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"唯一住房"能否被查封拍卖
发表时间:2014-09-03 浏览次数:53

房地产市场又到了风声鹤唳的时候,对于那些高位接盘的购房者来说,一直存在着由于误解而生出的侥幸心理。最常见的有两种:一是“跌太多了我就断供,让银行当业主去”,二是“我的房子是唯一住房,银行肯定不能赶我走”。

我想告诉大伙的是:这两种想法都错了,尤其关于“惟一住房不能查封、拍卖”,我相信80%的中国人都这样以为的,可惜法院和银行不这么想,而且他们能拿出最高人民法院的司法解释。

80%的中国人之所以理解错,是两个原因造成的。一是在2005年12月21日之前,国家的确是这样规定的;二是在2005年12月21日之后,由于担心造成上访事件,很多法院没有严格执行新的规定,执法不严。

在2005年1月1日之前,关于惟一住房能不能拍卖,一直没有特别明确的规定,所以各地法院判常常要看具体情况做裁决。2004年11月4日,最高人民法院公布了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,宣布自2005年1月1日起施行。其中第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这也就是惟一住房不能查封、拍卖一说的由来。

最高院之所以出台这个司法解释,是出于人道主义的考虑。但随后一年中,出现了大量住豪宅不还债的情况。这条规定,成为最好的护身符。在“老赖们”狂欢一年之后,最高人民法院出台了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》,2005年11月14日通过,12月21日起就施行。

这个新规定总共只有7条,基本上是一个“惟一住房查封、拍卖指南”。里面规定:只要已经依法设立了抵押的住房,如果不能还债,都可以查封、拍卖。如果是债务人及其抚养家属居住的房屋(惟一住房),给6个月宽限期。如果到了宽限期不交房,可以申请法院强制执行。

强制迁出的时候,债务人及其家属无法自己解决居住问题,经法院核实,可以由债主(申请执行人)为债务人提供临时住房。这种临时住房,地段、面积都可以跟原来的住房不同,可以参照廉租房标准来解决。至于租金,由法院参照当时同类房屋租金标准确定,从拍卖款中优先扣除。至于需要给失去房子的人预留多少年的租金,没有明确规定,从各地判例看,从1年到5年都有。但这一司法解释同时规定,“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出”。当买商品房断供的人,显然不太可能是低保家庭。

需要提醒广大朋友的是,假如真的面对供楼难题时,需要明白以下细节以保护自己的利益:

第一,如果无法继续供楼,也不能简单将房子丢给银行,任由他们处置。可以计算一下已经支付的成本,和房子可以卖出的价格,你自己卖总比拍卖更划算,损失更小。因为中国人讲风水,拍卖房肯定会贬值的。而且,有些地方的拍卖活动会被操纵。此外,通过跟银行充分沟通,商量一个双方都可以接受的延期还款方案,也许不必要走到查封、拍卖那一步。

第二,只有在国土部门办理了正式抵押手续的惟一住房,才能“更容易”被查封拍卖。如果仅仅是合同约定,没有办理正式抵押手续,法院是不能轻易查封的。

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行政强制措施专家律师

肖本岗 业务水平指数:97 律咖推荐指数:91 业务咨询人数: 162

武汉大学法学专业,专注企业尤其是中小企业法律需求研究及解决方案设计。针对企业的股权运用、股权设计、股权融资以及股权交易等研究,并且擅长于提炼企业内部交易模式,运用法律规则平衡解决企业交易模式问题。

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