太平洋人寿保险公司金华中心支公司诉金华市伟志房地产

开发有限公司房地产买卖合同纠纷一案

二审诉讼代理词

审判长、审判员：

作为金华市伟志房地产开发有限公司的诉讼代理人，我认为，本案的一审判决是完全正确的。其具体理由，我依法分述如下，敬供参考，诚望采纳。

一、 双方根本未曾成立过房屋买卖合同。 上诉人的上诉请求是：撤销一审判决，改判被上诉人协助其办理房屋过户手续。经二审承办法官提醒之后，又变更为，要求继续履行房屋买卖合同，将房屋卖给上诉人。 据此，首先应搞清楚，本案上诉人与被上诉人之间究竟有无形成房屋买卖合同?这无疑是本案的一个前提与关键。 本案的事实简单而清楚： 2002年5月20日，上诉人太平洋保险公司(简称太保公司)与被上诉人伟志房地产公司(简称伟志公司)签订了一份《房屋租赁协议》，其内容即：太保公司租用伟志公司的伟志商务馆的三间营业房与三层办公房，期限十年。(商务馆共有七层)。在签订该租赁协议过程中，被上诉人曾向上诉人提议：不要租赁，干脆把此房买去算了;可上诉人当时不愿买，并且决定在2012年前也不买，因而，坚持把租赁期限定了十年。为了激发上诉人的购买欲望，被上诉人在拟定该协议时，就在其中加了一条诱购性的价格信息，即第五条“乙方(即上诉人)若在2004年底之前购买上述房产，办公用房按每平方米2800元计价，一楼营业用房按每平方米8600元计价，2005年后购买价格另定”。由于这一价格信息与租赁行为毫无联系，同时，也没有赋予上诉人义务，于是，也就被保留了。2004年2月18日，被上诉人给上诉人发去一个《关于收回要约的通知函》，撤回了原先的价格允诺。过了一个月，即同年3月18日，上诉人给被上诉人回了一个《复函》，表示愿意购买一至四层，再后来，因双方看法不统一，最终未能达成一致的交易意见。 就此事实可清楚看出，双方根本就未曾成立过房屋买卖合同。 在诉状、上诉状与刚才的辩论中，上诉人认为，租赁协议中的第五条就是“双方形成的房屋买卖合同”。 本代理人认为，这种理解与说法完全错误。合同，在本质上是一种合意。买卖合同的合意，首先集中表现于“愿卖”与“愿买”这一基本问题上的合意，即一个愿卖一个愿买，经过要约与承诺，达到意见一致，否则，就不是合意;其次，买卖合同的合意还要体现在主要条款内容上的协商一致。 那么，本案在房屋“卖”与“买”的基本问题上双方当时是否达成交易的一致意见了呢?根本没有!上诉人当时不愿买，这从租赁协议第5条“乙方若(即如果)……购买”这句话中看得一清二楚，而且从第2条租赁期限的约定中也可清晰看出，上诉人当时甚至决定在2012年前也不愿买，要不然，其租赁期限怎么写到2012年5月31日止呢?被上诉人当时是愿意卖的，而上诉人不愿意买，双方的意思表示南辕北辙，难道这是合意吗?显然，当时就房屋买卖一事在根本问题上都未达成合意，何来“双方房屋买卖合同已成立”之说呢?买卖合同成立的标志，不仅表现于当事人一个“愿意卖”与另一个“愿意买”这一根本问题上的意见一致，而且还在于双方就合同的主要条款内容也要进行协商，达到意见一致。 房屋买卖合同的主要条款有哪些?根据我国《合同法》第十二条、《城市房地产转让管理规定》第八条等规定，其至少包括： 1、买卖双方当事人的姓名或者名称、住所; 2、房地产的坐落地点、面积、四至范围; 3、土地所有权性质; 4、土地使用权获得方式和使用期限; 5、房地产的规划使用性质; 6、房屋结构、建筑质量、装饰标准及附属配套设施的状况与产权归属; 7、房地产转让的价格、支付方式和期限; 8、房地产交付日期; 9、违约责任; 10、争议的解决方式等。 那么，双方就上述主要条款进行过协商并达成一致意见了没有呢?根本没有!上诉人错误理解租赁协议第5条的含义，认为价格已允诺，就负有合同义务;可殊不知，即使就算价格条款已经协商好了，那也并不等于其他主要条款也都已协商一致。比如，标的范围，租赁协议第五条仅点到“上述房产”，而面积是大“约壹佰伍拾平方米”，不确定的;如果要买，是买卖其中一间还是两间或者更多?数量也不确定;这里仅说“房产”，是否已经包括地产，范围也不确定;还有公摊面积愿摊多少?如何计价?附属设施电梯配电房愿否共有?如何计价?如果包括地产，那土地面积究竟划给多少?地产价格是否另计?等等，这些标的内容，必不可少但均未协商一致。我国《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。而这第5条中有这一法定的必备条款吗?没有!又比如，价款、支付方式与期限，从第5条所写的字面上看，被上诉人当时允诺的仅是房产价格，而未包括地产价格，我国法律规定，转让房产，一般情况下，其房屋所占据的地产也得一起转让，那么房产与地产一起转让的价格多少呢?以怎样的方式支付呢?也未商定;再比如，房地产的交付日期，这无疑也是房地产买卖合同中必备的一个主要条款，因为出于抵押或已经出租等原因，这一条款如不确定，交易无法进行。可见，这第五条未包括合同的主要条款，同时更未协商一致，买卖合同未成立。 如果是合同，应当对双方都具约束力，但本条对上诉人不具任何约束力;如果是合同，应当具有可履行性，但如果法官判决履行本条内容，事实上根本无法履行，由于上述内容不确定。从实质上看，该第五条仅是一个诱购性的价格信息。认为这就是“双方形成的房屋买卖合同”，不仅完全错误，而且可以说有点荒唐。

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