怎样打赢房地产官司？——建设用地使用权法律概述

一 建设用地使用权的内容

“建设用地使用权依法对国家所有的土地享有占有，使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物，构筑物及其附属设施。”.(《物权法》第135条)建设使用权是一种地上权，《物权法》明确了是对“国家所有土地”的使用。

条文中提到了“构筑物”，构筑物在学说上解释很多。这里请读者根据有关司法解释来推断什么是构筑物。

建设用地使用权是他物权，用益物权，不动产物权。

建设土地的用途受到管制。“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”

（《物权法》第140条）

二 建设用地使用权的设立

（一） 设立的“地域”

“建设用地使用权可以在土地的地表。地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”（《物权法》第136条）

例如一块土地可以在地下设置地铁。在地表设置公路，在地上设置高架桥。

出让给某公司的土地，不能损害某村的通行地役权或者汲水地役权（挡了别人的路，断了别人的水等）。

（二） 设立的方式

“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业，商业，旅游，娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖，招标等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律，行政法规关于土地用途的规定。（《物权法》第137条）

《房地产法》第23条规定了下列建设用地的土地使用权；确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨;

1. 国家机关用地和军事用地：

2. 城市基础设施用地和公益事业用地；

3. 国家重点扶持的能源，交通，水利等项目用地；

4. 法律，行政法规规定的其他用地。

（三） 设立合同

“采取拍卖，招标，协议等方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

（一） 当事人的名称和住所；

（二） 土地界址，面积等；

（三） 建筑物，构筑物及其附属设施占用的空间;

（四） 土地用途：

（五） 使用期限

（六） 出让金等费用及其支付方式

（七） 解决争议的方法。”(《物权法》第138条)

土地使用权出让合同由市，县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

（四） 设立的登记

“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”（《物权法》第139条）权利登记与合同登记是不一样的。物权法中所有的登记，都是权利登记，而不是合同登记。

三 建筑物，构筑物产权归属及土地用益费用

（一） 产权归属

“建设用地使用权建造的建造物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”（《物权法》第142条）

（二） 土地用益费用

“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”（《物权法》第141条）

四 建设用地使用权的流通

1．“建设用地使用权利人有权将建设用地使用权转让，互换，出资，赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”（《物权法》第143条）

2.“建设用地使用权的转让，互换，出资，赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。”（《物权法》第144条）

3.“建设用地使用权转让，互换，出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物，构筑物及其附属设施一并处分。”（《物权法》第146条）

4.“建筑物、构筑物及其附属设施转让，互换，出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”（《物权法》第147条）

五 使用期限，提前收回，续期，注销登记

（一） 使用期限

出让方式获得的国有土地使用权（建设用地）的最高年限：

1. 居住用地70年。

2. 工业用地50年。

3. 教育，科技，文化，卫生，体育用地50年。

4. 商业，旅游，娱乐用地50年。

5. 综合或者其他用地50年。

实际使用的年限，由出让方和受让方在最高年限之内协商确定。

划拨方式取得土地使用权的，除法律，行政法规另有规定除外，没有使用期限的限制。

(二) 提前收回的补偿

“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。”（《物权法》第148条）

（三） 续期

1.“住宅建设用地使用权期间满届的，自动续期。”（《物权法》第149条第1款）

2.“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律，行政法规的规定办理。”（《物权法》第149条第2款）

（四） 注销登记

“建设用地使用权证书。”（《物权法》第150条）请注意：办理注销登记的人是出让人，而不是受让人；收回，是向持有证书的使用人收回。

宅基地使用权

一 宅基地使用权

（一） 宅基地使用权的概念

宅基地使用权，是指自然人 因私有房屋对集体土地使用的权利。

“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”(《物权法》第152条)

权利主体为自然人。农村村民只能拥有一处宅基地，这就是所谓的“一户一宅。”

（二） 宅基地使用权的内容

1. 因宅基地的性质，当事人可以长期使用。

2. 当事人可以在宅基地上建造房屋，种植树木，进行合理的利用。

（三） 变更登记，注销登记

“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”（《物权法》第155条）

（四） 宅基地使用权的取得，行使，转让和 消灭

1. 宅基地使用权的取得，行使和转让

“宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”（《物权法》第153条）

“农村村民一户只能拥有一处住宅基地，其宅基地的面积不得超过省，自治区，直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖，出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”(《土地管理法》第62条)

上述条文涉及《土地管理法》第44条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省，自治区，直辖市人民政府批准的道路，管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄，集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市，县人民政府批准。

本条第二款，第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省，自治区，直辖市人民政府批准”

2. 宅基地使用权的消灭

“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”（《物权法》第154条）

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