前几天有则新闻挺耐人寻味，说的是最近股价暴跌，一些别墅楼盘的客户由于付不起房款，只能无奈退房，并忍痛损失已支付的高额定金(见新闻《买别墅付不起余款，买主80万定金不要了》

通常大家都会认为，买房子付了定金，后来不想买了，这个定金肯定是要打水漂了。一般人都是抱着试试的心情跟开发商要回定金，如果开发商不同意，那也只好算了了事。但其实有经验的律师会告诉你，想要回定金也不是绝对没有可能。

大家知道，所谓定金就是担保合同履行的价款(千万跟“订金”相区分)，在商品房买卖活动中，存在两种收受定金的情况：

一种是甲乙双方签订了商品房买卖合同，双方在合同中约定了先支付定金，随后购房者支付了定金，后来购房者未支付房款，就跟上面的新闻里的情况一样。

另一种是甲乙双方还未签订商品房买卖合同，但购房者为了预订房子，跟开发商签订了定金合同并支付了定金，双方约定过些日子再签订商品房买卖合同。但后来，购房者由于各种原因不想要这套房子了，并不想跟开发商签订商品房买卖合同。

在第二种情形下，法律给购房者留出了退还定金的可能性：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

按照上面这条法律的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，购房者是有权要求退还定金的。

那么什么情况属于不可归责于当事人双方的事由呢?

实践中，如果买卖双方对合同条款达不成一致意见，一般属于不可归责于双方的事由：

“本院认定不能签订商品房买卖合同是因为刘美娇和雅景公司就合同违约责任不对等事宜达不成一致意见，属于不可归责于双方当事人的事由。刘美娇诉请雅景公司返还20000元定金及利息，理据充分，本院予以支持。”

《刘美娇与中山市雅景房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书》，广东省中山市第一人民法院，(2014)中一法张民一初字第875号。

"案涉认购书系双方当事人基于诚实信用原则而订立的预约合同，而订立本约合同即案涉《商品房买卖合同》的关键在于双方当事人能否协商一致，如果出现客观不能或主观达不成一致的情况，当视为不可归责于双方当事人的事由。本案寇含清与东立公司在磋商订立商品房买卖合同时因对交房时间及办理产权证时间协商后无法达成合意，故《商品房买卖合同》未能订立系不可归责于任何一方之原因……因寇含清与东立公司在约定时间未签订《商品房买卖合同》，故案涉认购书自动终止，因合同未签订系不可归责于双方当事人原因所致，故东立公司应退还寇含清已交纳的10000元认购金。"

《成都东立置业有限公司与寇含清商品房预约合同纠纷二审民事判决书》，四川省成都市中级人民法院，(2014)成民终字第3321号。

由上述几个案例可以发现，购房者如果想退还定金，只要按时到售楼处去签合同，并留存与对方协商合同条款的证据(如书面记录、录音等)，最后谈不拢的话，要退还定金也不是什么难事。毕竟出售人要证明购房者存在故意不要房的过错也不是件容易事。

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