存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。

人是否要承担法律责任?具体由谁来承担责任呢?记者为此采访了中山市万里海天律师事务所的郑律师。 据郑律师介绍，一切广告的内容必须要真实，广告的任何方面都要与实际情况相符合，否则就要承担法律责任，包括户外广告、宣传图册、电视报纸广告等广告都是如此。如果广告失实，具体责任该由谁承担呢?郑律师说，一般是由广告主承担(作者注：如商品房广告失实，应由开发商来承担责任。)。

对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担 笔者在前文已经论述，当商品房销售广告的性质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但是不承担违约责任并不代表不承担任何责任。事实上，由于受诚实信用原则的约束，当开发商的虚假广告导致商品房买卖合同不成立，被撤销或者无效，同时造成商品房购买者信赖利益的损失时，开发商要为此负上缔约过失责任。

房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。 因虚假宣传而引发的纠纷在商品房投诉中大量存在，开发商为了吸引购房者，往往把自己的房子说的环境是如何优美，交通如何方便，配套如何齐全。

是“美丽的谎言”。 所以，购房者不要轻信开发商的广告宣传，一定要对宣传中的内容多做调查，然后再作出购房的决定，避免梦想成空。 律师提示：按照《合同法》，一般情况下，广告为邀约邀请，不具有法律效力;但开发商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。开发商如果违反的，应当承担违约责任。

商品房买卖中开发商所提供的销售广告和宣传资料中的内容是否具有法律约束力? 消费者甲由于看中发展商乙楼盘销售广告中的户型结构及小区规划而下决心购买该套房屋，并与乙发展商签订了商品房预售合同，但合同中对户型结构及小区规划的内容并没有作明确约定。到交房时，甲业主发现乙发展商擅自改变了房屋结构，严重影响了甲的房屋使用功能;小区规划也与销售广告中的内容不符。

对此类案件如何公平处理，尤其是如何充分保护处于弱势地位的购房者的合法权利，笔者认为，关键在于如何认定房产广告的法律性质。 一般而言，开发商发布房产广告的目的，是为了宣传自己所开发的房产的特点及优势，并希望消费者向自己发出要约，从而订立购房合同，购买自己所开发的房产。因此，房产广告一般应当属于订立合同中的要约邀请。

内容仅属广告宣传内容，在与购房者订立房屋买卖合同时，并未将该内容订入合同，所以该类广告描述不构成合同的内容。故不同意周某的诉讼请求。 法院经审理后，最终判决支持原告周某的诉讼请求。 【评析】 本案是一起因房产商交付房屋与预售广告不符而引起的对房产商是否应承担责任产生争议的案件。主要涉及售楼广告的法律性质问题。 根据《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请。

目前房地产纠纷很多，其中许多购房者都说后悔听信了广告的宣传，实际的房屋和报刊广告相差甚多。那么，房屋广告究竟有什么样的法律效力?发展商不能兑现广告中的许诺怎么办?购房者能依据广告内容追究他们的责任吗? 律师评析 我们谈房屋广告的法律效力，主要根据广告性质来分析。所谓广告性质，是从广告的内容判断广告的法律特性及意义，大概来说，可以分为三种类型： 广告的三种类型 第一种

商品房预售广告的性质认定与一般广告在性质认定上是同一问题。就大陆法系国家和地区而言，在德国学者的观点是将广告作为要约邀请，在法国则将广告视为共同性要约，先承诺者承诺有效[1];我国台湾地区的学者也认为广告一般为要约邀请[2]，但司法实践中有广告成为合同内容的一部分的判例。而英美法系国家通常将此种广告视为一种面向不特定受众的要约。

作为被告的优惠促销措施，明显对(楼中楼)商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第3条的规定，该广告应当视为要约，对当事人具有约束力。 被告代理律师认为，该广告系要约邀请，并非要约;此外，其出具的《证明》虽系要约，但因原告未在合理期限内作出承诺，该《证明》已失效

一直以来人们对商品房销售广告的法律性质就存在着邀约邀请和邀约两种界定，二者有着明显的不同。邀约邀请，是指一方邀请他人向自己发出邀约的意思表示。③邀约邀请人不需要受邀约邀请的约束。而邀约是指一方当事人以订立合同为目的而发出的，由相对人受领的意思表示。②邀约的内容明确具体，经受邀约人同意邀约人就要受该邀约的约束。因此对商品房销售广告的不同的界定结果将导致开发商对虚假广告承担不同的法律责任。

限制房地产权利的房屋;(五)权属有争议的房屋;(六)法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。 <p style=""text-align: "> 最高院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释回答记者的提问 记者：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对社会普遍关注的商品房销售过程中的一些虚假销售广告是如何认定和处理的?

向市文化局提出歌舞厅、音像制品的批发、零售及营业性播放、电子游戏机室及综合性游艺等项目审批程序：       1、经营者向区文化站提出申请；       2、经区文化站初审核，然后由分管文化的办主任、区领导审核，到文化局、卫生局、公安局、消防大队、环保局等有关部门审批；       3、有关部门审批后到市文化局审批