律确认。修改现行不足2.2米或只售车位不予物权确认规定，对车库或车位通过发产权证或使用权证形式，使收益人法律地位得以保障。

二是实现所有权和经营权、使用权分离。人防决定已对产权作出明确要求，即：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”政府职能部门应适时出台“三权分离”管理办法，保证国有资产保增增殖。

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